李XX、四川XX公司租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人李XX因与被上诉人四川XX公司（以下简称XX公司）租赁合同纠纷一案，不服四川省苍溪县人民法院（2019）川0824民初810号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月11日受理后，依法组成合议庭于2019年10月9日开庭公开进行了审理。上诉人李XX及其委托诉讼代理人李XX、李XX、被上诉人XX公司的委托诉讼代理人**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

李XX上诉请求：1.撤销原判第二项、第四项和一审案件受理费、反诉费的承担，驳回被上诉人的诉讼请求；2.请求判决对本案发回重审或者查明案件事实后改判被上诉人返还上诉人所缴纳的保证金2万元，并承担违约金5万元，并由被上诉人承担一、二审案件受理费、反诉费。事实和理由：根据双方于2018年6月27日签订的租赁合同第六条约定，被上诉人XX公司负有向上诉人发出交房通知并办理租赁物业交接手续的义务，但自合同签订之日起到租期开始计算时被上诉人并未履行该义务，即被上诉人构成违约。被上诉人于2018年11月7日发出的履约通知也是在其违约情形下发出的。根据双方所签合同附件二，上诉人租赁物业的消防通道、员工休息区域并未规划为商业，被上诉人却将该部分公共区域出租给案外人用于商业经营，不但让上诉人负担了该部分区域的租金及物业管理费，也严重影响了上诉人的经营，降低了租赁物业的商业价值，此亦为被上诉人的违约行为。一审认定被上诉人的损失事实不清，证据不足，表现在：一是被上诉人未向上诉人交付物业，故上诉人不应向其支付租金；二是从2018年9月28日起计算6个月免租期，被上诉人于2019年2月28日起诉尚在免租期内，不应计算租金，且被上诉人的二楼商铺绝大多数并未出租，被上诉人并无损失；三是双方所签合同系格式合同，该合同第六条明显排除了上诉人使用物业的权利，属无效条款；四是被上诉人并无证据证实其损失存在及损失的具体金额，一审确定的损失金额没有事实依据；五是即使上诉人存在违约，也应当根据合同第三条优先适用定金法则不退还保证金，或者适用违约金条款以弥补被上诉人的损失；六是被上诉人若认为上诉人违约，应当及时行使解除权，事实上其自身存在不当扩大损失的行为。上诉人主张的损失客观存在，应当得到支持：在协商合同过程中，被上诉人存在多种不守诚信、隐瞒真相、虚假承诺等行为，上诉人向其发函要求完善合同，但其置之不理，且其擅自变更规划。上诉人为履行合同，对商铺进行了规划设计，开展员工培训，所支出的费用均系因被上诉人的违约产生的损失，应当由其赔偿。

XX公司辩称，上诉人签订合同后，以租金价格过高为由要求降低租金未果，从而迟迟不进场装修构成根本性违约。根据双方合同约定和上诉人在一审中提供的关于装修设计的相关证据，足以证实被上诉人履行了物业的交付义务。上诉人主张被上诉人将公共区域租赁给他人使用没有事实依据。被上诉人给予上诉人装修期和免租期均是基于正常履行合同的优惠，现其不履行合同，理应赔偿损失。

XX公司向一审法院起诉请求：1.解除原、被告2018年6月27日签订的租赁合同；2.判令被告支付从2018年9月28日起至起诉之日止的租金153天×（10086元÷30）＝51438.6元；3.判令被告支付违约金50000元（履约保证金20000元予以减扣）；4.诉讼费由被告承担。

李XX向一审法院反诉请求：1.判决反诉被告XX公司返还合同保证金2万元，承担违约金5万元，共计7万元；2.反诉费由反诉被告承担。

一审法院查明：2018年6月27日，出租方（甲方）XX公司，承租方（乙方）李XX签订《租赁合同》：第一条，租赁物业概况，１.１甲方将位于苍溪县的金港国际2层2—14商铺出租给乙方经营使用；１.２双方认可租赁物业的建筑面积为201.72㎡；１.3乙方已对租赁物业进行现场踏勘，对租赁物业的位置、面积、现状及周边环境均无异议。第二条：租赁用途，２.1甲乙双方确认法律允许的经营范围：书籍、文体、办公、礼品、简餐、咖啡、眼镜，经营品牌为XXX。第三条：租赁期限、房屋交付，3.1甲乙双方约定租赁期限自租赁起始日（指甲方按照本合同约定将租赁物业交付或视为交付给乙方的次日）起共计（拾）年，自2018年9月28日至2028年9月27日止，缴纳租金的期限自免租期届满之次日起起算，任何一方不得擅自改变租赁期限。租赁起始日后或提前于原定计划的，以实际的租赁起始日为准计算免租期、租赁届满日期及各项费用。3.2免租期限：自租赁起始日起，甲方同意给乙方（柒）个月的免租期，免租期内甲方免收租金，但乙方必须依照本合同、相关法律法规及甲方相关办法支付水电气等能源能耗费、物业管理费等费用，同时必须履行本合同项下乙方的其他义务，除非相关条款明确表示相关义务不适用于免租期。3.3乙方应于2018年10月1日内正式开始对外营业。乙方延迟开业超过30日的，按照本合同第11.5条的约定办理。第四条：租赁费用、其他费用、税费及保证金，4.1.1本合同所约定的租赁费用包含乙方承租租赁物业的租金、物业管理费用、能耗费用，为前述三者之和。4.1.2租金：租赁物业的起始租金为人民币大写：伍拾元／月／平方米，按本合同第1.2条确认的使用面积计算；租金单价从第3年开始每年递增5%。4.1.3物业管理费：租赁物业的起始物业管理费为人民币大写：伍元／月／平方米，合同期第一年物业费为：肆元／月／平方米；从第二年开始物业费为：伍元／月／平方米；物管费按本合同第1.2条确认的面积计算。4.1.5租赁费用支付明细如下：2018年9月28日至2019年4月27日（免租期为7个月），每季度支付租金0元。4.4租赁保证金共计人民币贰万元，签合同时一次性支付给甲方。第十条：甲乙双方的权利和义务，10.2.11在租赁期内乙方不得以任何理由要求降低租赁费用或拖欠租赁费用。第十一条：合同解除与终止，11.4甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同。11.4.1自拟定租赁起始日起，超过180日未交付租货物业。11.4.2未按本合同约定履行甲方应承担的维修义务，致使乙方整体经营活动无法维续进行的。11.5乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回租赁物业，且租赁保证金不予退还。11.5.1不按照本合同约定的时间和金额向甲方缴纳租赁费用之部分或全部超过三十日，若未超过三十日或超过三十日但甲方未主张解除合同的，则乙方每逾期一日按应缴纳金额的1％向甲方支付违约金。11.5.2乙方在租赁期限内欠交各项费用之一项或数项（含租赁费用）累计达六十日或欠交金额总计（含租赁费用）达伍万元。11.5.3乙方违反本合同第2.1条、第2.2.1条、第3.3条、第5.3条、第6.1、第6.4条、第7.3条、第8.2条、第10.1.8条、第10.2.10条、第10.2.13条及第10.2.14条的约定；第十二条：违约责任，12.2甲方因自身原因提前收回该房屋或因甲方违约导致本合同终止的，应向乙方支付违约金伍万元，若乙方的损失超出了甲方支付的违约金，则损失超过违约金的部分，甲方也应进行赔偿。12.3乙方因自身原因需提前退租或因乙方违约导致本合同解除或终止的，应向甲方支付违约金伍万元，若甲方的损失超出了乙方支付的违约金，则损失超过违约金的部分乙方也应进行赔偿。12.4乙方欠缴各项费用之任意一项或数项超过十五日的（不包括租赁费用，欠缴租赁费用的按第11.5.1条执行），每逾期一日按当期应缴纳总金额的１%向甲方支付违约金。原被告在合同上加盖了印章和签名。

2018年6月29日，被告李XX向原告交租赁保证金20000元。

2018年7月6日，李XX以四川省XX的名义与四川XX公司签订《五味书店设计合同》。提供了2018年7月8日、7月29日、8月12向四川XX公司交设计费30000、40000、30000元（收据编号为XXX、XXX、XXX），盖有设计公司财务专用章的收款收据。并提供部分效果图片，但未提供施工设计方案图、软装饰整体设计、装修施工图。

2018年8月22日，四川XX公司向苍溪县XX公司交培训费5000元。

合同签订后，被告了解到其他承租户的租金比自己的租金低，便与原告协商要求降低租金，原告不同意降低租金，催促被告进场装修，双方未达成一致意见，被告便未进场装修。

2018年11月7日，由于被告未进场装修也未按约定时间对外营业，XX公司向四川XX公司（李XX系四川XX公司法定代表人）发出合同履行催告书。要求四川XX公司在一个月内履行合同，否则将解除合同，并追究违约责任。

2018年11月12日，四川XX公司、李XX复函XX公司，认为签订合同时XX公司有欺诈行为，合同签订后又违约将观光避难等公共部分出租给他人，目前正在装修，侵犯了四川XX公司的相邻利益，属于合同法第54条规定的可撤销的合同。郑重函告：1.2018年5月3日，2018年6月27日签订的两份《租赁合同》予以撤销；2.恳请贵公司收到本复函之日起七个工作日内悉数退还我方缴纳的保证金。

2018年１2月17日，李XX向XX公司董事长张X发发短信：由于你公司的原因导致XXX无法进场租用，你公司也一直没有向我方交接租用场地，几经周折与你们商洽存在的问题，你们没有半点诚意，鉴此，本公司慎重决定：即日起解除与你们的两份租用合同，同时希你们如数退还我们所交的保证金十万元。如不理会，我方将保留对你方的诉权及损失追诉权。四川XX公司。2018年12月15日。

2018年9月10日，原告将一楼1—04，二楼2—16、2—17（二楼与四川XX公司承租的2-14商铺相邻）商铺租给了丁XX经营“田XX”。2018年11月装修，2019年1月营业。

2019年4月28日，本院对现场进行了勘查，金港国际一楼北大门通道靠东侧“田XX”经营披萨、汉堡、牛排、简餐、饮品，从一楼楼梯到二楼（四川XX公司承租商铺的通道南侧），二楼设有加工房和餐桌。

休庭后，被告向本院提交了绘制日期为2018年6月，名为《广元苍溪文鼎书店（金港国际）》的图纸，该图纸未标注图纸类别、绘制单位名称，亦未加盖绘制单位印章。仅加盖有被告公司及法定代表人印章。

诉讼中，被告提供了原告申请对金港国际一楼商铺及通道进行部分变更的申请，后相关部门批准了原告的变更申请。

一审法院认为：原、被告签订的租赁合同是双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，原被告均应按合同约定履行自己的义务。原告起诉要求解除合同，被告答辩认为合同已经解除，故租赁合同予以解除。被告认为租金过高要求原告降低租金未能达成一致意见，被告在合同约定的对外营业时间前未进场装修，也未按时对外营业，原告发函催促被告履行合同，被告复函认为原告有欺诈和违约行为，合同应该撤销，后又短信通知原告的法定代表人解除合同，被告用自己的行为表示和复函明确不履行合同。属于违约行为，应承担违约责任。被告认为原告有欺诈行为合同应撤销未提供证据证明。被告称原告将相邻公共部分租给他人经营“田XX”，侵犯了被告的相邻权益，从本案的事实看，从原被告签订合同至约定对外营业时间2018年10月1日近5个月，被告未进场装修，“田XX”2018年11月才进场装修，被告不履行合同与原告将被告相邻的公共部分租给他人经营“田XX”无关。因此被告认为原告侵犯了其相邻权益的理由不能成立，也不能成为被告解除合同的理由。被告称2018年9月至2019年4月属于合同约定的免租期，因此不应支付租金。合同约定被告享有免租金7个月，但被告应履行合同约定的义务，被告违反合同约定，未履行合同约定的义务，因此不应享有免租金的权利，应当支付租金。从签订合同至被告表示要撤销、解除合同时，7个月时间原告不能将租赁物对外出租，约定的违约金已基本能弥补原告的租金损失。根据本案的实际情况被告不再支付租金，已支付的履约保证金予以扣减。被告辩称原告未向其交付租赁物，但在庭审中陈述原告催促其进场装修，且合同约定视为交付的时间为2018年9月28日，因此被告辩解未交付租赁物的理由不成立。被告以原告不诚信，违约提起反诉，反诉原告称反诉被告承诺最低租金，公共部分归其使用，未提供证据证明。反诉原告提供设计单位的收据，但未提供设计成果，其证据存在瑕疵，本院不予采信。反诉原告称反诉被告改变规划，但其提供的证据证实反诉被告改变规划的部分已经相关部门批准。反诉原告未提供反诉被告在双方约定对外营业时间前存在违约的证据，而反诉被告提供了反诉原告违约的证据。故反诉原告请求判决反诉被告承担违约责任、赔偿损失的反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，遂判决：一、解除原告四川XX公司与被告李XX2018年6月27日签订的《租赁合同》；二、被告李XX支付给原告四川XX公司违约金50000元。扣减保证金20000元后，被告还应向原告支付30000元。限在本判决生效后三十日履行；三、驳回原告四川XX公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告李XX的反诉请求。本诉案件受理费918元，由原告四川XX公司负担468元，被告李XX负担450元。反诉案件受理费775元由反诉原告李XX负担。

二审中，XX公司提交盖有其公司和设计公司印章的承租物业设计效果图和施工设计图、设计方出具的书面说明，拟证实其一审提交的向设计方支付设计费10万元客观真实，此属于XX公司对其造成的损失。XX公司对XX公司提交证据的三性均不予认可。

上诉人提交的设计图纸一审已提交，但原图纸仅有上诉人公司印章。该部分证据均加盖有设计方和委托方（即XX公司）印章，其三性本院予以采信，可证明上诉人委托设计方对租赁物业的装饰装修进行了设计的事实。

李XX另申请证人出庭作证，拟证实被上诉人与上诉人在协议合同过程中，对“田XX”的经营场所如何使用曾向上诉人作出承诺。但该证人未就此向法庭作出说明。

另查明,2018年11月12日，李XX复函给XX公司，其主要观点为：1.双方合同约定的租金计算面积按合同1.2条确认的使用面积计算，但1.2条约定的是建筑面积而非使用面积。而该合同系XX公司提供的格式合同，在签订合同时未对此明确说明，双方所签合同属可撤销合同；2.李XX签订合同后，开展了店面设计以及进驻装饰装修等系列准、预备工作；3、XX公司在协商合同过程中虚假宣传物业出租状况和虚假租金承诺；4、XX公司将出租给上诉人公司使用的面积另行出租给案外人使用，系无权处分行为和违法行为。

2018年3月28日，XX公司向苍溪县城乡规划和住房保障局提出书面申请，称因其工作失误，需对金港国际商城一楼商铺和部分通道进行设计修改，以用于还建被拆迁户商业门面。2018年12月，苍溪县城乡规划和住房保障局批准该申请，同意按设计单位的修改内容进行设计方案变更。当月24日，苍溪县公安消防大队出具建设工程消防设计审核意见书，同意设计部门就该工程此次局部变更。

再查明，李XX以四川省XX的名义于2018年7月6日与设计公司签订设计合同，设计费10万元，设计费的支付方式约定为：签订合同3日内预付3万元，提供整套效果图3日内再付4万元，其余3万待效果图经四川省XX提出修改意见，确认稿后10日支付。

其余事实与一审查明的一致，本院予以确认。