案情

2013年11月，在置业公司主持下，甲、乙与丙、丁签订了《房地产买卖及经纪合同》，该合同约定甲以365080元的价格购买丙名下的位于某某小区1幢27-3号房屋；并约定房产证满五年后再办理过户手续。甲于当日通过转账支付及现金支付的方式向丙支付145080元，后实际居住并占有该房屋。2014年3月，甲向丙支付买房尾款220000元。

2017年4月，人民法院查封了丙名下某某小区1幢27-3号房屋的产权，查封期限为三年。2017年6月，人民法院判决丙、丁偿还戊借款530000元。判决生效后，戊申请执行。在执行程序中，甲、乙基于实体权利对被查封房屋提出异议，人民法院经审查后裁定中止对某某小区1幢27-3号房屋的执行。

争议焦点

没有过户的房屋能否排除卖方债权人的执行？

裁判要点

最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

在房屋买卖合同中，买受人支付价款，出卖人转移房屋所有权，买受人都希望及时过户，却约定五年后过户，不符合买受人的一般心理追求。如果约定过户时间尚未届满，据此认定买受人无过错（非因买受人自身原因），给予受让人物权期待权的保护，那么买受人与出卖人就可能无视物权法的规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，必须经依法登记，始能发生效力”也会形同虚设，此裁判规则一出，可能会引发买受人与出卖人约定较长时间过户，甚至“实质上的不过户”借此规避不动产转移登记的税费。

结语

房屋等不动产以登记确定物权归属，买卖时应约定及时过户的时间节点。虽然已实际占有未过户的房产能排除卖方债权人的执行，但仍然是风险所在。