不动产租赁权排除执行的条件

案外人以对涉案不动产享有租赁权为由主张排除申请执行人对涉案不动产的强制执行的，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，最高人民法院司法实践中判例，案外人应当满足以下两个条件：

1、案外人在涉案不动产被查封之前与不动产权利人签订了依法生效的租赁合同；

2、在涉案不动产被查封前案外人已对涉案不动产持续占有、使用（司法实践中一般认为，案外人已经依约支付租金并对涉案不动产实施了围绕生产经营或生活目的的装修等行为的，即产生了对不特定第三人公示效果，属于对涉案不动产持续占有、使用的情况）。

实务操作中应当注意，有的案外人单纯以在涉案不动产被查封前与第三人签订的工程合同或装修合同等文件以证明对房屋的持续占有、使用。司法实践中，法院一般认为，此类证据仅能证明在涉案不动产被查封前存在上述合同被签订的情况，但并不能证明涉案不动产被实际进行了施工。因而不能作为证明案外人对涉案房屋已经实际占有、使用的有效证据。

【参考案例：最高人民法院（2016）最高法民申700号民事裁定书】

由于案外人对涉案不动产仅主张租赁权排除法院申请强制执行，而租赁权本身受到租赁合同约定期限以及合同法关于最长租赁合同期限规定的限制。因此案外人以租赁权主张排除法院强制执行的行为具有期限限制，对于超出租赁合同期限之外的不动产相关权益，此类案外人无权主张排除法院的强制执行。

【参考案例：最高人民法院（2015）民申字第348号民事裁定书】

不动产租赁权排除执行的举证问题

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”

实务中有的案外人所举证的关于涉案不动产的租赁合同，其起始时间为出租人尚未获得合法产权的时间。例如，租赁合同的起始时间2017年3月6日，但经法院调查，该时间开发商尚未将房屋交付给出租人。则显然此租赁合同的起始时间明显不符合常理，无法作为认定租赁合同有效排除法院强制执行的证据。【参考案例：最高人民法院（2017）最高法民申3098号民事裁定书】

再如，有的当事人所举证的租赁合同晚于涉案不动产抵押权的设定实际。《物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。据此，如果涉案租赁合同系不动产抵押权设立后生效，则该租赁关系因无法对抗已经登记的抵押权，因此不能排除基于抵押权所提起的强制执行。

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