律师观点分析
一、案例背景
原告A公司（出租方）与被告B公司（承租方）长期存在房屋租赁关系，2024年1月双方续签《房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于上海市浦东新区某大厦的办公用房，租赁期限至2025年12月31日，月租金77391.30元，每月5日前支付，被告已缴纳租赁保证金232173.90元。
合同履行期间，被告自2025年3月起拒不支付租金，2025年5月以“房屋漏水、断电影响经营”为由发函要求退租，原告回函拒绝后，被告于2025年5月25日擅自搬离房屋，且未按合同约定将房屋复原。为维护合法权益，原告A公司委托上海明伦律师事务所贾燕律师担任一审诉讼代理人，核心目标是确认合同解除时间，判令被告支付欠付租金、违约金、房屋复原费等全部费用，并没收租赁保证金。
二、核心争议焦点
被告以房屋漏水、断电为由退租是否构成合法解除，违约责任归属如何认定；
被告欠付租金、逾期付款违约金的支付主张是否应得到支持；
原告主张的房屋复原费、复原期间场地占用费及律师费是否具有合同依据；
租赁保证金是否应全额没收。
三、律师代理策略
贾燕律师接受委托后，全面梳理合同条款与案件事实，制定“驳斥无据解约+夯实违约事实+主张全面赔偿”的精准代理策略：
1.驳斥承租方无据解约，锁定违约主体
厘清房屋问题真相：针对被告主张的“多次漏水、断电”，提交物业维修记录、沟通记录等证据，证实2024年续签合同后仅发生两次轻微漏水和断电，且均系市政检修或偶然因素导致，原告及物业已第一时间修复，未影响房屋核心使用功能，远未达到“合同目的无法实现”的程度；
强调解约程序违法：指出被告未与原告协商一致，也未满足合同约定或法定解除条件，擅自搬离房屋属于单方面违约，不享有合法解除权，合同解除责任完全在被告。
2.夯实违约事实，主张全额费用支付
明确欠租金额与违约金：依据合同约定的租金标准及被告欠租期间，精准核算欠付租金217194.90元；按合同约定及法律规定，主张以每期欠租为基数，自逾期之日起按1.5倍LPR计算逾期付款违约金，提交租金支付记录佐证被告逾期事实；
主张复原相关费用：提交第三方复原合同、付款凭证等证据，证实因被告未按约定复原房屋，原告委托第三方进行复原产生复原费101696.42元，以及复原期间（2025年10月24日至31日）的场地占用费17475.45元，上述费用均系被告违约造成的直接损失，按合同约定应由被告承担；
主张律师费损失：提交委托代理合同及律师费发票，依据合同中“违约方承担守约方维权费用”的约定，要求被告支付律师费15000元。
3.合理主张保证金处置，兼顾合同约定与公平原则
强调保证金没收依据：合同明确约定承租方擅自提前终止合同，出租方有权没收保证金，被告的违约行为完全符合该约定情形；
回应保证金调整主张：针对被告提出的“保证金过高”抗辩，结合被告违约造成的租金损失、复原成本等，主张没收保证金具有充分的合同与事实依据，同时配合法院根据实际履约情况酌情处理，确保核心权益不受影响。
四、案件结果
上海市浦东新区人民法院经公开开庭审理，全面采纳贾燕律师的核心代理意见，作出一审判决：
确认双方房屋租赁合同关系于2025年5月25日解除；
被告B公司于判决生效后十日内支付原告A公司租金217194.90元；
被告B公司支付逾期付款违约金（以每期欠租为基数，自逾期之日起按1.5倍LPR计算至实际支付日）；
被告B公司支付原告A公司律师费15000元；
被告B公司缴纳的租赁保证金中190000元由原告A公司没收，剩余42173.90元予以返还；
被告B公司支付原告A公司房屋复原费101696.42元及复原期间场地占用费17475.45元；
驳回被告B公司的全部反诉请求。
原告A公司的核心诉求均获支持，成功追回全部欠租及相关损失，违约责任得到充分认定，代理目标圆满实现。
五、案例启示
本案是房屋租赁合同纠纷中出租方维权的典型成功案例，贾燕律师的代理思路为同类案件提供重要参考：
租赁合同纠纷中，违约主体的认定是核心，需紧扣合同约定的解除条件，通过维修记录、沟通记录等证据，驳斥承租方的无依据解约理由，锁定其违约事实；
出租方的损失主张需有完整证据链支撑，租金、违约金、复原费、律师费等均需提交合同依据及实际支出凭证，确保每项诉求都有章可循；
租赁保证金的处置需兼顾合同约定与公平原则，代理中应明确合同约定的没收情形，同时配合法院根据违约程度、损失大小等因素酌情调整，最大化维护出租方权益；
面对承租方的反诉主张，需针对性提交证据予以驳斥，强调其无事实和法律依据，避免反诉对本诉诉求造成影响。
