胡艳律师
长期以来，司法实践中，对于出租房屋未经消防验收合格的，一般以租赁标的物未通过消防验收，违反法律强制性规定为由，而认定租赁合同无效。但真的是这样吗？
【 笔者观点】
《合同法》第52条：有下列情形之一的，合同无效。...（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《合同法解释二》第14条：合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。
由此可以说明，并不是合同只要违反法律强制性规定就一律无效,《合同法解释二》对违反法律强制性规定的合同效力作出了限制，立法目的是为了保护《合同法》鼓励交易的基本原则，防止强制性规定滥用，缩小合同无效情形的范围。也就是说,只有违反的是效力性强制性规定才导致合同无效，而必须通过消防验收的房屋没有通过消防验收的，法律只是禁止投入使用，而并未禁止出租，违反的是管理性强制性规定，而非效力性强制性规定，只是影响房屋的交付使用，出租人应当承担不能交付合法标的物的违约责任，而非认定合同无效。
并且最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》第8条明确规定：“租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的，承租人有权解除合同”。合同解除的前提是合同生效，这一司法解释赋予承租人的法定解除权，更清晰明确的说明，必须通过消防验收的房屋而没有通过消防验收的房屋租赁合同是有效的。
【案例】
2012年7月15日，原告武某与被告山东省日照市某家电公司签订房屋租赁合同一份，合同约定，日照市某家电公司将自己有权对外转租的位于日照某路段沿街楼房B座一层的房屋租赁给原告武某，用于开电玩城，租期10年，租金每年30万元，第二年至第十年每年租金递增比例为上一年度的5%，合同还约定了其他条款。合同签订后，被告即将该涉案房屋交付给原告。次日，原告即开始对涉案租赁房屋进行装修。此后原告多次要求被告提供该涉案房屋的整体消防验收合格手续，被告一直未能提供。同年8月6日，被告法定代表人张某给原告出具承诺书一份，内容为：承诺于2012年8月31日前将消防备案手续到位，过期承担一切损失。到期后，被告仍未提供涉案房屋的消防验收合格手续。2012年9月3日，原告武某与被告法定代表人张某签订终止房屋租赁合同，合同约定，因出租方到约定期间（2012年8月31日前）未给承租方提供消防备案书（消防验收合格证），造成承租方无法正常经营，给承租方造成损失，承租方现要求终止租赁合同。给承租方造成的一切经济损失由出租方承担，自2012年9月3日起出租方不向承租方计算房租。后被告迟迟不返还原告预交的租金并拒绝赔偿原告的损失。原告遂诉至法院要求被告返还租金并赔偿损失100余万元。
【观点分歧】
案件审理过程中，存在两种不同意见：
第一种意见是：本案所涉房屋未经消防验收合格即对外出租，违反法律的强制性规定，且不能实现合同目的，该房屋租赁合同应为无效合同，因合同无效而给原告造成的损失应由被告承担赔偿责任。
第二种意见是：依法成立的合同受法律保护，对双方当事人均具有约束力，双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。本案中原被告在平等自愿的基础上签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，该合同应合法有效。因被告无法提供涉案房屋的消防验收手续直接导致原告不能实现合同目的，双方自愿达成解除合同的意思表示，应当尊重当事人的意愿，但导致合同解除过错在被告，被告应当返还原告租金及押金并赔偿原告损失。
【审判结果】
法院审理认为，依法成立的合同受法律保护，对双方当事人均具有约束力，双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。本案中原被告在平等自愿的基础上签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，该合同应合法有效。因被告无法提供涉案房屋的消防验收手续直接导致原告不能实现合同目的，双方自愿达成解除合同的意思表示，应当尊重当事人的意愿，但导致合同解除过错在被告，被告应当返还原告租金及押金并赔偿原告损失。
法院依法判决被告返还原告租金及押金165068元并赔偿原告损失268865元。判决后原被告均未上诉，该判决已发生法律效力。
由此可以看出，法院对此问题已改变态度为：在确认合同有效之同时，赋予承租人在因此导致房屋不能使用时的合同解除权。
【律师简析】
就上述案例而言，租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过消防机关验收的，人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效”，其次，即使租赁标的物属于必须通过消防验收的情形，也不能以未通过消防验收为由而认定租赁合同无效，因其违反的是管理性强制性规定，而非效力性强制性规定。
“虽然租赁房屋未经消防验收合格不是租赁合同生效的必要条件，但租赁房屋的消防验收是原告开办电玩城不可或缺的前提条件之一，因被告家电公司在承诺期限内未能提供涉案房屋的消防验收手续，导致原告无法办理电玩城开业前所需手续，致使原告签订合同的目的不能实现。原告提出解除合同，被告家电公司亦同意解除，经原被告双方协商一致达成的解除房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示。因此，导致双方签订的租赁合同解除的责任在被告，被告应当返还原告所交租金及押金并赔偿原告的各项经济损失。
【司法历史演变】
消防验收不合格的房屋租赁合同效力问题经历了一个从无效观点到有效的观点长期历史演变过程，以至于很多法律职业者在很长一段时间内将消防验收不合格的房屋租赁合同认定为无效。笔者简要说明一下历史演变过程；
一、历史无效观点
《中华人民共和国消防法》（1998年9月1日起施行）原第10条规定：“按照国家工程建筑消防技术标准需要进行消防设计的建筑工程，设计单位应当按照国家工程建筑消防技术标准进行设计，建设单位应当将建筑工程的消防设计图纸及有关资料报送公安消防机构审核；未经审核或者经审核不合格的，建设行政主管部门不得发给施工许可证，建设单位不得施工。
经公安消防机构审核的建筑工程消防设计需要变更的，应当报经原审核的公安消防机构核准；未经核准的，任何单位、个人不得变更。
按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用。”
最高人民法院《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的复函》（〔2003〕民一他字第11号）规定：
根据《中华人民共和国合同法》和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》的规定，认定房屋租赁合同因出租房屋未办理产权证书而无效，缺少法律依据。关于房屋租赁合同未经消防验收或者经消防验收不合格，是否应认定房屋租赁合同无效的问题，应根据不同情况分别对待：
第一，出租《中华人民共和国消防法》第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。
第二，租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过公安消防机构验收的，人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效。
第三，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。
此后，司法实践中，涉及“出租《中华人民共和国消防法》第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的”均依租赁合同无效处理。
二、转为有效观点
2008年10月28日,《中华人民共和国消防法》修订。上述最高院“〔2003〕民一他字第11号复函”原指第10条内容，相应调整为：
第十一条 ：国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责。
第十二条 :依法应当经公安机关消防机构进行消防设计审核的建设工程，未经依法审核或者审核不合格的，负责审批该工程施工许可的部门不得给予施工许可，建设单位、施工单位不得施工；其他建设工程取得施工许可后经依法抽查不合格的，应当停止施工。
第十三条: 按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：
（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；
（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。
依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》（法释[2009]11号）第8条规定：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：……（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”
上述“违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况”主要是指：《中华人民共和国建筑法》第61条第2款规定：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的不得交付使用。”以及前述《中华人民共和国消防法》第13条第2款和第15条。
上述《解释》规定之理由谓：“此类房屋权属清淅，法律并未禁止房屋建设者取得房屋所有权。从所有权的权能看，房屋所有人可出租此类房屋。违反法律的强制性规定，影响房屋的交付使用，但不影响房屋所有者签订的租赁合同的效力。在此情形下，依照《合同法》第94条的规定，赋予承租人合同解除权，以保护承租人利益”。
2013年4月8日，前述最高人民法院《〔2003〕民一他字第11号函复》被最高人民法院《关于废止1997年7月1日至2011年12月31日期间发布的部分司法解释和司法解释性质文件（第十批）的决定》第63项废止。废止理由谓：“与最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》规定相冲突”。
综上：租赁房屋违反《中华人民共和国消防法》第13条之规定，“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”同时，公安机关消防机构，有权依据《中华人民共和国消防法》第五十八条之规定，对责任人采取“责令停止施工、停止使用或者停产停业，并处三万元以上三十万元以下罚款”的行政措施。
但是，在此类情形下，当事人之间的租赁合同仍属有效，由此导致租赁房屋无法使用的，承租人有权解除合同。