律师观点分析

张国辉律师团队

基本案情：

上述人宁*与被上诉人***房地产开发有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服河北省廊坊市广阳区人民法院（2017）冀1003民初6457号民事裁定，提起上诉。上诉人与房产公司签订购房协议书，由于公司没有取得预售许可证，不能     办理网签。上诉人请求法院确认合同无效，返还已购房款并支付利息。原审法院以该诉应适用不动产专属管辖，涉案房屋位于河北省永清县为由，裁定不予受理。上诉人认为一审法院适用法律不当，并非不动产权属争议，应适用一般合同纠纷管辖的规定。

法院判决：

法院认为上诉人与房产公司签订《购房协议书》，双方系商品房预售合同关系。上述人起诉房产公司确认所签合同无效，并返还已交购房款，支付利息。此诉不适用不动产专属管辖规定。原审法院裁定不予受理此案不当，予以纠正。

裁定如下：一、撤销廊坊市广阳区人民法院（2017）冀1003民初6457号民事裁定;二、本案指令廊坊市广阳区人民法院立案受理。本裁定为终审裁定。

案件分析:

本案争议的焦点为上述人请求确认购房协议无效纠纷，适用的管辖法院的问题。原审法院以该诉应适用不动产专属管辖为由，裁定不予受理。事实上，并非涉及不动产案件就以不动产专属管辖来适用。《民事诉讼法》第三十三条第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。由此可见不是所有的房屋买卖纠纷都是不动产纠纷，而本案仅仅涉及房屋买卖合同效力问题，应当适用《民诉法》第二十三条：因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。所以本案的管辖法院为被告所在地法院，而非不动产所在地法院。所以判断案子的管辖法院，不能仅仅根据表面的关系去判断，要根据案子的本质及涉及的实质内容去判断，与不动产有实质联系的纠纷才适用不动产专属管辖。与不动产仅有表面牵连关系的纠纷，一般还是适用合同纠纷管辖。