律师观点分析
原告江西XX公司与被告邱X合同纠纷一案，本院于2019年6月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告江西XX公司的委托诉讼代理人敖X到庭参加诉讼，被告邱X经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江西XX公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付购房欠款本金700,000.00元、违约金140,000.00元、银行按揭款453,545.52元，共计1,293,545.52元；2.案件受理费由被告负担。
事实与理由：2013年12月，被告欲购买原告公司开发的位于赫章县×ד××”××号房屋，房屋总价款为2,168,888.00元，首付金额为1,088,888.00元，但被告资金不足。因原告与被告此前有过合作，原告相信被告的经济实力，于是同意被告先交318,888.00元，剩余700,000.00元首付款暂缓几天后付清。而后，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，并为被告办理了商品房抵押预登记和银行按揭。2014年3月，原告即将交房，便向被告催要欠交的房款700,000.00元，被告以资金困难为由，先出具欠条，并立下书面承诺，定于2014年6月30日前将欠款结清，否则承担欠款金额20%的违约金。2014年12月原告按时交房，但被告已逾承诺的付款期限近半年，原告再次找到被告，被告称自己现在负债很多，近期无法付清欠款，但他可以将所购房屋出租，以租金作为欠款的资金占用费向原告进行补偿，并承诺在2018年底以前将欠款本金及违约金一次性付清，原告考虑到被告的难处再次相信被告。2016年原告预交在银行的贷款保证金账户被银行扣款，原告询问后得知被告于2016年9月就未按期归还银行按揭，银行根据贷款合同的约定，必须从原告的保证金账户扣划按揭款。原告立即联系被告，被告称自己将出境创业，以后回来再处理，便再也不接原告电话。截止到2019年4月，银行仍每月从原告的保证金账户扣款，金额累计453,545.52元。综上，被告多次违背承诺，不但未向原告支付欠款，还导致原告被银行巨额扣款。至原告起诉之日，原告共收到被告支付的资金占用费120,000.00元。为此，特诉至法院请求支持原告的诉讼请求。
本院经审理认定以下法律事实：
2013年12月11日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，将位于赫章县西城区××单元××房出售给被告，约定商品房建筑面积为121.12平方米，套内建筑面积117.57平方米；按照套内建筑面积计算，该商品房单价为18,447.63元/平方米，总价款2,168,888.00元；买受人以银行按揭方式付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款1,088,888.00元，余款1,080,000.00元以银行按揭方式支付。
2014年4月4日，被告向原告出具《欠条》，载明：“本人邱X（身份证号）今欠到江西XX公司房款计人民币￥700000元（大写柒拾万元整）”。同日，被告向原告出具《承诺书》，载明：“本人邱X（身份证号）于2013年12月11日购买由江西XX公司（以下简称XXX）开发，位于赫章县××单元××号房屋，总房款为￥XXX元（大写贰佰壹拾陆万捌仟捌佰捌拾捌元），首付款为￥XXX元（大写壹佰零捌万捌仟捌佰捌拾捌元），余款XXX元（大写壹佰零捌万元）办理【银行按揭】【公积金贷款】。因本人原因首付款不足，现首付款已付388888元（大写叁拾捌万捌仟捌佰捌拾捌元），首付款差额部分为￥700000元（大写柒拾万元），本人现向XXX郑重承诺首付款差额部分于2014年6月30日前付清。如本人逾期未付款，XXX可按首付款差额部分的百分之二十向本人收取违约金；XXX有权将本套房屋另行出售，并没收本人所付定金；因逾期付款造成的一切损失、税费及责任由本人全部承担。此承诺书条款如与本人同XXX签订的《商品房买卖合同》条款有冲突的，本人承诺以此承诺书条款为准。本人承诺以上内容对第三方绝对保密，如若泄密，视为违约”。
2013年1月30日，原告与中国XX签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定原告为因购置坐落于赫章县西城区XX1#、2#、3#项目所属之住房或商业用房而与中国XX发生借贷关系的全部债务人提供连带责任保证，担保责任的最高限额为壹亿元整。2014年4月28日，被告邱X与中国XX签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：被告向中国XX借款1,080,000.00元；原告为该借款提供担保，担保方式为抵押加阶段性保证，保证为连带责任保证；本合同项下的债权在《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》的保证范围之内。2014年5月5日，涉案房屋办理预购商品房抵押权预告登记（赫房预西城字第YXXX号）。2015年12月29日至2019年4月30日期间，中国XX从原告的保证金账户扣款433,615.85元用于偿还被告所欠本金及利息。庭审中，原告自认收到涉案房屋的租金154,000.00元。
上述事实，有原告的陈述、《商品房买卖合同》、《欠条》、《承诺书》、《个人住房（商业用房）借款合同》、中国XX公司活期存款明细帐、房屋抵押权预告登记申请表、预购商品房抵押权预告登记证（赫房预西城字第YXXX号）、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》及中国XX出具的《证明》等证据在卷为凭。
本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应当按照合同约定全面履行自己的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，本案中，被告未按照其承诺的期限向原告支付首付款，已构成违约，应当承担继续履行和赔偿损失的违约责任。对于被告欠付首付款的数额问题，被告欠原告首付款700,000.00元，原告自认收到涉案房屋的租金154,000.00元，扣除该房屋租金后，被告尚应支付原告首付款546,000.00元。根据被告出具的《承诺书》，被告未在2014年6月30日前付清首付款，应向原告支付首付款差额部分百分之二十的违约金，现被告未按约定的期限履行支付首付款的义务，应向被告支付违约金109,200.00元（546,000.00元×20%）。被告向中国XX借款1,080,000.00元，原告为该借款提供担保，因被告未履行还款义务，中国XX从原告的保证金账户扣款433,615.85元用于偿还被告所欠本金及利息，原告作为保证人为被告偿还借款后，有权向被告追偿代偿款433,615.85元。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
一、由被告邱X于本判决生效后十日内支付原告江西XX公司购房首付款546,000.00元、违约金109,200.00元及代偿款433,615.85元；
二、驳回原告江西XX公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费16,442.00元，减半收取计8,221.00元，由原告江西XX公司负担927.00元，被告邱X负担7,294.00元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。
如义务人未按判决书指定的期间履行金钱给付义务的，权利人可以在法律文书规定履行期间的最后一日起两年内向本院或被执行人财产所在地人民法院申请执行。