浅析擅自增加建筑容积率问题

建筑容积率是指项目用地范围内地上总建筑面积与项目总用地面积的比值，是衡量建设用地使用强度的一项重要指标。容积率的值是无量纲的比值，通常以地块面积为1，地块内地上建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率的值。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物。值得注意的是，容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。

建筑容积率由自然资源和规划部门依据国家有关标准规范确定，根据《建设用地容积率管理办法》第4条规定，以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府自然资源和规划部门应当依据控制性详细规划，提出容积率等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。在房地产开发中，存在部分开发企业违反法律法规规定，擅自增加建筑容积率的问题。

根据《建设用地容积率管理办法》第7条规定，国有土地使用权一经出让或划拨，任何建设单位或个人都不得擅自更改确定的容积率。符合下列情形之一的，方可进行调整：一是因城乡规划修改造成地块开发条件变化的；二是因城乡基础设施、公共服务设施和公共安全设施建设需要导致已出让或划拨地块的大小及相关建设条件发生变化的；三是国家和省、自治区、直辖市的有关政策发生变化的；四是法律、法规规定的其他条件。在商业、住宅项目开发中，部分企业需调整商业、或住宅建筑面积，在实际建设中，与原批准规划建筑容积率不符，有的甚至增加了相应的容积率。

律师认为:一方面对于增加容积率已经自然资源和规划部门许可的，由当地自然资源和规划部门委托评估机构评估，经当地政府同意后，与用地单位签订国有土地使用权出让变更协议，由用地单位补缴土地出让金。

另一方面对于增加容积率未经自然资源和规划部门批准的，依据《建设用地容积率管理办法》第十四条，建设单位或个人违反本办法规定，擅自调整容积率进行建设的，县级以上地方人民政府城乡规划主管部门应按照《城乡规划法》第六十四条规定查处。以及《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。先依法予以处理，再依据改变容积率批准情况，委托评估机构评估，经当地政府同意后，与用地单位签订国有土地使用权出让合同变更协议，由用地单位补缴土地出让金。