由于房地产市场的特殊性，房屋交易标的比较大，对普通老百姓来说，有可能是用一生的积蓄来买一套房，在房屋交易的过程中，总是有先给付定金再签订正式购房合同的情形，这样就会涉及返还定金的问题，那么在什么情况下可以要求开发商返还定金?根据我国法律规定，两种情况下买方可以要求开发商返还定金，如下分别阐述。

其一，根据《中华人民共和国担保法》第八十九条：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”以及《担保法解释》第一百一十五条：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金;收受定金的一方订立合同的，应当双倍返还定金。”可知，如果发生违约的情形，那么适用定金罚则。在开发商不履行约定的义务时，比如又将该房屋卖与他人、没有售房资格等其他违约情形下，给付定金的买方可以要求开发商双倍返还定金。

其二，根据《担保法解释》第一百二十二条：“因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的，不适用定金罚则。因合同关系以外第三人的过错，致使主合同不能履行的，适用定金罚则。受定金处罚的一方当事人，可以依法向第三人追偿。”所谓不可抗力，在我国《民法通则》上是指“不能预见、不能避免和不能克服的客观情况”。 不可抗力主要包括以下几种情形： (1)自然灾害、如台风、洪水、冰雹; (2)政府行为，如征收、征用; (3)社会异常事件，如罢工、骚乱。可知，如果发生上述几种事件，给付定金的买方可以要求开发商返还定金。

意外事件，是指行为在客观上虽然造成了损害结果，但不是出于行为人的故意或者过失，而是由于不能预见的原因所引起的。发生意外事件，给付定金的买方也可以要求开发商返还定金。