土地面积是指土地使用权人享有土地使用权的面积。实用地面积是项目真正能够使用的面积。
项目并购中涉及的土地面积问题主要表现为，规划用地面积与实用地面积混淆。规划用地面积为土地出让前政府规划单元的面积，包括了市政绿地、道路及实用地面积，实用地面积才是项目土地真实使用面积。实用地面积绝大多数小于规划用地面积，有的甚至差距很大，甚至直接影响了项目盈亏数据。在项目推介材料中，尤其是未进行土地出让项目中，土地面积往往都是规划用地面积，这一点需要特别关注。
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