徐小明律师
律师观点分析
成功代理房屋买卖纠纷案件（1）
【案情简介】
一审判决认为，A与B、C及中介华联行公司签订的房屋买卖合同，系各方当事人真实意思表示，未违反法律、法规强制性规定，合同有效，各方当事人均应按约履行。但B、C以A商业贷款未成功拒绝出售合同约定房产，不符合合同约定，构成违约，应承担相应违约责任。结合合同实际履行情况，B、C的违约责任应以已支付的定金1万元和已交纳的房产过户服务费14,853元及房价上涨的客观实际综合进行确定，故B、C应承担的违约金，酌定为3万元。现B、C不同意出售合同约定房产，A有权要求解除合同，对A的该项诉请，予以支持。判决：一、解除A与B于2016年4月25日签订的《存量房居间（买卖）合同》；二、由B于本判决生效后10日内返还A定金1万元，赔偿A违约金3万元，合计4万元；三、由华联行公司于本判决生效后10日内返还A房产过户服务费14,853元；四、驳回A其他诉讼请求。一审判决后，被告B、C出上诉，原告A委托我作为代理律师参与二审诉讼。
【代理过程】
被告作为二审上诉人提出的上诉理由是：
1.关于采用商业贷款方式支付房款的约定违反了国家的强制性规定，应认定为无效。根据湖北省住建厅下发的《关于促进全省房地产市场平稳健康发展的若干意见》中规定：个人购买商品房屋首付比例不得低于30%。故双方关于房款付款约定违反了国家的强制性规定，该合同无效，无效的合同自始没有约束力。2.被上诉人，尤其是中介方应当知道采用合同约定的贷款方式根本无法实现银行贷款，却恶意拖延付款时间。3.交付了1万元定金，其中5,000元由华联行公司留存，上诉人实际收到定金5,000元。
针对上诉理由，我提出代理意见如下：一审判决认定事实清楚，请求二审驳回上诉，维持原判。原因在于：1.《关于促进全省房地产市场平稳健康发展的若干意见》不属于法律、行政法规，不具有导致合同无效的法律效力；2.被上诉人知道商业贷款办理不顺利时愿意及时支付现金结清尾款，不存在违约行为；3.根据合同约定：“合同签订时A应支付肖伟定金1万元，由华联行公司托管（A支付定金给华联行公司后，视为B收讫）”，A虽将其中5,000元交由华联行公司留存，但B向A出具的收条已载明收到定金1万元，故B的此项上诉理由，缺乏事实依据。
【判决结果】
驳回上诉，维持原判。