商品房预售合同纠纷胜诉案例

律师观点分析

上诉人（原审被告）：中XX公司，住所地江苏省徐州市铜山区玫瑰大道泉山XX。

法定代表人：王XX，该公司董事长。

委托诉讼代理人：李XX，该公司法务部主任。

委托诉讼代理人：李XX，江苏XX律师。

被上诉人（原审原告）：徐州市XX公司，住所地江苏省徐州市云龙区XX。

法定代表人：王X，该公司总经理。

委托诉讼代理人：王X，江苏智临律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张X，江苏智临律师事务所律师。

上诉人中XX公司（下称中住XX）因与被上诉人徐州市XX公司（下称XX公司）商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省徐州市铜山区人民法院（2020）苏0312民初1864号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人中住XX的委托诉讼代理人李XX、李XX，被上诉人XX公司的委托诉讼代理人王X到庭接受询问。本案现已审理终结。

XX公司上诉请求：1.请求依法撤销一审判决，发回重审或查明事实后改判。2.一、二审案件受理费由XX公司承担。事实与理由：一审判决认定事实错误。1.一审认定中住XX与XX公司之间存在真实的房屋买卖关系，明显错误。如果双方存在真实的房屋买卖关系，买方应该持有每套房屋四本购房合同、初始登记证、土地分割证等相关手续；而XX公司除持有一份购房合同外，没有其它任何手续。2.XX公司证明其履行付款义务的证据是付款材料和发票，本案XX公司既无付款事实又无票据，无法证明其付款行为。XX公司辩称将购房款交给案外人中XX公司（下称中佳XX），根据一审法院关联案件认定的事实，如果中佳XX代收款，中佳XX必须给中住XX开收据、挂往来账，中住XX给XX公司开发票，而本案不存在上述情形。涉案800万元款项，除XX公司自己注明“购房款”外，别无其它证据相印证。该款中佳XX的账务记载为“短期借款”，并附有支付利息的相关证据，该记载与XX公司的主张相矛盾。XX公司不仅没有证据证明800万元系购房款，更没有证据证明中佳XX代中住XX收取购房款。一审判决认定XX公司已履行支付购房款义务，明显错误。3.一审认定XX公司已经办理了上房手续错误。涉案房屋所在小区十年前已经上房，上房时前期物业公司收取物业费、煤气费、装潢押金、交付房屋使用说明书和质量保证书、水电卡、钥匙等，并出具有相关票据，而XX公司没有上述材料。关于XX公司所谓交物业费的主张，2018年XX公司为了应付起诉，交了5份物业费，并伪造了10套房子中5套房子的钥匙。涉案房屋多年前就被中住XX抵账或出售给他人，他人已装修入住。一审法院现场查验证实了上述事实。一审判决错误认定XX公司已经办理了上房手续。4.一审认定中住XX多年未向XX公司催要房款不合常理，该认定明显错误。XX公司八年来既未上房、也未催问、更未办理上房手续，甚至在房屋被处置后多年都不知道，更不合常理。双方行为之所以不合常理，是因为双方之间原本不存在房屋买卖关系，中住XX与XX公司签订虚假合同，目的是为了保占房屋，规避债务。中住XX没有真实的售房行为，也不存在催要购房款一说。二、一审判决混淆了相关概念。1、一审判决认定“中住XX在(2018)苏0312民初910号案件中并未主张已退还购房款，直到(2018)民终5431号案件中才以转账支票备注‘退房款’为由提出该情节，与其在(2018)苏0312民初910号案件中‘未收到购房款’的陈述矛盾”，该认定混淆概念。中住XX没有收到购房款，当然不存在退还购房款的情形，中住XX从未陈述过退购房款事宜。(2018)民终5431号案件中提到的“退还购房款”是指中佳XX退还购房款，这与中住XX未收到购房款并不矛盾。2、其它案件认定“中佳XX与中住XX内部管理混同”，并不等于公司人格混同，两个公司均为独立法人，自负盈亏，独立核算。中佳XX破产时，中住XX作为债权人申报债权，足以证明两公司财务独立、往来账目明晰。一审将中佳XX退给侯XX的购房款，认定为侯XX代中住XX收取的购房款，明显不当。3、一审判决对400万元款项未作合理认定，明显不当。XX公司与中佳XX之间没有其它经济往来，双方就800万元款项性质的记载不一致，中佳XX将800万元记载为短期借款，XX公司主张800万元是购房款。中佳XX还款400万元，虽然该400万元的财务记录与转账支票记录不符，但还款400万元目的系冲抵400万元购房款是不争的事实。一审判决出现两处高度盖然性：一处是认定XX公司主张800万元系购房款，具有高度盖然性；另一处是就中住XX主张中佳XX已退还400万元购房款事宜，则认定中住XX举证不能达到高度盖然性证明标准。本案XX公司主张800万元系购房款，仅仅举证了自己交款单上的备注材料。中住XX主张400万元系中佳XX还款，有财务凭证记载、付利息的证明以及转款单上的说明，中住XX所举证据的证明力远远大于XX公司的证据。4、一审法院询问XX公司“为什么将款项用现金交给中佳XX又转给侯XX，而没有直接交给中住XX”，XX公司答复“中住XX账户被查封，欠税无法开具发票”。为反驳XX公司上述主张，中住XX提供了同期购房业主将购房款转入中住XX账户、中住XX开具发票的证据，足以推翻XX公司的错误辩解。三、一审法院不予调取相关证据，违反法律规定。XX公司以600万元现金交房款，不合常规。中佳XX将XX公司存入其账户的600万元作为退购房款退给侯XX，也不合常理。中住XX有理由怀疑款项真XX来源于侯XX或中佳XX等。为了查明案件事实，落实款项的真XX来源，中住XX申请一审法院调查XX公司600万元的真XX来源，一审法院不予调取证据。综上，一审判决认定事实错误，请求二审法院查明事实后撤销原判发回重审或依法改判。

XX公司答辩称：中住XX与XX公司之间存在真实的房屋买卖合同关系，该事实已由徐州市铜山区人民法院、徐州中院以及江苏省高院生效法律文书予以确认。该生效文书确认XX公司已按合同约定向中住XX支付了800万元的购房款，履行了付款义务，并且XX公司实际占有使用了案涉房屋。按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条第六款的规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所认定的基本事实，当事人无需举证证明。原审法院认定XX公司与中住XX之间的买卖合同关系真实存在，并已支付购房款，中住XX应当按照合同约定履行办理房屋过户手续的义务。请求驳回上诉，维持原判。

XX公司向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令中住XX提供办理徐州市铜山区中新?泉山XX海一期（四）DP7幢1单XX301室、DP7幢2单元301室、DP7幢3单元301室、DP7幢4单元301室、DP22幢2单XX302室、DP7幢1单XX-101号、DP7幢1单XX-105号、DP7幢1单XX-109号、DP7幢1单XX-113号、DP22幢1单元-108号不动产权属登记所需的资料，并协助XX公司办理不动产权属证书；2.本案诉讼费用由中住XX承担。事实和理由：2012年5月17日，XX公司与中住XX签订《商品房买卖合同》，合同约定中住XX将其投资开发的位于徐州市铜山区中新?泉山XX海一期（四）DP7幢1单XX301室、DP7幢2单元301室、DP7幢3单元301室、DP7幢4单元301室、DP22幢2单XX302室的5套住宅房产，以及DP7幢1单XX-101号、DP7幢1单XX-105号、DP7幢1单XX-109号、DP7幢1单XX-113号、DP22幢1单元-108号5套具有独立产权的附属停车位出售给XX公司。《商品房买卖合同》中约定了具体的销售价格，并约定如中住XX逾期交房，应当按照每日万分之一支付违约金。上述合同签订后，XX公司依约将全部购房款支付给了中住XX，但因中住XX的实际控制人和法定代表人发生变动，且长期处于非XX常经营状态，故一直未能办理权属登记事宜。XX公司为维护合法权益，诉至法院。

一审法院查明：2012年5月17日，中住XX与XX公司签订了商品房买卖合同10份，约定XX公司购买中住XX开发的中新泉山XX一期五套住宅及五套地下室，其中住宅为：中新泉山XX一期（四）第DP7幢3单元301号房屋，建筑面积172.37平方米，每平方米4000元，总金额689480元；中新泉山XX一期（四）第DP7幢1单XX301号房屋，建筑面积175.08平方米，每平方米4000元，总金额700320元；中新泉山XX一期（四）第DP7幢2单元301号房屋，建筑面积172.21平方米，每平方米4000元，总金额688840元；中新泉山XX一期（四）第DP7幢4单元301号房屋，建筑面积172.21平方米，每平方米4000元，总金额688840元；中新泉山XX一期（四）第DP22幢1单元302号房屋，建筑面积175.08平方米，每平方米4000元，总金额70030元。五套地下室为：中新泉山XX一期（四）第DP7幢1单XX-101号、-105号、-109号、-113号房屋及中新泉山XX一期（四）第DP22幢1单元-108号房屋，该五套地下室建筑面积均为27.26平方米，每平方米4000元，总金额均为109040元。10份合同第六条付款方式及期限均约定，一次性付款，买受人签署本合同时一次性付清房款。第八条交付期限约定，出卖人应当在2013年5月17日前，将取得商品房住宅交付使用批准文件条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。

当天，XX公司与与案外人中佳XX另行签订商品房买卖合同7份。上述17份商品房买卖合同均已在徐州市房产管理局备案，合计房屋价款为XXX元。

2012年5月11日，XX公司通过江苏XX以现金缴款的方式分三笔共向中佳XX的账户支付600万元，现金缴款单中记载的款项来源为购房款。当天，中佳XX通过转账方式向侯XX的账户支付600万元，转账备注为退房款。2012年5月21日，XX公司的股东祖薇薇通过江苏XX以转账方式向中佳XX的账户支付200万元，转账凭证中载明的用途为“XX大科技购房款”。2012年11月1日，中佳XX向XX公司法定代表人王X转账400万元，中佳XX财务凭证备注为“还款”，转账支票备注为“退房款”。

一审庭审中，XX公司、中住XX对于涉案房屋的交付情况陈述不一。XX公司称中住XX向其交付了房屋钥匙，并提供了物业费缴费收据。中住XX称房屋未交付，涉案房屋的住宅使用说明书和住宅质量保证书也没找到，房屋均通过抵账或出售的形式交付给案外人。

2021年3月10日，一审法院组织XX公司、中住XX现场勘查，XX公司持有的五把住宅房屋钥匙无法打开房门。涉案五套住宅房屋中第DP7幢4单元301号房屋尚未装修，但现场有案外人称该房屋系其从中住XX处购买，其他四套房屋均已由他人装修。

一审另查明，（2014）铜商初字第00094号案件即江苏XX起诉中佳XX、中住XX、徐州XX公司法律服务合同纠纷一案的判决确认：徐州XX公司法定代表人秦XX实际控制中住XX、中佳XX，三家公司内部管理混同。

一审再查明，2012年，侯XX担任中住XX的监事，同时任中住XX和中佳XX的财务总监。陈XX任两公司的财务经理。

（2018）年苏03**民初910号案件即中住XX起诉XX公司要求解除涉案2012年5月17日商品房买卖合同（合同编号TS19032，对应第DP7幢3单元301号房屋）的房屋买卖合同纠纷一案审理中，一审法院向陈XX进行了询问，陈XX陈述：2012年时担任中住XX和中佳XX的财务经理时，主要负责管理税务和成本。侯XX任两公司的财务总监时，主要负责两公司的融资等财务管理。侯XX开设的账户及其他几个以侯XX名义开设的帐户（现帐户信息由中佳XX破产清算组监管）实际由两公司管理并使用。该账户交易记录中显示，2011年至2013年间，以侯XX名义开设的账户与以侯XX名义开设的其他账户及上述两公司之间存在大量的款项往来记录，包括数十笔交易记录明确注明代XX公司收取、支付对外款项，另外也有（2014）徐民初字第00083号案件中查明2012年5月16日代中住XX收取郁XX的借款589.09万元，2012年8月7日代中住XX偿还郁XX利息125000元的相关记录。该案认定XX公司已支付了购房款，不存在违约，判决驳回了中住XX的诉讼请求。

中住XX不服（2018）苏0312民初910号民事判决，上诉至徐州市中级人民法院，徐州市中级人民法院作出（2018）民终5431号民事判决：驳回上诉，维持原判。中住XX不服（2018）民终5431号民事判决，向江苏省高级人民法院申请再审。2021年3月19日，江苏省高级人民法院作出（2020）苏民申3987号民事裁定书，裁定驳回中住XX的再审申请。

一审法院认为，根据现有证据及生效判决，能够认定涉案商品房买卖合同为系XX公司、中住XX双方真实意思表示，XX公司依约支付了涉案房款。中住XX辩称涉案合同系为保占房屋而签订的虚假合同，但对其主张并未提供充分证据证明。首先，2012年5月17日，XX公司与中住XX签订10份商品房买卖合同，另与中佳XX签订7份商品买卖合同。17份合同约定的房屋价款合计为XXX元，并约定房款于合同签订时一次性付清。XX公司于同年5月11日向中佳XX支付600万元、于5月21日由其股东向中佳XX支付200万元，共支付800万元，付款金额与房屋价款相当，付款时间与合同签订时间接近，并无不合常理之处。随后，上述商品房买卖合同均办理了网签手续，案涉房屋的物业费也由XX公司支付。如XX公司未支付购房款，直到2018年1月中住XX提起诉讼的多年期间并未催告XX公司付款，明显不合常理。虽然上述800万元款项并未直接支付给中住XX，但中住XX、中佳XX、XX公司的实际控制人系同一自然人，且三公司及其工作人员之间款项代收代支存在先例。结合上述事实，XX公司主张该800万元系购房款，其中包含讼争合同项下房款，具有高度盖然性。相反，中住XX主张该800万元系借款，仅有中佳XX单方财务记录为证，未能提供证据证明双方对借款金额、还款期限、借款利息等作出过约定，且与现金缴款单上备注的“购房款”不符，不足以证明当事人之间存在相应的借款合意。因此，（2018）民终5431号民事判决书认定双方系商品房买卖合同关系，且XX公司已按约支付案涉《商品房买卖合同》项下购房款。其次，2012年11月1日，中佳XX向XX公司法定代表人王X转账400万元。中住XX主张是退还案涉购房款，XX公司称是向案外人归还借款。如该转账行为系退还案涉购房款，直到中住XX2018年1月提起本案诉讼已历多年，期间中住XX并未提出注销合同网签备案，且案涉房屋由XX公司支付物业费，有违常理。中住XX在（2018）年苏03**民初910号案件中并未主张已退还购房款，直到该案二审（2018）民终5431号案件中才以转账支票备注“退房款”为由提出该情节，与其（2018）年苏03**民初910号案件中“未收到购房款”的陈述矛盾，且中佳XX财务记录中将该款记载为“还款”，与转账支票备注不符。XX公司主张该款系向案外人归还借款，虽然其提交的证据亦不充分，但是（2018）民终5431号一案并未认定该400万元系归还借款，仅是对中住XX的事实主张未予采纳。根据民事诉讼证据规则，待证事实真伪不明的不利后果应当归于负有举证责任的一方。中住XX主张购房款已退还，其对该事实负有举证责任，但其举证不能达到高度盖然性的证明标准。综上，认定XX公司、中住XX之间系真实房屋买卖合同关系，XX公司已履行支付购房款义务，对其要求中住XX提供办理徐州市铜山区中新?泉山XX海一期（四）DP7幢1单XX301室、DP7幢2单元301室、DP73单元301室、DP7幢4单元301室、DP22幢2单XX302室、DP7幢1单XX-101号、DP7幢1单XX-105号、DP7幢1单XX-109号、DP7幢1单XX-113号、DP22幢1单元-108号不动产权属登记所需的资料，并协助XX公司办理不动产权属证书的请求，依法予以支持。

依照《中华人民共和国合同法》合同法第六条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审法院判决：中XX公司于判决生效之日起十五日内向徐州市XX公司提供办理徐州市铜山区中新?泉山XX海一期（四）DP7幢1单XX301室、DP7幢2单元301室、DP7幢3单元301室、DP7幢4单元301室、DP22幢2单XX302室、DP7幢1单XX-101号、DP7幢1单XX-105号、DP7幢1单XX-109号、DP7幢1单XX-113号、DP22幢1单元-108号不动产权属登记所需的资料，并协助XX公司办理不动产权属证书。一审案件受理费80元，由中XX公司负担。

经双方当事人确认，本案二审争议焦点为：1、双方是否存在真实房屋买卖合同关系，购房款是否已经实际支付。2、XX公司有关协助办理权属登记的请求是否予以支持。

二审中，中住XX提交如下证据：

1.涉案两套房屋的商品房买卖合同、土地证，证明如果双方是买卖合同关系，合同原件应该在XX公司手里，说明双方之间并非真实的房屋买卖合同关系。

2.2012年9月28日涉案22号楼2单元302室抵款给王XX的协议书，证明XX公司没有实际占有涉案房屋。

3.一审法院（2013）铜执字第4290-20号岳XX申请执行网备房产的裁定书。证明与本案类似的房屋存在“网备在他人名下、并不是实际出售”的情形。

4.中住XX相关记账凭证一组，证明如果中佳XX代中住XX收取售房款，中佳XX会给中住XX开收据，中佳XX、中住XX互相挂往来账，中住XX给购房人开发票。涉案XX公司并不持有中住XX开具的发票，说明XX公司没有交付购房款项的事实。

5.中住XX相关记账凭证等材料一组，证明2012年5月11日中住XX账户XX常使用。XX公司陈述中住XX账户不能用，才将购房款打入中佳XX账户，XX公司该主张不成立。

6.相关票据2张，证明2012年5月17日中住XXXX常开票，证明目的同证据5。

7.《债权登记表》，证明景XX代表XX公司向中佳XX破产组申报债权。景XX是XX公司的实际控制人。

8.XX公司法定代表人王X2012年11月2日的个人银行流水（复印件）。证明中佳XX2012年11月1日退给王X400万元购房款，与其转给景XX的款项无关。王X转给景XX的400万，是景XX于2012年10月2日转入王X卡中。

XX公司质证意见：证据1的真实性没有异议，该证据证明双方签订了买卖合同，并进行了网签备案，双方之间的买卖合同关系真实存在。证据2-8是复印件，对真实性不认可。证据2为中住XX与案外人签订的协议，对该份证据的真实性不予认可，该份合同签订时间为2012年9月28日，是在案涉房产网备给XX公司之后签订，该协议系中住XX恶意伪造，不符合客观事实。证据3执行裁定书与本案没有关联性。证据4-5，不能证明中住XX的证明观点。对于购房款已支付的事实，已有法院生效法律文书予以认定。开具发票为中住XX的义务，XX公司一直催促中住XX开具发票、办理案涉房产的过户手续，中住XX拖延不予办理，不能以此否认双方之间的买卖合同关系的真实性。证据7债权申报表，景XX作为XX公司的委托代理人申报债权，并不能据此认定景XX为XX公司实际控制人。证据8王X与景XX之间的资金往来，不能证明景XX与XX公司的实际关系。

二审中，XX公司未提交新证据。

一审法院查明的事实，本院予以确认。

本院认为：

一、关于双方是否存在真实商品房买卖合同关系、涉案房屋买卖合同所涉购房款是否实际支付问题

根据现有证据及（2018）年苏03**民初910号生效判决，能够认定涉案商品房买卖合同为系XX公司、中住XX双方真实意思表示，XX公司依约支付了涉案房款。

在一审法院（2018）年苏03**民初910号案件中，中住XX要求解除“中新泉山XX一期（四）第DP7幢3单元301号”房屋的买卖合同。DP7幢3单元301号房屋即为本案所涉5套住宅房屋的其中一套。（2018）苏0312民初910号生效判决已经认定本案所涉5套住宅、5套地下室共计10套房产的买卖合同合法成立并生效，并认定相关房款已经支付完毕。

本案XX公司提交了相关商品房买卖合同，且相关商品房买卖合同已经在房产管理机关进行了备案登记。中住XX辩称涉案买卖合同系为保占房屋而签订的虚假合同，但对其主张并未提供充分证据证明。中住XX上述主张在（2018）苏0312民初910号案件一、二审及申诉阶段进行了阐述，上述生效判决并未采纳中住XX的上述抗辩理由。

根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条的规定，已为人民法院生效判决认定的事实，当事人无需举证。XX公司本案主张的抗辩观点，所举部分证据，已经在（2018）苏0312民初910号案件及其关联案件诉讼过程中有所涉及。鉴于已生效案件认定的事实及判决结果对本案有拘束力，根据现有证据，一审认定涉案商品房买卖合同真实存在，XX公司已按照合同约定支付了购房款，并无不当。

二、关于XX公司要求中住XX协助办理涉案房产权属登记的请求是否予以支持问题

XX公司、中住XX之间存在真实房屋买卖合同关系，XX公司已履行支付购房款义务，对XX公司要求中住XX提供办理徐州市铜山区中新?泉山XX海一期（四）DP7幢1单XX301室、DP7幢2单元301室、DP73单元301室、DP7幢4单元301室、DP22幢2单XX302室、DP7幢1单XX-101号、DP7幢1单XX-105号、DP7幢1单XX-109号、DP7幢1单XX-113号、DP22幢1单元-108号不动产权属登记所需的资料，并协助XX公司办理不动产权属证书的请求，一审法院判决予以支持，并无不当。

综上所述，上诉人中住XX上诉理由不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费80元，由上诉人中XX公司负担。

本判决为终审判决。