未达投资总额25%以上的在建房地产项目买受人不能基于物权期待排除案涉房地产强制执行

 【裁判要旨】

   案涉“XXXX”项目的建设用地使用权系由出让方式取得，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条第一款之规定，转让以出让方式取得的土地之上的房地产时，需要按照出让合同约定进行投资开发，其中属于房屋建设工程的，应当完成开发投资总额百分之二十五以上，否则不得转让房地产。

  【裁判】

   上诉人（案外人、一审原告）：XX地产

  被上诉人（申请执行人、一审被告）：  XX建筑公司

   一审第三人（被执行人）：甲公司

   一审第三人（被执行人）：乙公司

   一审第三人（被执行人）：丙公司

   一审第三人（被执行人）：丁公司

本院认为，结合《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，无过错买受人对于不动产享有的民事权益能够排除强制执行，应当同时符合在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；非因买受人自身原因未办理过户登记。因前三个条件并非本案当事人争议的焦点问题，故本案应重点审查的事项为保华公司对于案涉项目未办理过户登记是否具有过错。

案涉“XXXX”项目的建设用地使用权系由出让方式取得，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条第一款之规定，转让以出让方式取得的土地之上的房地产时，需要按照出让合同约定进行投资开发，其中属于房屋建设工程的，应当完成开发投资总额百分之二十五以上，否则不得转让房地产。本案中，XX地产与丙公司明知案涉项目转让因不符合法定条件而无法办理建设用地使用权过户登记手续，故其对于无法办理过户登记具有一定过错。就此而言，一审判决认定XX地产不享有排除强制执行的权益并无不当。

    综上所述，XX地产的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

   驳回上诉，维持原判。

文章来源：微信公众号“建筑房地产律师”