律师观点分析

原告石XX与被告刘XX租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告石XX的委托诉讼代理人吴XX、被告刘XX及其委托诉讼代理人张XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告石XX向本院提出诉讼请求：1、判令被告刘XX退还原告房屋租金258,333元；2、被告支付原告违约金83,333元；3、诉讼费由被告负担。事实与理由：2015年10月，原、被告签订厂房租赁合同，厂方租赁期限自2015年10月起至2018年10月31日止，租赁期限为3年，3年租金共计100万元。2017年10月28日因当地租金上涨，双方同意最后一年房租增加70万元，原告于2017年10月28日付给被告增加的租金70万元。2018年7月，被告违反合同约定解除合同，原告要求被告退还剩余三个月房租及违约金，但被告推脱不肯支付。原告为维护自己的合法权益诉至法院。
被告刘XX辩称：原、被告之间存在厂房租赁合同关系属实，被告没有违反合同约定解除，被告无需退还原告房租及支付违约金，请求驳回原告的诉讼请求。双方合同约定每年租金100万元，原告使用期间只交付了140万元，尚欠160万元，另双方约定最后一年租金增加70万元，原告只交付了40万元，尚欠30万元。我方保留向原告追要房租的诉权。
经审理查明：原告石XX与被告刘XX签订厂房出租合同，约定：“1、甲方（刘XX）租赁给乙方（石XX）的厂房坐落在。厂房租赁自2015年10月起至2018年10月31日止，租赁期为3年，年租金为100万元整。乙方于签订合同三日内一次交清；10、厂房租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方三个月租金。租赁期间，如乙方提前退租而违约，乙方赔偿甲方三个月租金”。合同签订后，原告用该厂房经营香河XX公司，2017年10月28日原告向被告转账租金40万元。
另查：香河XX公司于2016年1月7日成立，原法定代表人系原告石XX。2018年7月4日原告与被告刘XX签订股权转让协议书，约定“现甲方（石XX）将其全部股权（100万元股权，占注册资本的100%）以人民币0.1万元转让给乙方（刘XX）”。2018年7月5日，香河XX公司法定代表人变更为刘XX。
上述事实，有原、被告当庭陈述及厂房出租合同、转账记录、香河XX公司公示信息打印件、本院（2019）冀1024民初135号卷宗内股权转让协议、证据交换笔录等证据在卷佐证，本院予以确认。
本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。原告石XX租赁被告刘XX厂房，被告予以认可，且有厂房出租合同为证，原、被告之间的租赁合同关系成立，应受法律保护。原告主张双方出租合同已于2018年7月4日解除，因三年租金为100万元，第三年又追加70万元，被告应退还原告房屋租金258,333元，被告辩称租金按合同约定为每年100万元，其没有违反合同约定解除，被告无需退还原告房租及支付违约金。本院认为，庭审中双方均认可2018年7月4日原告将其在该厂房处经营的香河XX公司转让给了被告，故可以确认双方厂房出租合同已于2018年7月4日解除。因原告提交的厂房出租合同复印件与被告提交的厂房出租合同原件一致，约定年租金为100万元，且原告未提交证据证明其支付给被告租金的情况，故对原告的以上主张不予支持；原告主张被告支付违约金83,333元，因其提交的证据无法证明被告存在违约行为，故不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
驳回原告石XX的诉讼请求。
案件受理费减半收取3,212元，由原告石XX负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。