通州区人民法院：

   在乙女诉甲男离婚案中，作为甲男的代理律师，现仅对诉争房屋问题，依法提出以下代理意见：
一、诉争房屋系甲男在婚前以个人财产购买，应当确认为甲男的个人财产。

   基本事实：2004年8月23日甲男签订购房合同，以婚前个人财产支付了首付款及相关费用共计       元，并向兴业银行贷款33万元向开发商付清了全部房款。之后，双方于2004年9月28日登记结婚，婚后至今共还贷       元。

   法律关系上，甲男和开发商之间是房屋买卖合同关系，甲男以个人财产和个人向银行借款的方式付清了开发商的全部房款，根据买卖关系的本质属性，作为交易的对价，甲男已从实体上取得了房屋的所有权，至此，买卖关系结束。同时，甲男与银行之间的借贷合同关系成立并开始履行，即银行以直接向开发商付款的方式履行了借款义务，甲男开始履行每月偿还银行贷款的义务。

其后，当事人结婚，任何一方所得均为夫妻共同财产，所以之后的贷款虽然用甲男的收入偿还，但在法律上其性质却是用婚后的夫妻共同财产偿还了甲男的婚前个人债务，即买房人甲男从其配偶乙女处取得了不当得利。

由此我们得出的结论是：房屋产权归甲男个人所有，但甲男应当把婚后所还贷款的一半返还给乙女。

二、以产权证书下发日期来认定产权归属是不客观的。

   房屋产权的确认虽以产权证书为准，但房屋作为特殊的商品，从交易程序的客观因素上，根本不具备同其他普通商品那样实现即时交易、即时取得权利凭证的条件。尤其是期房，在买房人支付完房屋对价取得房屋产权的实体权利后，受房管部的工作流程所限，权利凭证（即产权证）的下发均有一定期限的滞后性，但这种程序上的延迟并不能改变房屋的权属，否则即是对权利人利益的严重损害。我国对于夫妻共同财产实行的是“婚后所得共有制”，如果不考虑财产取得的实际情况而仅以产权证书的下发日期确立产以归属，显然与我国婚姻法所确立的这一基本原则是相违悖的。

三、非产权人一方不能因为共同偿还了房屋贷款而要求分配房屋的增值收益。

   婚姻法解释（二）第十一条中虽然规定：婚姻关系存续期间，一方以个人财产投资取得的收益应当归夫妻共同所有。但该条中的“收益”仅限定为投资性的收益。本案中，甲男虽然以个人财产购买了房屋，而且该房屋目前已有较大的升值，但从他购买此房的目的和实际利用情况看，并不是出于投资的目的而购买，仅仅是作为基本的生活需要，单纯地用于个人和家庭生活使用，而且没有出卖获利。所以，该房屋对于甲男而言仅是供其生活使用的、非流通的“物”，与市场价值无关，更不存在婚姻法中所规定的“收益”。据此，本案原告亦不能要求分配该房屋的增值价值。

   综上所述：本案诉争房屋系甲男的婚前个人财产，甲男仅应当返还给原告婚后所还贷款的一半，即       元，而不能将此房认定为夫妻共同财产，亦不能将所还贷款认定为投资款，进而错误的分割此房的升值价值。

   感谢法官在百忙中阅读并采纳本代理意见！