律师观点分析

　　约定违约金过高，法院应如何调整的问题

　　被告代理人认为：原告联合网通公司与被告鑫瑞公司签订的编号为CU12-2302-2013-005384《房屋出租合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，故该合同具有法律效力，原、被告双方均应遵守。现租赁合同于2013年12月31日到期后，原、被告未就延长租期达成新的合意，故租赁合同因期限届满而终止。原告有权要求被告交回承租房屋，故对原告要求被告迁出租赁房屋的请求，应予以支持。被告在合同约定的期限届满后继续占有使用房屋，其行为违背合同约定，原告要求被告支付延期交房期间的占有使用费及违约金，应予支持。关于违约金标准，因双方在租赁合同中关于违约责任存在重复约定及数额过高问题，且被告在庭审中提出要求法院进行调整，根据法律规定，违约金应以不超过实际损失为基础，兼顾当事人过错程度、预期收益等综合因素确定。因原告未提供证据证明其实际损失数额，根据原、被告双方签订的《租赁合同》第9条9.6约定，“乙方违反本合同约定或者其它法定义务，甲方有权解除合同并要求乙方承担年租金20%的违约金”，因此，被告应按照该约定支付原告违约金。