律师观点分析
贺XX、赖XX等与长沙XX公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书湖南省攸县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）攸法民一初字第94号
原告（暨反诉被告）贺XX，男，汉族，居民,湖南省攸县。
原告（暨反诉被告）赖XX，女，汉族，居民，湖南省攸县。
原告（暨反诉被告）丁XX，男，汉族，居民，湖南省攸县。
原告（暨反诉被告）康XX，女，汉族，居民，湖南省攸县。
四原告委托代理人张XX、付XX。湖南XX律师XXX律师，代理权限：一般代理。
被告（暨反诉原告）长沙XX公司，住所地：长沙市。
法定代表人，周XX，该公司董事长。
委托代理人代健，男，湖南XX律师XXX律师，代理权限：一般代理。
委托代理人祝XX，系该公司员工。代理权限：一般代理。
原告贺XX、赖XX、丁XX、康XX与被告长沙市XX公司（以下简称长沙XX公司）房屋租赁合同纠纷一案，2015年1月9日立案受理.原告贺XX、赖XX、丁XX、康XX诉请后，被告长沙XX公司于2015年2月5日向本院提起了对原告贺XX、赖XX、丁XX、康XX的反诉，本院依法合并审理，并组成由代理审判员康X担任审判长，代理审判员何X、人民陪审员皮运连参加的合议庭于2015年3月11日、6月25日两次公开开庭进行了审理。原告贺XX、丁XX（反诉被告）和被告长沙XX公司（反诉原告）的委托代理人代X、祝XX均到庭参加了两次诉讼。本院依法审理了本案，现已审理终结。
原告康XX、丁XX（反诉被告）诉称：2011年5月25日，原、被告签订《租赁合同书》，原告方将其在攸县联星街道交通北XX的房屋租给被告从事商业经营，合同约定租期10年，租金每年46.5万元，从第二年开始每年递增3.5%。合同签订后，被告按合同履行了全部义务，并按季度支付了租金。2014年11月份，按合同约定，被告应当在2014年10月31日前支付2014年11月份至2014年1月份的租金125226元，原告按被告要求于10月13日已到税务部门开具了发票交给了被告，但被告迟迟不支付租金，且在2014年12月12日通知原告要求解除租赁合同。双方因此酿成纠纷，故原告诉至法院，请求判令被告承担解除合同的违约责任并赔偿原告违约金60万元，由被告支付2014年11月至2015年1月的租金125226元及利息5635元，并支付水电费2000元。2015年1月20日，四原告变更诉讼请求，要求被告继续履行合同，并承担解除合同的违约责任并赔偿原告违约金60万元。
原告贺XX、赖XX、丁XX、康XX（反诉被告）为支持其诉讼主张，向本院提供了如下证据：
1、租赁合同书1份，拟证明原、被告系租赁关系，并已租赁三年多的事实；
2、消防备案告知书1份，拟证明消防已竣工验收合同备案的事实；
3、消防合格证1份，拟证明消防工程合格并发了消防合格证的事实；
4、消防工程承包合同1份，拟证明原告贺XX、赖XX、丁XX、康XX（反诉被告）积极进行了消防整改的事实；
5、地税发票3张，拟证明原告履行合格依约开具了发票的事实；
6、个税交税凭证1份，拟证明原告取得房租已交个人所得税的事实；
7、自来水发票3张，拟证明原告为被告垫付了水费的事实；
8、通知书2份，拟证明原告贺XX、赖XX、丁XX、康XX（反诉被告）不同意解除合同、并积极处理消防整改的事实；
9、光碟1张，拟证明被告长沙XX公司（反诉原告）（反诉原告）无意继续经营，并告知原告贺XX、赖XX、丁XX、康XX（反诉被告）不需要继续进行消防整改；
10、房产证××份，拟证明原告的主体资格的情况。
被告长沙XX公司（反诉原告）辩称：1、原告贺XX、赖XX、丁XX、康XX（反诉被告）要求继续履行合同，并要求答辩方承担违约金60万元，没有法律依据，不能认可；2、原告要求60万元的违约金金额过大，且租赁合同被解除系原告贺XX、赖XX、丁XX、康XX（反诉被告）违法行为所致，被告长沙XX公司（反诉原告）解除合同是合情合法，原告要求被告支付租金没有法律依据；3、原告应在2014年11月11日前开具发票，但其在2014年10月份就开具发票属于提前出具发票；4、原告主张支付水电费，被告认为被告不存在欠付电费的问题，至于欠付水费，应由原告贺XX、赖XX、丁XX、康XX（反诉被告）举证。同时，被告认为原告贺XX、赖XX、丁XX、康XX（反诉被告）有义务保证租赁物所有消防设备的安装达到消防设计规范，但原告贺XX、赖XX、丁XX、康XX（反诉被告）未履行其消防义务致使租赁物业三楼被消防大队要求整改，租赁物四楼被消防大队临时查封，后又被消防大队进行处罚。同时原告贺XX、赖XX、丁XX、康XX（反诉被告）阻止被告将库存商品转运其他门店进行销售，给被告造成了损失，故反诉四原告要求确认原、被告签订的租赁合同已在2014年12月12日解除，并判令四原告赔偿被告各项经济损失906092.61元。2015年2月5日，被告要求变更诉讼请求，请求确认原、被告签订的租赁合同已在2014年12月12日解除，并判令四原告赔偿被告各项经济损失XXX.55元。
被告长沙XX公司（反诉原告）为支持其诉讼及答辩主张，向本院提供了如下证据：
1、租赁合同书、租金分配协议1份，拟证明原被告双方的权利义务，消防义务由反诉被告承担，反诉原告没有违约情形。强调两点：其一、该合同13条约定，消防义务是由甲方即本案反诉被告承担。其二、该合同的附件5约定，消防验收义务由甲方即本案反诉被告承担；
2、攸县公安消防大队出具的《责令立即改正通知书》（11月5日）1份，拟证明消防部门就租赁物业的消防问题多次要求立即整改，并查封了租赁物业，对反诉人处以了罚款的事实；
3、公安消防大队《责令立即改正通知书》（11月24日）、《临时查封决定书》（11月24日）、行政处罚决定书各1份，拟证明消防部门就租赁物业的消防问题多次要求立即整改，并查封了租赁物业，对反诉人处以了罚款的事实；
4、11月17日、27日《函》2份，拟证明反诉人收到消防部门的整改通知后及两次发函要求被反诉人立即进行整改的事实；
5、现场照片份，拟证明被反诉人无故对反诉人租赁物业的进出通道进行焊门、上锁等行为，造成反诉人无法正常经营的事实；
6、合同解除函（12月12日）1份，拟证明租赁合同已于2013年12月13日依法解除的事实；
7、付款申请单、装饰装修工程施工合同、委托付款函、发票、付款回执1份，拟证明反诉人的装修损失的事实；
8、弱电工程施工合同、发票、付款回执1份，拟证明反诉人弱电工程安装费用的损失的事实；
9、安防监控系统采购及安装合同、结算表、发票1份，拟证明反诉人的安防监控系统及设备的安装损失的事实；
10、LED发光字制作安装合同、竣工报告、发票1份，拟证明反诉人发光字制作损失的事实；
11、空调内购单、发票、安装验收报告、发票1份，拟证明反诉人的空调投入和损失的事实；
12、LED显示屏采购及安装合同、竣工报告及发票１份，拟证明反诉人LED显示屏的投入和损失的事实；
13、EPS电源送货单及发票1份，拟证明反诉人在EPS的投入和损失的事实；
14、地面砖采购合同及发票1份，拟证明反诉人地面砖投入及损失的事实；
15、灯具采购合同及发票1份，拟证明反诉人的灯具投入的事实；
16、外挂消防梯施工合同及发票、函、情况说明1份，拟证明反诉人的施工损失的事实；
17、劳动合同终止协议及收据1份，拟证明反诉人无法继续经营解散员工所支付的费用损失的事实；
18、库存明细表、照片1份，拟证明被扣押货物明细；
19、通程控股2013年度报告第40页合并利润表1份，拟证明反诉人的年度收益及利润情况；
20、视频1份，拟证明原告阻止反诉方运货，造成了损失的情况。
本院组织原、被告对双方提供的证据进行质证，原、被告的质证意见如下：
被告长沙XX公司（反诉原告）的质证意见为：对原告贺XX、赖XX、丁XX、康XX（反诉被告）提供的证据1的真实性、合法性无异议，但原告贺XX、赖XX、丁XX、康XX（反诉被告）没有提供该合同的附件；对原告贺XX、赖XX、丁XX、康XX（反诉被告）提供的证据2真实性有异议，认为其应提供原件，即使是真实的，原告贺XX、赖XX、丁XX、康XX（反诉被告）在租赁期限内也应承担消防整改的义务；对原告贺XX、赖XX、丁XX、康XX（反诉被告）提供的证据3真实性有异议，认为其应提供原件，即使是真实的，消防整改也只能证明在营业前是合格的，但在营业后不是合格的；对原告贺XX、赖XX、丁XX、康XX（反诉被告）提供的证据4真实性有异议，认为其应提供原件，即使该证据是真实的，该证据恰恰证明，消防部门查封的原因是水压不足，该原因并非被告长沙XX公司（反诉原告）使用不当而是因为原告贺XX、赖XX、丁XX、康XX（反诉被告）提供的消防设施设备不足造成的；对原告贺XX、赖XX、丁XX、康XX（反诉被告）提供的证据5、6、7的真实性有异议，认为其应提供原件；对原告贺XX、赖XX、丁XX、康XX（反诉被告）提供的证据7所证明的水费，被告（反诉原告）无异议；对原告贺XX、赖XX、丁XX、康XX（反诉被告）提供的证据8中的第一份通知书有异议，认为没有原告贺XX、赖XX、丁XX、康XX（反诉被告）签字，也没有受送达方的签字，不符合证据的有效要件；原告贺XX、赖XX、丁XX、康XX（反诉被告）提供的证据8中第二份通知书的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为通知上没有原告贺XX、赖XX、丁XX、康XX（反诉被告）的签名，恰恰证明该份通知没有产生法律效力；对原告贺XX、赖XX、丁XX、康XX（反诉被告）提供的证据9，认为原告贺XX、赖XX、丁XX、康XX（反诉被告）未提供通话人员的信息，该录音中与原告通话的“娄XX”从未表述要求不予整改，只是称消防存在问题，完全整改到位有困难。且“娄XX”称已调走，不负责攸县项目，其表述不代表公司立场。同时，该录音中原告认可了其有消防整改义务；对原告贺XX、赖XX、丁XX、康XX（反诉被告）提供的证据10的真实性有异议，认为应提供原件。
原告贺XX、赖XX、康XX、丁XX（反诉被告）的质证意见为：对被告（反诉原告）提供的证据1真实性无异议，但对证明目的有异议，认为合同13条第6款约定，被告长沙XX公司（反诉原告）已取得消防许可证并由相关部分备案，证明原告贺XX、赖XX、丁XX、康XX（反诉被告）履行了消防义务。在被告取得消防许可证后，消防义务由被告长沙XX公司（反诉原告）承担。同时，合同第7条约定，2014年10月14日，原告已交付了完税发票，我方已履行义务。但被告长沙XX公司（反诉原告）在收到后一直未支付租金，系违约。交付租赁物后，消防义务由被告长沙XX公司（反诉原告）承担；对被告（反诉原告）提供的证据2的真实性无异议，但认为责令整改对象是被告长沙XX公司（反诉原告）而非原告贺XX、赖XX、丁XX、康XX（反诉被告），消防不达标是在被告长沙XX公司（反诉原告）使用过程中造成的；对被告（反诉原告）提供的证据3的真实性无异议，但认为临时查封并非永久查封，可以正常营业；对被告（反诉原告）提供的证据4的真实性无异议，但对该函内容不予认可，认为消防义务是由被告长沙XX公司（反诉原告）承担；对被告（反诉原告）提供的证据5的真实性无异议，换门锁是事实，但该门不是被告长沙XX公司（反诉原告）营业进出通道；对被告（反诉原告）提供的证据6的真实性有异议，原告（反诉被告）不同意解除合同；对被告（反诉原告）提供的证据7、8、9、10、11、12、13、14、15、18、19，系单方提供的证据，不能认可；对被告（反诉原告）提供的证据16无异议，但该份证据恰证明了消防义务由被告长沙XX公司（反诉原告）承担；对被告（反诉原告）提供的证据17有异议，认为该证据与本案无关。
本院结合双方的质证意见及本案的庭审情况，对原、被告提供的证据作如下分析认证：原告（反诉被告）提供的证据1、2、3、4、5、6、7、10符合证据的有效要件，且能证明案件的部分事实，本院予以采信；原告（反诉被告）提供的证据8，不符合证据的有效要件，本院不予采信；原告（反诉被告）提供的证据9，本院结合本案的其他事实做综合认定。被告（反诉原告）提供的证据1、2、3、4、5、6，符合证据的有效要件，且能证明部分案件事实，本院予以采信；被告（反诉原告）提供的证据7、8、9、10、11、12、13、14、15、16、17、18、19，不能证明该损失与原告贺XX、赖XX、丁XX、康XX（反诉被告）有直接因果关系，本院不予采用。
经审理查明：原告贺XX与原告赖XX系夫妻关系，原告丁XX与原告康XX系夫妻关系。2011年5月25日，四原告将其在攸县联星街道交通北XX的房屋租给被告长沙XX公司用于经XXX（以下简称“攸县通程电器城”）。双方就此签订了租赁合同，合同约定：“……第一条租赁物租赁物包括：1、综合一楼面积约150平方米，二楼面积约461平方米，三楼面积约461平方米，四楼面积约461平方米，总租赁面积为1533平方米。……第三条租赁期限、免租期1、租赁期限10年，自2011年6月1日至2021年5月31日。2、免租期二个月，……第五条所有权证书……第七条租金及递增1、为方便计算，双方约定一楼、二楼、三楼、四楼面积计缴租金。本合同约定的租金是针对本合同第一条全部租赁物的租金。2013年5月31日之前，租金按46.5万元/年算。2013年6月1日之后，租金按上年度标准，每年递增3.5%。但合同如发生本合同第四条所述顺延情况，租金递增的起算时间相应顺延。2、租金每个季度缴纳一次。免租期结束后，甲方在每个季度的前七个工作日内向乙方提供税务发票，乙方收到甲方税务发票后七个工作日内，向甲方缴纳租金。……第八条物业管理及水电……甲方每月月初向乙方提供上个月乙方实际使用的水电费发票，乙方凭发票在七个工作日内支付该款项。……第九条修缮责任1、租赁期限内，由甲方负责租赁物的修缮。甲方街道修缮通知未及时修缮（二十四小时内）或修缮效果不符合乙方要求的，乙方有权自行修缮，由此发生的费用直接从租金中扣除。……第十条抵押……第十三条其他权益义务约定……6、甲方保证租赁物所有消防设施设备的安装达到消防设计规范，并取得消防部门的消防验收合格证。在甲方未取得消防验收合格证前，因甲方消防问题所产生的相关费用（含行政处罚罚款等一切费用）应由甲方承担。第十四条违约责任本合同其他条款对违约责任有约定的，从其约定。对每月约定违约责任的违约行为，违约方需向对方支付60万元的违约金。第十五条解决争议的独立条款因本合同第五条或第十条而形成的争议，双方约定解决方法为：甲方（贺XX、丁XX）赔偿乙方60万元。在乙方的实际损失超过60万元的情况下，甲方按照乙方的实际损失赔偿。……”同日，双方签订了工程界面和物业条件协议，协议中载明：“……二、消防验收甲方提供物业本体二次消防验收合格意见书，保证交付物业时消防设施达到正常使用并年检验收合格。”后被告按约定按期缴纳房租至2014年10月31日。
2014年11月5日，攸县公安消防大队对攸县通程电器城进行消防监督检查，发现该场所四楼员工办公室只有一个安全出口，且消防栓压力不足的问题，随后作出了责令立即整改通知书。2014年11月24日，攸县公安局消防大队再次进行检查，发现攸县通程电器城室内消防栓水压不足，2层防火门未安装顺序器，西侧疏散楼梯1-2层对方大量杂物，严重堵塞，影响正常疏散的问题，随后作出了责令立即整改通知书和临时查封决定书，对攸县通程电器城第三层全层临时查封。同年11月27日，攸县消防大队对该店作出罚款10000元行政处罚的决定。同日，被告向原告发出函，要求原告对上述消防问题进行整改，并提出在整改到位前，被告公司暂付房租。2014年12月13日，被告公司向原告贺XX再次发出函，认为租赁房屋的消防问题致使被告不能经营，要求解除与原告贺XX、赖XX、丁XX、康XX（反诉被告）之间的租赁合同，并搬离租赁房屋。原告贺XX、赖XX、丁XX、康XX（反诉被告）收到函后，不同意解除双方的合同，并阻止被告搬离货物，双方因此酿成纠纷，故原告诉至法院。
在诉讼过程中，2015年3月30日，原、被告签订了部分协议书，协议约定：“四原告同意被告搬出租赁场地内的货物、资产和拆除招牌、发光字。被告在本协议签订后5日内将货物、办公设备全部搬出（含安装在租赁场地的10台吸顶式空调）。原告将租赁场地对外招租（出租），被告不持异议。原告同意按现状接收租赁场地。与本租赁合同纠纷的其他相关事宜，双方同意由法院依法裁决。”后被告已按约定搬出租赁房屋。同时，原告贺XX、赖XX、丁XX、康XX（反诉被告）将诉讼请求变更为：1、由被告长沙XX公司（反诉原告）承担解除合同的违约责任并要求被告赔偿原告违约金60万元；2、由被告长沙XX公司（反诉原告）支付2014年11月-2015年3月的租金207549.5元。
本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷，就本案的争议焦点为：租赁房屋存在的消防问题是否是致使原、被告房屋租赁合同不能继续履行的原因，且原、被告是否存在根本违约行为。根据消防大队的检查结果，本案租赁房屋的消防问题为：1、四楼员工办公室只有一个安全出口；2、消防栓压力不足的问题；3、2层防火门未安装顺序器，西侧疏散楼梯1-2层对方大量杂物，严重堵塞，影响正常疏散。从该结果并结合原、被告合同中所约定消防义务来看，上述消防问题部分为原告贺XX、赖XX、丁XX、康XX（反诉被告）的原因，部分为被告长沙XX公司（反诉原告）的原因，双方均负有整改义务，且上述消防问题并非无法改正的问题。但双方均未积极的进行整改，致使原、被告不能继续履行合同，因此双方在租赁合同不能继续履行的问题上均负有一定的责任。现双方已合意由被告长沙XX公司（反诉原告）搬出租赁房屋，将房屋交还给原告贺XX、赖XX、丁XX、康XX（反诉被告）处理，该协议的内容实际上已解除了双方的房屋租赁，而就合同解除后续问题请求法院依法处理。因此，在双方不能继续履行合同的情况下，被告长沙XX公司（反诉原告）在使用该房屋期间的房租及产生的费用应向原告贺XX、赖XX、丁XX、康XX（反诉被告）支付，截止于原、被告达成部分协议之日即2015年3月30日，被告长沙XX公司（反诉原告）尚有5个月房屋未向原告贺XX、赖XX、丁XX、康XX（反诉被告）支付，故其应按合同的约定向原告贺XX、赖XX、丁XX、康XX支付房租207549.8元（46.5万元×103.5%×103.5%÷12月×5个月=207549.8元）。鉴于原、被告双方均没有积极的履行消防义务，被告长沙XX公司（反诉原告）也没有及时向原告贺XX、赖XX、丁XX、康XX（反诉被告）支付房租，原告贺XX、赖XX、丁XX、康XX（反诉被告）在被告长沙XX公司（反诉原告）正常的搬运货物时进行了阻挡，双方均存在违约行为，且被告长沙XX公司（反诉原告）不能举证证明其损失与原告贺XX、赖XX、丁XX、康XX（反诉被告）有直接的因果关系，故原告贺XX、赖XX、丁XX、康XX（反诉被告）请求由被告长沙XX公司（反诉原告）支付违约金及利息、被告长沙XX公司（反诉原告）请求由原告贺XX、赖XX、丁XX、康XX（反诉被告）赔偿损失的诉讼请求，本院均不予支持。
综上，原、被告于2011年5月25日所签订的房屋租赁合同应予解除，被告长沙XX公司（反诉原告）应向原告贺XX、赖XX、丁XX、康XX（反诉被告）支付房租租金207549.8元。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十六条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告贺XX、赖XX、丁XX、康XX与被告长沙市XX公司于2011年5月25日签订的房屋租赁合同；
二、限被告长沙市XX公司在本判决生效后十五日内一次性向原告贺XX、赖XX、丁XX、康XX支付租金207549.8元；
三、驳回原告贺XX、赖XX、丁XX、康XX的其他诉讼请求；
四、驳回被告长沙市XX公司（反诉原告）的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费26914元，由原告贺XX、赖XX、丁XX、康XX负担6716.5元，由长沙市XX公司负担20197.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。
提起上诉的，应在递交上诉状七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。现金交纳的，直接向中国XX驻株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转帐的，开户行：中国XX，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号16×××86。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。
审 判 长 康 莎
代理审判员 何XX
人民陪审员 皮运连
二〇一五年六月二十五日
书 记 员 谢XX
附法律条文：
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据
