《商品房买卖》司法解释解读

　　最高人民法院关于

　　审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释

　　法释〔2003〕7号

　　中华人民共和国最高人民法院公告

　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》已于2003年3月24日由最高人民法院审判委员会第1267次会议通过。现予公布，自2003年6月1日起施行。

　　二○○三年四月二十八日

　　《宗旨》为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。

　　第一条《商品房买卖合同定义》 《现房买卖、期房买卖》本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

　　第二条《商品房预售许可证》出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

　　释义：商品房预售，需要取得预售许可，否则合同无效。但是能在起诉前取得，合同亦有效。

　　第三条《商品房销售广告及宣传资料》商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

　　释义：房子的的销售广告、宣传资料如果明确具体，视为合同内容，出卖人没有按照销售广告、宣传资料里面的说明、允诺执行，需要承担违约责任。所以，购房时，除了商品房买卖合同外，还可以保留出卖人卖房的销售广告、宣传资料等，一旦出卖人虚假宣传，可作为将来维权的证据使用。

　　第四条《商品房认购、订购、预订》出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

　　释义：商品房买卖可以收受认购金、订购金、预订金，如果因一方原因未能订立合同，适用定金罚则;如果因不可归责于双方的事由，则定金返还。但是，没有预售证，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。(住建部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知)

　　第五条《认购协议性质》商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

　　释义：《认购等协议》内容明确具体的，名称、房屋状况、销售方式、房屋价款、付款方式、时间、交付使用条件、日期、装饰、设备标准、水电暖配套基础设施和公共设施的交付承诺、权益、责任、公共配套的产权归属、面积差异的处理方式、办理产权事宜等，已经按协议付款，该协议认定为商品房买卖合同。

　　第六条《预售合同登记备案手续效力》当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。

　　当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。

　　释义：商品房预售合同如未登记备案，仍然有效。但如果约定登记备案后发生效力，按约定。但如果已实际履行，仍然有效。

　　第七条《拆迁安置房》拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。

　　被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。

　　释义：拆迁协议以回迁房为安置方案，安置房屋明确，如果房屋被另行出卖，则被拆迁人有优先取得安置房屋的权利。

　　如果被拆迁人不要求优先取得房屋，则可获得一倍房款的赔偿。

　　第八条《一房二卖、擅自抵押的双倍赔偿责任》具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

　　(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;

　　(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

　　释义：订立合同后，出卖人又擅自把房屋抵押抵押出去或者又把房屋卖给第三人，导致无法实现购买房屋的合同目的，可以解除合同，返还购房款及利息，赔偿损失，要求承担不超过已付购房款1倍的赔偿责任。

　　第九条《合同无效、被撤销、解除的法律后果》出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

　　(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;

　　(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;

　　(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

　　释义：隐瞒没有预售证的事实或提供虚假预售证、隐瞒房屋已经抵押的事实、隐瞒房屋已卖给第三人(一房两卖)、隐瞒房屋为拆迁安置房，导致合同无效或者被撤销、解除，无法取得房屋的买受人可要求返还房款、利息、赔偿损失，并可以要求承担已付购房款1倍的赔偿责任。

　　第十条《恶意串通的买卖合同》买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。

　　释义：一房两卖，如果存在恶意串通，可请求确认恶意串通的合同行为无效。

　　第十一条《房屋毁损、灭失风险》对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。

　　房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担;买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

　　释义：房屋毁损，交房前，卖方承担;交房后，买方承担。如买方收到书面交房通知，无正当理由拒绝接收，按交房通知确定的日期为交付时间。双方有其他约定的，按双方约定。

　　第十二条《房屋主体结构质量问题1》因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

　　释义：房屋主体结构质量不合格无法交付或交付后经检验主体结构质量不合格，可要求解除合同、赔偿损失。

　　第十三条》《房屋质量问题2》因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

　　交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

　　释义：1、房屋质量问题严重影响正常使用，可解除合同、赔偿损失;2、一般质量问题，保修期内，出卖人修复。拒绝修复或拖延修复，买方可自行或委托修复，修复费用及损失由出卖人承担。

　　第十四条《房屋面积变动处理原则》出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：

　　(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持;

　　(二)面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

　　释义：1、房屋实际面积与合同面积不符，有约定按约定;

　　2、没有约定或约定不明：

　　1)如果面积误差比绝对值在3%(含3%)内，按合同约定的价格按实结算，合同不解除;

　　2)误差比超出3%，买受人可要求解除合同，返还已付购房款及利息;

　　3)继续履行合同，实际面积大于合同面积，误差在3%内的面积，买受人按合同价补足房款，超过3%的面积，出卖人承担房款，所有权归买受人，所以，即便面积超过3%，买受人只需承担3%内的房款即可。

　　4)继续履行合同，实际面积小于合同面积，误差在3%内面积，出卖人返还购房款及利息;超出3%的面积，出卖人双倍返还已付购房款。

　　第十五条《催告解除权》根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

　　法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。

　　释义：依据《合同法》94条，迟延交款或迟延付款，经催告后，在3个月的合同期限内仍未履行，一方可以请求解除合同，有约定的按约定。

　　没有规定或约定，催告以后，解除权行驶的合理期限是3个月。如果没有催要，解除权在解除权发生之日起1年内行驶。逾期不行驶，解除权消灭，旨在维护交易稳定性。

　　第十六条《违约金的增加及减少》当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。

　　释义：违约金过高或过低，可要求减少或增加。过高的，以损失的30%为标准适当减少。过低的，以实际造成的损失为违约金数额。

　　第十七条《违约金、损失赔偿计算方法没有约定》商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：

　　逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

　　逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

　　释义：合同没有约定违约金数额或损失计算方法，逾期付款，参照逾期贷款利息;逾期交房，按逾期交房期间的同地段同类房租确定。

　　第十八条《逾期办证》由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

　　(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;

　　(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;

　　(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

　　合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

　　释义：因卖方原因没有如期办证，除了有特殊约定外，出卖人承担违约责任。

　　办证期限，一是合同约定期限;二是期房交付后90日内;现房，自合同订立90日内。

　　违约金标准可按已付购房款及逾期贷款利息计算。

　　第十九条《无法办证》商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

　　释义：办证期限届满后超过1年，因出卖方原因导致无法办证，可要求解除合同、赔偿损失。

　　第二十条《房屋包销合同1》出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买，但当事人另有约定的除外。

　　释义：房屋包销合同，包销期满，由包销人按合同约定的包销价购买，包销合同另有约定除外。

　　第二十一条《包销合同2》出卖人自行销售已经约定由包销人包销的房屋，包销人请求出卖人赔偿损失的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

　　释义：签订包销合同后，出卖人自行出售包销房屋，包销人可要求赔偿损失。双方另有约定除外。

　　第二十二条《包销合同纠纷》对于买受人因商品房买卖合同与出卖人发生的纠纷，人民法院应当通知包销人参加诉讼;出卖人、包销人和买受人对各自的权利义务有明确约定的，按照约定的内容确定各方的诉讼地位。

　　释义：因买卖合同发生纠纷，通知包销人参加诉讼，如三方有明确约定，按照约定确定各方的诉讼地位。

　　第二十三条《担保贷款方式付款》商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

　　释义：以担保贷款方式付款，因一方原因未能订立商品房担保贷款合同，导致商品房买卖合同不能履行，对方可请求解除合同、赔偿损失。

　　因不可归责于当事人双方的事由，导致不能贷款履行买卖合同，可解除合同，出卖人返还房款本金及利息或定金。

　　第二十四条《担保贷款合同解除2》因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。

　　释义：买卖合同无效或被撤销、解除，可请求商品房担保贷款合同。

　　第二十五条《商品房担保贷款合同3》以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理;未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。

　　商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

　　释义：担保贷款的买卖合同，一方请求确认合同无效，担保权人可作为有独立请求全都的第三人提起诉讼，合并审理。担保权人未提出诉讼请求，仅处理买卖合同纠纷。担保权人另行起诉的，可以合并审理。

　　买卖合同、贷款合同均解除的，出卖方应当将购房贷款和购房款的本金及利息分别返还。

　　第二十六条《未办理商品房抵押登记》买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼;担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告。

　　释义：未按约定偿还贷款，也没有办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分买卖合同项下买受人合同权利，通知出卖人参加诉讼。如果出卖人为保证人，应当列为共同被告。

　　第二十七条《办理商品房抵押登记》买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，但是已经取得房屋权属证书并与担保权人办理了商品房抵押登记手续，抵押权人请求买受人偿还贷款或者就抵押的房屋优先受偿的，不应当追加出卖人为当事人，但出卖人提供保证的除外。

　　释义：未按时还款，办理抵押登记手续，抵押权人请求偿还贷款或要求就抵押的房屋优先受偿，不追加出卖人为当事人，提供保证除外。

　　第二十八条《施行日期》本解释自2003年6月1日起施行。

　　《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，本解释公布施行后尚在一审、二审阶段的，适用本解释。

　　《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，在本解释公布施行前已经终审，当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的，不适用本解释。

　　《中华人民共和国城市房地产管理法》施行前发生的商品房买卖行为，适用当时的法律、法规和《最高人民法院〈关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答〉》。

　　注：以上为路云律师对法条字面意思的解读，理解，如有偏颇错误之处，欢迎指正。

　　2016年10月20日

　　释义人：

　　路云律师