租房有新规，房东、租客请注意！

相信很多人都经历过租房。很多刚进入社会工作的大学生或者外来务工、创业人员，在高房价面前，买房实在是奢望，而租房自然而然地也就成为了他们解决自住问题的一个主要方式。因此，除了购房市场之外，我国的租房市场也是常年火热的。

2021年1月1日，现行《合同法》将被废除，《民法典》将取而代之。其中关于房屋租赁的规定作出了重大修改。总体来看，更加有利于保障承租人的居住权益，同时也兼顾了出租人的权益 。那么下面，我们来看看租房有哪些需要注意的“新规”。

一、关于租期的问题

《民法典》规定租赁期限不能超过二十年，超过二十年的部分无效，应认定为不定期租赁。约定租赁期限为六个月以上的租赁合同，未采取书面形式的，整个合同为不定期租赁合同。当事人为约定租期，且无法通过合同解释确定租赁期限的，为不定期租赁。那么不定期租赁的法律意义在哪？对于不定期租赁，承租人有权随时解除租赁合同；同样，出租人也有权解除租赁合同，但应当在合理期限内提前通知承租人。所以，如果想随时终止租赁合同，不定期租赁无疑是一个很好的方式，但是对于想要长期稳定的人来说，就必须要考虑租赁期限的问题。

《民法典》

第七百零五条 【租赁最长期限】租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。

租赁期限届满,当事人可以续订租赁合同;但是,约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

第七百零七条 【租赁合同形式】租赁期限六个月以上的,应当采用书面形式。当事人未采用书面形式,无法确定租赁期限的,视为不定期租赁。

第七百三十条 【租赁期限没有约定或约定不明确时的法律后果】当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的,视为不定期租赁;当事人可以随时解除合同,但是应当在合理期限之前通知对方。

二、关于转租的问题

“二房东”现象出现，是房地产市场发展过程中的一个特别的产物，“二房东”利用市场信息的不对称性，从房东手里把房子租过来，然后高价转租给有实际需要的租客，赚取中间差价。

对租客而言，不但会增加租房成本，而且还会带来安全隐患。所以，租客在租房时，应对房东的房产证和身份证等信息进行核对，尽可能选择房东直接出租的。对房东来说，也需要及时发现“二房东”的转租行为，根据规定，房东知道或者应当知道租客转租，若在6个月内未提出异议，则视为同意转租，合同有效。

《民法典》

第七百一十八条 【推定出租人同意转租】出租人知道或者应当知道承租人转租,但是在六个月内未提出异议的,视为出租人同意转租。

三、关于优先购买权问题

租房总让人缺乏安全感，究其原因，是因为房屋的所有权存在不稳定因素。为保护租客的合法权益，《民法典》明确出租人售卖租赁房屋应事先通知承租人，而承租人享有同等条件下的优先购买权，理论上保障了承租人的继续居住权。如果出租人未履行告知义务，承租人可要求出租人赔偿。当然，这里还有一个特别规定，如果把房子卖给近亲属，比如父母、子女、兄弟姐妹等，是不受租客优先购买权约束的。

此外，在租赁合同期，即便房东把房子卖掉了，租赁合同仍然有效。无论是房东发现转租行为的6个月异议期，还是房屋产权属变更，均不影响租赁合同效力，均在保护租房人居住的延续性和稳定性。

《民法典》

第七百二十五条 【所有权变动不破租赁】租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。

第七百二十六条 【房屋承租人优先购买权】出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利;但是,房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。

出租人履行通知义务后,承租人在十五日内未明确表示购买的,视为承租人放弃优先购买权。

四、关于优先续租权问

除了优先购买权，《民法典》也保障承租人的优先承租权。租赁期满，在同等条件下，承租人有优先租赁的权利。

《民法典》

第七百三十四条 【租赁期限届满承租人继续使用租赁物及房屋承租人的优先承租权】租赁期限届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但是租赁期限为不定期。

租赁期限届满,房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。

五、关于居住权问题

居住权，是指对他人所有的住房及其附属设施占有、使用的权利。设立居住权，可以根据遗嘱或者遗赠，也可以按照合同约定。居住权设立需要同时满足两个条件，一是以书面形式订立居住权合同，二是向登记机关申请居住权登记。当房屋被设立居住权以后，即使租房人与出租人签订了租房合同，仍然视为无效。

《民法典》

第三百六十六条 【居住权的定义】居住权人有权按照合同约定,对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需要。

第三百六十七条 【居住权合同】设立居住权,当事人应当采用书面形式订立居住权合同。

居住权合同一般包括下列条款:

(一)当事人的姓名或者名称和住所;

(二)住宅的位置;

(三)居住的条件和要求;

(四)居住权期限;

(五)解决争议的方法。

第三百六十八条 【居住权的设立】居住权无偿设立,但是当事人另有约定的除外。设立居住权的,应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

六、关于装修问题

现在的租客喜欢按照自己喜欢的风格来改造房屋，但是改造行为需要得到出租人同意，否则出租人可以要求相应赔偿。因此，如果租客有改变或增加房屋设施的想法，应事先跟房东沟通，去的房东同意后再改造，否则将承担相应责任

《民法典》

第七百一十五条 【承租人对租赁物进行改善或增设他物】承租人经出租人同意,可以对租赁物进行改善或者增设他物。

承租人未经出租人同意,对租赁物进行改善或者增设他物的,出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。

七、关于退租问题

如果租期未到，在什么情况下，承租人可以随时解除合同而不需要承担责任？这次《民法典》作出了明确的规定，当房屋存在被司法机关或者行政机关依法查封、扣押，房屋权属有争议或者房屋本身质量问题可能会危及出租人的人身安全等情形时，承租人可以解除租赁合同。

《民法典》

第七百二十四条 【非承租人构成根本性违约承租人可以解除合同】有下列情形之一,非因承租人原因致使租赁物无法使用的,承租人可以解除合同:

(一)租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押;

(二)租赁物权属有争议;

(三)租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。

第七百三十一条 【租赁物质量不合格时承租人解除权】租赁物危及承租人的安全或者健康的,即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格,承租人仍然可以随时解除合同。

而在9月7日，住房和城乡建设部发布了《关于<住房租赁条例(征求意见稿)>公开征求意见的通知》。这是住房租赁领域首部条例性文件，主要的目的就是要规范租房的相关活动。其中的主要内容包括：出租住房的室内装修应当符合国家有关标准，不得危及承租人的人身健康；厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间，不得出租用于居住；出租人收取押金的，应当再租赁合同中约定押金的数额和返还时间；未经承租人同意，出租人不得擅自进入租赁住房等等。

对于租客而言，这些“新规”在很大程度上保障了他们的权益，促进了住房租赁市场的健康发展，是很大的利好！租房子不是小事，因此一定要在此之前了解清楚各项问题，避免不必要纠纷。