租赁合同纠纷，代理被告，为被告止损六十万

律师观点分析

　原告:宁波XX公司

　　被告:XX公司

　　代理律师：贾X，上海XX律师。

　　原告宁波XX公司与被告XX公司，上海XX动漫科技有限公司房屋租货合同纠纷一案，本院于2023年4月3日立案受理后，依法由审判员继XX适用简易程序后转为普通程序独任审理。本案于2023年6月8日公开开庭进行审理原告宁波XX公司的委托诉讼代理人及被告XX公司，上海XX动漫科技有限公司的共同委托诉讼代理人贾X到庭参加诉讼。本策现已审理终结。

　　原告宁波XX公司以被告XX公司拖欠其租金及物业管理费，被告上海XX动麦科技有限公司系其唯一股东且未履行担保之责为由，诉请判令(变更后]:一确认原，被告之间编号为HGC-2016ZH-A010326的租赁合同及相关补充协议于2022年12月31日解除;二被告xx动漫科裁(宁波XX有限公司立即腾退房屋并将房屋恢复原状;三、被告XX公司向原告支付截止解除之日的租金507 024元(自2022年1月1日付，每月42 252元)、管理费543 240元(自2022年1月1日付，每月45 270元)，以及滞纳金240 86362(暂计至2022年12月31日，按LPR的四倍计算，要求计算至被告实际付清租金之日止)四，被告xx动漫科技(宁波XX公司向原告支付空置费175 044元:五、被告xx动科技(宁议XX有限公司补缴运营扶持期同的租金和管理费差额59 199.23元(108 648元x2 040/3 744)六、被告XX公司支付自解除之日起至实际腾退并交还房屋之日止的占有使用费(按原租金及管理费标准]七，被告上海XX动漫科技有限公司对被告XX公司的上述诉讼请求承担连带责任。

　　被告XX公司，被告上海XX动漫科技有限公司答辩称:一、被告方不同意原告第一条和第二多诉讼请求，不同意解除本案所涉租赁合同，合同应该继续履行原告应配合向被告供应有关能源，配合被告使用有关设施、设各等以便被告正常营业。若法院认定本案所涉合同应解除，被告认为合同解除时同是2022年12月5日，解除原因是被合停止供应能源，设备等并且封了被告的门头，致使被告无法营业，租货合同无法继续履行:二、被告方不同意原告第二、三、四，五条诉讼请求，2022年的租金，被告同意参照21年疫情期同的支付方式，延期支付，且按照合同约定租金的百分之七十支付至2022年12月5日，12月5日后的租金和管理费不同意支付滞纳金/违约金/四个月租金差额部分不同意支付，因为违约方是原告，而非被告，不应要求被告承担前述违约后果。被告未按期支付租金非违约行为，是因为疫情导致被告经常被强制停业，交不起租金。依据合同第17条约定，疫情属于不可抗力，不可抗力事件存续期间，无法履行义务的一方可暂时不履行其义务，也无寄对另一方因此引起的任何损失进行赔偿。且2021年疫情，原告已经依据合同本条约定为被告进行了延期和减免2022年应参照执行。若法院认定因被告未按期支付租金为违约行为，关于租金的支付，请求法院按照被告上述意见进行减免关于违约金的认定，被告认为原告主张过高，法律规定违约金的目的为补偿损失和一定惩罚，且一定惩罚不能过损失的百分之三十。本案原告的主张，包括违约金175 044元，租金差额59 199元，被告缴纳的保证金100000元，已经达到原合主张的租金和管理费的百分之三十。而原告的损失不过是利息，就算再加上损失的百分之三十，也不过是1.3倍的LPR。然而原告却除30余万元外，还又主张4倍的LPR，出正常标准太多请法院调整至按照1.3倍LPR计算至实际支付日并减去100 000元保证金。另外，原告主张滞纳金起算日期中2019年12月31日以前的部分已经超过诉讼时效，被告不予认可。2021年12月31日之前的部分，被告迟延支付时，原告并未催告，也未立即主张，却在本策中主张，有违诚信恶意的嫌疑，被告方也不予认可;三、被告不同意原告第六条诉讼请求，即便法院认定合同已解除，2022年12月5日后因为被告拒地提供能源和设备导致合同不能继续履行而发生的占用费，不应该由被告承担，因为被告并无过错。原告在其证据中所称的是因为被告没有缴纳电费导致的不能经营并不属实，事实上当时原告立即又缴的了2 000元的电费，还是不能使用。而原告封了店面门头，并且找保安看守，原告不配合，被告也无法将设备等拿走，占用是原告恶意导致，被告善意应被保护，四、若被告XX公司有责任，则对被告上海XX动漫科技有限公司承担连带责任无异议。

　　本院查明的事实如下:

　　2016年1月29日，原告与上海XX公司签订《商维租货合同》及《商铺租赁合同补充协议书》一份，约定:上海XX公司向原告租赁位于宁XX都州区天童南XX与北XX的xx城商场第一幢第3层编号为326建筑面积为1 832平方米的商铺用作经营儿童乐园，租期为自交房之日起99个月，原告给予装修免租期90天，自交房之日起算;运营免租期3个月，自装修免租期届满之日起算，计租期为自计租日起93个月。免租期内等正常缴纳管理费。如上海XX公司未能完全履行租货合同，则在租赁合同终止时，原告有权要求被告补交运营免租期免除的租金(按租赁合同终止前12个月的月平均租金标准支付]。上海XX公司按月固定租金与提成租金两者中的较高者为标准支付月租金，固定租金第一、二年为27 540元/月，第三，四年为32 130元/月，第五、六年为36 720元/月，第七、八年为41 310元/月，提成租金第一、二年为14%，第三，四年为15%,第五、六年为为16%，第七、八年为17%。上海XX公司应于原告的首个账单日支付月租金和管理费，以后每月1日前支付或结算本月的固定租金和管理费及上上月的提成租金超过固定租金的差额。如租金期满或提前终止，解除合同的最后一个月的租期不是一个月，则该月固定租金根据合同约定的固定租金的日租金标准按照实际租赁天数计算。上海XX公司应于合同签订时向原告支付商铺租货保证金100 000元并自装修期满次日起向原告支付商管理费27 540元/月，按照租金的交纳方式和时同一并支付。双方约定了合同终止和解除及违约责任的条款，其中约定上海XX公司如瑜期支付租金或合同规定的其它任何应付款项超过30日的，原告有权书面通知上海XX公司解除合同上海XX公司应按合同约定承担违约责任，其已支付的保证金，租金(无论该租金所对应的租货期间是否届满]等款项均不予退还，还应自解除协议生效后30日内向原告支付合同解除当月固定租金和管理费之和两倍金额作为违约金，另存逾期支付一天，则应按逾期之款项的1%.支付滞纳金:超过7日的，原告有权提前一个工作日通知上海XX公司后停止有关能源，设施，设备等的供应或禁止有关使用，因此造成的一切后果由上海XX公司承担。除续租或双方另有约定，上海XX公司应于租货期满或合同提前终止或解除之日向原告交还商铺并办理交接手续。未经原告同意上海XX公司逾期七日仍不交还该商铺的，原告有权不经催告进入该商铺内对上海XX公司物品和装修进行转移或处置而无承担任何责任，由此产生的搬运清理等一切费用由上海XX公司承担，但不视为上海XX公司已放弃对该商铺内一切物品的所有权。2016年12月19日，原告与上海XX公司就上述《商铺租货合同》及《商铺租赁合同补充协议书》另行签订《商铺租赁合同补充协议》一份，对上述合同部分务款重新进行了约定:上海XX公司向原告租货的商铺调整为331/332号、建筑面积为2 847.17平方米用作经营"卡爱通(儿童，租期为自交房之日起123个月，原告给子自上海XX公司正式开业日起4个月的运营扶持期，期同的租金和管理费按照45 270元/月缴纳。如租货期内因上海XX公司原因导致合同解除的，原告有权要求上海XX公司按照当年正常租金标准补缴运营扶持期同的租金和管理费。上海XX公司按月固定租金与提成租金较离者为标准支付月租金，固定租金第一.二年为27 162元/月，第三，四年为34 707元/月，第五、六七年为42 252元/月，第八、九、十年为52 815元/月，提成租金第一、二年为14%，第三、四年为15%，第五、六年为16%,第七、八、九、十年为17%。上海XX公司应于原告的首个账单日支付月租金和管理费，首月租金以双方确定的账单为准，以后每月1日前支付或结算本月的固定租金和管理费及上上月的提成租金过固定租金的差额。上海XX公司应自装修期满次日起向原告支付商维管理费45 270元/月，按照租金的交纳方式和时同一并支付。双方应于2016年12月5日前完成签约，被告应于2016年12月10日前完成保证金支付。2017年3月8日，原告与上海XX公司签订《商铺租赁合同终止协议》一份，载明因上海XX公司名称变更，双方于2016年1月29日签订的《商铺租赁合同》自动作废，双方权利义务关系终止，互不承担违约责任。同日，原告与被告上海XX动漫科技有限公司签订了编号为HGC-2016ZH-A010326的《商铺租货合同》及《商租货合同补充协议书》各一份，内容同原告与上海XX公司于2016年1月29日签订的《商租赁合同》及于2016年12月19日签订的《商租赁合同补充协议》一致。2017年10月19日，原告与被告上海XX动没科技有限公司，XX公司签订《商铺租赁合同主体变更协议》-份，约定:原告与被告上海XX动没科技有限公司于2017年3月8日签订的《商铺租赁合同》之承租方自2017年10月19日起变更为XX公司，原合同项下上海XX动漫科技有限公司的所有权利义务(包括但不限于欠款等)同时转由XX公司承继履行，原告与xx动麦科技《宁波XX有限公司形成新的租货关系，上海XX动漫科技有限公司承担连带保证责任。除协议第一条外，原合同其余各条款及内容不变，原告与XX公司按约履行。上海XX动漫科技有限公司同意其根据原合同缴纳的保证金自动转为新租货关系项下XX公司的保证金。上海XX动漫科技有限公司同意对因新租赁关系所产生的XX公司的相关债务(包括主债权、利息、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用)承担连带保证责任。在新租货关系租货期内，若原告与XX公司对原合同作其他任何变更或修改，上海XX动漫科技有限公司同意按照上述约定的保证责任范围继续承担连带保证责任。2021年4月8日，原告与上海XX动没科技有限公司签订《商铺租货合同补充协议》一份，约定:原告同意免除上海XX动漫科技有限公司2020年3月1日至2020年4月30日的租金、物业管理费合计159 954元:方自2021年1月1日至12月31日止的1年租金由原来的34 707元/月降低为23 993.10元/月，物业费由原来的45 270元/月降低为15 995.40元/月，即此期同租金、物业管理费合计为39 988.50元/月:上海XX动漫科技有限公司未缴纳的2020年2月5月6月、10月、11月、12月租金、物业管理费合计479 862元平摊至2021年1月至12月分期支付，即支付39 988.50元/月因此2021年度上海XX动漫科技有限公司每月支付原有租金物业费外，还需支付原2020年度欠款，两者合计每月应支付79 977元:上海XX动漫科技有限公司应于2021年3月31日前支付给原告159 954元(包括2021年1月，2月租金及2020年平摊至2021年每月支付的欠款)除本协议中明确作修改的亲款外，原合同的其余部分继续有效。2022年5月23日，原告向被告XX公司发出《催款函》，要求其于收到该函后3日内给予拖欠的2020年5、6、7、10、11、12月份，2022年1-6月租金及物业管理费合计925 017元支付计划。2022年11月11日，原告向被告XX公司发西，表示根据该公司尚欠其2022年度租金和物管费合计1 050 264元，2018年5月至2022年11月滞纳合计510 582.80元未付的事实及双方合同相应条款，告知双方签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》于2022年12月31日解除委求被告xx动漫科技(宁波XX公司于2022年11月13日前联系原告办理合同解除手续，否则将依法就其违约行为边究全部法律责任。同时要求被告xx动凌科技(宁波XX公司于2022年11月11日止12月31日期间办理会员卡/储值卡公示销卡事宜并于公示期同支付所欠的租金和物管费和滞纳金合计1 560 846.80元，按合同第九条第4承担违约责任。2022年11月17日，原告于被告店前放置了致广大消费者顾客的公示牌，表示因被告长期欠租已与被告解除签订的租赁合同，过疲期至2022年12月31日，要求消费者与被告解决好会员卡事宜。2022年12月2日，原告向被告发出通知西，要求XX公司于次日16时前支付情况1560 846.80元,否则将于2022年12月4日16时停止被告店的能源供应2022年11月底，涉商能薄供应被停止。2022年12月5日起，被告商铺门被原告所封，此后被告店铺未再营业。2022年12月11日，原告再次向被告xx动漫科技(宁该]有限公司发西，表示其虽于2022年11月15日向被告送达了解约面，但考虑到广大消费者的切身利益，给子了被告46天的过疾期以解决消费者的合理诉求，而被告于2022年12月5日起即停止对外营业，并宣称系原告切断了商维的能源供应所导致(系被告未及时充值电费导致且店铺早已恢复能源供应)，影响了原告的商业信誉，要求被告立即恢复正常营业至2022年12月31日，同时应于2023年1月1日起着手腾房屋并将房屋复原状交还原告，支付期同的房屋占有使用费及管理费:要善处理消费者的合理诉求;立即停止散布，传播、澄清相关不实信息。2023年12月23日，原告再次向被告XX公司发函，重申解约事宜并表示解约日将至，为免双方损失扩大，要求被告于合同解除日将房屋恢复原状并交还原告;逾期交还房屋的，将收取占有使用费及占用期同管理费。2023年1月7日起，原告将视被告放弃商铺内一切物品所有权，并将随时采取腾退指施，由此导致的额外损失由被告承担。

　　以上事实由原告提供的《商铺租赁合同》.《商租货合同补充协议书》、《商铺租货合同补充协议》、《商铺租赁合同终止协议》、催款函、解约西及送达记录，被告提供的照片、西、微信聊天截围及原、被告在庭审中的陈述予以证明。

　　本院认为，原，被告之同签订的《商铺租赁合同》及相关补充协议，系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，故应为合法有效，原，被告双方均应按照合同行使权利及履行义务。被告承租原告房屋后，未依约支付应付2022年1月1日起的租金及管理费，墨已违反合同约定，应属违约，原告有权依约解除合同并收回租房。但被告商铺已于2022年11月底被停止能源供应，原告并在2022年12月5日晚将其店封门，此后被告方亦未再继续营业，双方租货合同应于2022年12月5日实际解除原告要求被告支付自2022年1月1日起至合同解除之日止的租金及管理费，理由正当，本院予以支持。经计算，该部分租金为471 814元、管理费为505 515元，合计977 329元。因疫情影响原因，原、被告已对2022年度前的租金及管理费作出了降低处理，应视为对此前被告方应付款项的处置，现原告要求被告方继续承担2022年度前的滞纳金及补微运营扶持期同的租金和管理我差额里与作此处理初衷相悖，该部分诉请本院不予支持。双方约定的滞纳金过高，原告要求按照LPR的四倍计算，本院予以准许，经计算，2022年1月1日起至12月5日止的滞纳金为82 970.84元，对原告的该部分诉请，本院予以支持。原告在2022年12月5日晚将被告方店铺封门，此后被告方亦未再继续营业，截双方合同实际解除后涉案商俄原告已实际掌控，商铺内遗留物品原告可依约处理，涉策商铺原告可再次出租以避免损失扩大，因此造成的损失亦可依约处理，但原告并未按此执行，考虑到被告方违约导致其支付的保证金100 000元不再退还，该款可弥补原告部分房屋空置费损失，且对商铺内遗留物品被告方已另行起诉原告，故原告要求被告腾退房屋并支付房屋空置费、占有使用费的诉请本院不予支持。原告要求被告上海XX动漫科技有限公司对被告XX公司的付款责任承担连带责任，合法有据，被告方亦无异议，本院予以支持。被告方要求继续履行合同,2022年的租金和管理费应参照2021年度延期和减免，无合同和法律依据且未获原告同意，对其辩称本院不子采信。依照《中华人民共和国民法典》第五百五十七条第一款第六项第五百六十二条、第五百六十六条，第六百八十一条、第六百八十五条第一款、第六百八十八条、第六百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款的规定，判决如下:

　　一、确认原告宁波XX公司与上海XX动漫科技有限公司于2017年3月8日签订的商租货同》.《商铺租货合同补充协议书》及原告宁XX公司与被告上海XX动漫科技有限公司，XX公司于2021年4月8日签订的《商租赁合同补充协议》于2022年12月5日解除:

　　二、被告XX公司支付原告宁波XX公司租金471 814元，管理费505 515元合计977 329元，于本判决生效后十日内履行完毕;

　　三、被告XX公司支付原告宁波XX公司滞纳金82 970.84元，于本判决生效后

　　十日内履行完毕:四，被告上海XX动漫科技有限公司对被告XX公司的上述第二、三项付款义务承担连带保证责任。