在实践中，很多开发商与买受人签订认购书，开发商保证在一定期限内不将房屋售予第三人，同时买受人保证就签订商品房买卖合同事宜与开发商协商，并交付定金作为将来订立合同的担保。

《商品房买卖合同司法解释》第四条：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

根据上述规定，如果因买受人的原因未能订立合同，定金不予退还。如果因为出卖人的原因未能订立合同，应该双倍退还定金。而如果因不可归责于双方的事由，出卖人应将定金返还给买受人。那么，违反预约合同适用定金罚则的法理是什么？如何划分导致本约未能订立的责任？首先，当事人必须尽量履行协商和谈判的义务，促进签订本约的目的实现，而在最终无法达成一致的情况下，也不能苛求当事人必须缔约，否则有违意思自治原则，即预约合同不存在强制履行的问题。

对于违反预约合同的违约责任，除了上述《商品房买卖合同司法解释》第四条外，《买卖合同司法解释》 第二条亦约定：签订预约合同后，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。

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