受新冠肺炎疫情影响，小区封闭管理，导致租户刘先生无法进入小区并使用所租房屋。其与出租人于先生协商退费等未果后诉至法院，要求退还未使用房屋期间的租金8000元并支付违约金3100元。海淀法院经审理，判决退还未使用房屋期间的租金，驳回主张违约金的诉请。
案情简介
刘先生诉称，于先生从房东处租赁了一套三居室房屋，我租住其中的一间，约定每月租金2600元，租赁期限为2017年1月11日至2017年7月15日，后双方协商延长租期至2020年7月15日，期间租金逐年上涨。我于2020年1月15日支付了2020年1月16日至2020年4月15日期间的租金9300元。2020年1月22日，我回老家过年，准备在1月29日回京上班。但1月28日我接到于先生的微信通知：“现在别回去，就算回去了，房屋也进不去”。自此，我无法回到房屋居住和生活，与于先生多次在微信中协商无果。根据我与于先生签订的《北京市房屋租赁合同》第八条第二款“因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。”故合同解除后，于先生应当退还1月28日至4月15日期间的房屋租金并支付未提供可居住房屋的违约金。
于先生辩称，刘先生在进京隔离后就可以进入小区并正常使用房屋，且疫情导致小区封闭管理非其所致，其房东亦未减免其房租，故其不同意退还房租并支付违约金。
法院审理
法院经审理后认为，房屋租赁合同实际履行中，双方因疫情影响房屋正常使用而产生纠纷。庭审中，双方就合同解除日期、退还剩余押金及合同解除后的电费网费等达成了一致，双方确认房屋租赁合同于2020年4月15日提前解除，但就疫情期间租金及违约金问题协商未果。刘先生以房屋因疫情无法正常使用为由主张于先生违约，但疫情防控导致刘先生无法进入小区居住，非于先生的行为所致，故对刘先生关于于先生违约的主张不予采信。在刘先生无法使用房屋期间，其多次寻求解决方案未果，不具备隔离条件亦不可归因于本人，客观上造成其合同目的无法实现，刘先生提出免除相应期间的租金，理由正当。故法院对刘先生要求退还相应期间租金的请求予以支持。最终，法院作出上述判决。
宣判后，于先生提出上诉，二审维持原判。现该案已生效。
法官说法
因疫情及相应管控措施导致合同无法正常履行，系不能预见、不能避免、不能克服的客观变化，非因任何一方当事人所致，故不视为任何一方当事人违约。承租人面临无法履行合同的情况，亦积极寻求解决方案，但因不可归责于己的原因未果，故其未实际使用房屋期间的租金，出租人应当返还。
