尊敬的审判长、审判员：
北京中银（福州）律师事务所依法接受被告詹某的委托，指派苏湖城、兰谣成律师担任其一审诉讼阶段的代理人，接受委托后，代理人详细了解了本案情况，现依据本案事实、庭审争议焦点及相关法律法规发表如下代理意见：
一、原告蒋某于（2014）梅民初字第1426号案件中便应知道案涉房产转让的事实，至本案起诉时已超过一年的除斥期间。
关于债权人撤销权之诉，我国《合同法》第七十五条规定“撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。自债务人的行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭。”法条中表述的“知道或者应当知道”,是以一般人的认识能力和认知能力作为判断标准的，所谓“知道”是指权利人主观上知道自己权利被侵害的事实；而“应当知道”是指根据主客观环境推定权利人具备知道权利被侵害的认识能力和认知能力,并推定权利人知道自己的权利受到侵害。具体到本案中，代理人认为原告于（2014）梅民初字第1426号案件中便应当知道案涉房产转让的事实，至今已超过一年的除斥期间，理由如下：
首先，原告主张撤销的房产位于闽清县梅城镇垅坂（园丁花园1号边），对于该地址原告是明知的。依据被告提交的“传票”、“借条”、“EMS面单（单号:1017032454012）”等证据可知，被告于2013年4月18日向原告出具借款为300万元的借条时便附有被告的身份证复印件，身份证复印件上载明有本案案涉房产的具体坐落，此时原告对涉案房产的存在已明知。事后，原告亦将案涉房产的地址作为律师函邮寄地址，原告于2014年11月13日起诉被告民间借贷纠纷一案[案号（2014）梅民初字第1426号]，原告更是将案涉房产闽清县梅城镇垅坂（园丁花园1号边）这一地址作为被告的送达地址，并载于诉状及传票中，在该案中原告亦有聘请律师参加诉讼。因此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十一条“代理诉讼的律师和其他诉讼代理人有权调查收集证据……”、《中华人民共和国律师法》第三十五条第二款“律师自行调查取证的，凭律师执业证书和律师事务所证明，可以向有关单位或者个人调查与承办法律事务有关的情况。”之规定,在（2014）梅民初字第1426号案件中原告已知道案涉房产的具体坐落，且聘请有专事诉讼的律师作为诉讼代理人参与诉讼，可凭借案件受理通知书、律师事务所介绍信、授权委托书、律师执业证等材料向不动产登记中心查询房产交易状态，也即原告在（2014）梅民初字第1426号案件中原告便具备知道权利被侵害的认识能力和认知能力。此时原告作为债权人理应积极的行使权利，应积极的去核实案涉房产的权属及交易状态，而非如原告代理人庭审所述仅将该地址作为通讯地址，“法律不保护权利上的睡眠者”原告怠于行使权利应自己承担不利的法律后果。因此代理人认为，在（2014）梅民初字第1426号案件中原告便应当知道案涉房产转让的事实，至本案起诉时已远远超过一年的除斥期间。
其次，（2014）梅民初字第1426号判决生效后，原告于2015年11月4日向贵院申请强制执行，依据最高人民法院印发《关于执行案件立案、结案若干问题的意见》的通知（法发〔2014〕26号）第十六条第五款关于“本条第一款第（三）（四）（五）项中规定的“人民法院穷尽财产调查措施”，是指至少完成下列调查事项：（一）被执行人是法人或其他组织的，应当向银行业金融机构查询银行存款，向有关房地产管理部门查询房地产登记，向法人登记机关查询股权，向有关车管部门查询车辆等情况。”的规定，在向法院申请强制执行后，法院亦会依法向有关房地产管理部门查询房地产登记情况，结合原告庭审提交的补充证据（2015）梅执字第641号《执行裁定书》可知，因被告无财产可供执行，贵院于2016年5月3日作出终结本次执行的裁定，也即即使原告在（2014）梅民初字第1426号诉讼过程中未查询案涉房产交易情况，在该案执行过程中经法院执行查询，原告也应当知道案涉房产已转让的事实。
最后，依据原告代理人陈述原告在本案中提交的证据3《房地产权证登记总册》及《房地产买卖契约》系原告代理人凭借2015年11月4日立案的（2015）梅执字641号《受理执行案件通知书》（2018年7月3日补开）及执行阶段的授权委托书、律所介绍信等材料向不动产登记中心调取的，可证实案涉房产的交易状态在（2014）梅民初字第1426号诉讼及执行过程中确实可以查询调取的到，进一步证实在（2014）梅民初字第1426号案件中原告已具备“应当知道”的能力，因此即使从执行立案的2015年11月4日或者从终结本次执行的2016年5月3日开始计算，至今也已远远超过一年的除斥期间，原告再诉请撤销，缺乏法律依据。
综上，“知道或者应当知道”不仅是一个主观判断问题，更是一个证据问题，法律设立诉讼时效、除斥期间的目的在于督促权利人及时行使权利，对怠于行使权利者应自行承担不利后果，从而在实质公平的基础上平衡权利人和义务人的利益，本案原告在（2014）梅民初字第1426号案件诉讼及执行过程中已知案涉房产的具体坐落，完全有条件、有能力去查询房产交易状态，属于我国《合同法》第七十五条规定的“应当知道”的范畴，但原告并未在应当知道撤销事由之日起一年内诉请撤销，现该法定期间已过，撤销权已消灭，其再起诉请求撤销，无法律依据，应予驳回其诉讼请求。
二、被告出售案涉房产的价格符合当时的市场价且已实际履行完毕，原告诉称被告为规避还款义务缺乏依据。
依证据本案不存在无偿转让行为，而判断债务人是否存在以明显不合理的低价转让房产，应以房产出售时的市场价格或物价部门指导价作为判断标准，而非以起诉时的价格作为判断标准，同时依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十九条第一款关于“对于合同法第七十四条规定的‘明显不合理的低价’，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认”。以及第二款关于“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价;……”的规定，只要转让价格不低于指导价或者市场交易价百分之七十即为正常市场交易价。
具体到本案中，虽然原告提交了《房地产买卖契约》欲用于证明被告存在低价转让房产的行为，但据被告向代理人陈述该《房地产买卖契约》仅用于报税备案之用，该契约所载明的房产价格65万元，也仅用于报税备案并不代表实际的成交价格。案涉房产的实际成交价为80万元而非65万元，该80万元购房款第三人黄某已实际交付，交易合法且物权已变更。
其次，依据第三人黄某提交的证据《销售不动产统一发票（代开）》本案案涉房产转让时闽清县地方税务局梅城分局对该房产的评估价格为723450元，被告出售案涉房产的80万元显然远高于该评估价，即使按65万元的价格计算，65万元也未低于评估价723450元的70%（506415元），被告不存在低价转让的情形。
因此，原告在被告以正常市场价格出售房产且交易已完成的情况下，再诉请撤销，缺乏法律依据，应予驳回其诉讼请求。
三、被告与第三人系合法交易，不存在恶意串通。
被告出售房产手续齐全，价格符合市价，交易业已完成，被告不存在与第三人恶意串通无偿或低价转让房产，规避还款的情形。
综上所述，原告蒋某于（2014）梅民初字第1426号案件中便应知道案涉房产转让的事实，其现诉请撤销已超过一年的除斥期间，应予驳回其诉讼请求。退而言之，被告出售案涉房产的价格符合市场价格并已实际履行完毕，原告诉称被告为规避还款缺乏依据，应予以驳回原告的诉讼请求。
此致
福清市人民法院
代理人：苏湖城、兰谣成律师
单位：北京中银（福州）律师事务所
时间：二〇一八年十月十七日