商品房买卖的种种内幕9-来源网络

商品房买卖的种种内幕9——抵押的商品房

未签合同，房子呗抵押。我的部分房款要的回吗?

我买了一套房子，签了认购书。已经交了部份房款，未签合同，等开发商签合同发现房子抵押给银行了，怎么办?

华律网一对一咨询长沙金龙律师回复：

把抵押的信息、付款的凭据和认购协议保存好，要求开发商退款，并赔偿损失。如果协商处理不成，可以通过打官司解决。

长沙金龙律师点评：

1、抵押的房子能否买卖?

抵押的房子可以买卖，但风险很大，因为房产已抵押给银行，无法过户，意味着银行随时可因开发商未按期偿还贷款而拍卖或变卖房产，购房者利益无法得到保护。到时只能追究开发商的违约责任，除非开发商在卖给你前先解除抵押。

2、抵押房子买卖有哪些风险：

一个是过户风险，因为抵押无法买卖过户，导致劳民伤财，而且错失其他购房良机等，造成买房人资金困难等。

一个是退款风险，因为无法过户，导致违约要求退款等。但实际协商退款容易因为开发商店大欺客，迟迟不能解决，而导致诉讼，时间长，事情复杂，还需借助法律专业人士的帮助才能保障权益的最大维护，单独的买房者的法律维权，可能都退款不成的。

3、开发商为何会出现抵押的商品房?

可能是开发商在建工程贷款，导致房子抵押;或者建好后，贷款抵押等，造成房子抵押的现状。也有可能存在开发商一房多卖的行为。这些都可能导致房子被抵押。

4、开发商为何会买卖抵押的房子?

开发商买卖抵押的房子，是因为开发商利益的违法追求，也是开发商为了还清贷款的一个措施，更重要的是利用大多数买房人对于商品房的知识缺乏，法律意识淡薄等缺陷，通过口说无凭的销售人员，售楼人员，置业顾问等的大肆吹嘘，不承担法律后果的手段，忽悠买房人购买已经抵押的房子。

现实中，大量的房子存在抵押现象，需要买房人事先的深入了解，可以通过开发商相关人员或者去房产局查询等多途径反复确认。

5、抵押等有权利限制的房子，开发商为何不先签订购房买卖合同?

不签订买卖合同，可以避免承担更重的违约责任，因为不签订合同，承担的是缔约过失责任，买房初期，更多的买房人，签订的认购协议，优惠协议，购房承诺等等协议，属于房屋买卖的前期意向合同，不是买卖合同，开发商承担的法律风险小，获得的利益大，所以更多的开发商铤而走险，更愿意如此做。

6、解除抵押后，我要办理贷款，在我提交资料正确的情况下，会不会因为开发商的原因不给我办理贷款?在此过程中，如果和开发商签订合同，而贷款又办不下来，合同是否有效?

解除抵押后，能否办下贷款还要根据项目手续是否齐全、本人资信状况是否良好决定。如签订合同后办不下贷款，要根据办不下的原因处理，如系开发商原因，自然可以解除合同，如系本人原因，则购房人有可能承担违约责任，所以建议在买卖合同中约定因购房人原因未办下贷款，可以解除合同并不承担责任。不管是谁的原因，都需要有证据证明才能有相应的违约结果承担。

7、买房必须注意的地方：

房子产权是否明晰，房子所有者是谁?是否签订购房买卖合同，是否房产局有登记备案?购房合同的内容是否全部一字字阅读理解清楚，不存在售楼人员等口头承诺没有写入合同?

想买的房子住的放心安心，房子质量少问题，减少以后的各种纠纷和麻烦，建议请专业人士把关相关过程，如合同签订、审核和涉及法律方面的调查、风险提示等，聘请专业律师把关，验房部门由专门验房的公司等把关，这样会事前的法律风险防范比事后的纠纷处理救济更容易，成本更低，效果更好，更省心省事。

可以这么说，现在的房子，在合同和质量等方面都存在问题，只是一般买房人人欠缺房产知识和法律意识和维权能力，导致无法发现或者忽略了，从而让奸商钻了空子，到头维权，都发现无法维护自己权益。所以上访的，官司不断的事情不断。我们无法保证不违法，但我们可以通过其他途径促使对方守法。

律师箴言：

信息虽然来源网络，但律师确保其信息真实可信!违法的行为，侵害公民权益的行为，需要全民的监督和维权!社会的进步和改良，正是你我大家的努力结果!