律师观点分析

案情简介：

上诉人（原审被告）：韩X，女，1971年4月16日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。

上诉人韩X因与被上诉人张X、原审被告宋XX合同纠纷一案，不服安徽省宿州市埇桥区人民法院(2020）皖1302民初2043号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

张X向一审法院起诉请求：

1、判令韩X、宋XX立即返还张X40×××××元;

2、本案诉讼费用由韩X、宋XX承担。

一审判决：

一、韩X于判决生效后10日内返还张X转让费20000元；

二、驳回张X的其他诉讼请求。案件受理费800元，减半收取为400元，由张X、韩X各负担200元。

韩X上诉请求：

撤销一审判决，改判驳回张X的诉讼请求。

事实与理由：

一审法院认定事实和适用法律错误。

1、一审法院认定案涉房屋没有经出租人同意对外转租错误。张X没有提供任何证据证明转租房屋未经房主同意，且韩X与张X于2019年12月10日商谈好转租事宜后，房主也到过案涉房屋处，知晓案涉房屋转租给张X，房主并未提出异议。

2、一审法院认定韩X收取转让费无事实和法律依据错误。张X在与韩X协商一致的情况下愿意以69000元承租案涉房屋，且在转租期限内正常使用租赁物，韩X收取转让费有合法依据。补充上诉理由：张X与韩X关于转租事宜已经协商一致，包括剩余房屋租金及转让费。张X在转租期限一直在利用案涉房屋，其与韩X之间的转租合同已经履行完毕，张X无权要求韩X返还转让费。

张X辩称：

一审认定事实正确。韩X上诉的内容不是事实。一审期间张X提供的房屋租赁合同能够证实原房东禁止转租，且韩X与房东之间没有签订房屋租赁合同，案涉房屋系韩X谎称其系胡XX姐姐从胡XX手中所租，故韩X没有转租及收取高额转让费的权利。韩X称后期得到房主的同意不是事实。转租期限已履行完毕是张X接手房屋后的无奈之举，如张X不使用案涉房屋，损失只会更大。

律师意见：

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。本案胡XX将案涉房屋转租给韩X后，韩X又将该房屋转租给张X。韩X和张X均认可案涉房屋出租人赵XX曾于2019年12月13日见过张X，知晓张X在使用案涉房屋，并同意其继续使用，即案涉房屋出租人赵XX最迟在2019年12月13日即知道案涉房屋被转租，但赵XX未在六个月内提出异议，亦未以承租人未经其同意为由请求解除合同或者要求认定转租合同无效，而韩X与张X之间的租赁合同确系双方真实意思表示，并没有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，亦不损害国家、集体及第三人利益，故该租赁合同合法有效。韩X已按照合同约定履行交付房屋的义务，张X亦交纳了租金并装修使用，故张X要求韩X返还转让费40000元缺乏法律依据，一审法院酌定由韩X退还张X转让费20000元不当。