邢台xx锐和房地产开发有限公司、李xx租赁合同纠纷

上诉人（原审原告）：邢台锐和房地产开发有限公司，住所地邢台市桥东区开元路以西、新兴东XX以北商业楼第三层338-342。

法定代表人：何XX，该公司董事长。

委托诉讼代理人：刘XX，河北XX律师。

被上诉人（原审被告）：李XX，男，汉族，1991年10月12日出生，现住邢台市任县。

委托诉讼代理人：刘XX，河北XX律师。

委托诉讼代理人：王XX，河北XX律师。

被上诉人（原审被告）：邢台越众酒店服务有限公司，住所地邢台市桥东区新兴东XX与开元南路交叉口西北角锐和城芳草地临街商铺三、四层。

法定代表人：李XX，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：刘XX，河北XX律师。

委托诉讼代理人：王XX，河北XX律师。

上诉人邢台锐和房地产开发有限公司因与被上诉人李XX、邢台越众酒店服务有限公司租赁合同纠纷一案，不服河北省邢台市桥东区人民法院（2019）冀0502民初2184号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月19日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人邢台锐和房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘XX，被上诉人李XX、邢台越众酒店服务有限公司的委托诉讼代理人刘XX、王XX和李XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

邢台锐和房地产开发有限公司上诉请求：1、判令撤销河北省邢台市桥东区人民法院（2019）冀0502民初2184号民事判决，依法改判支持上诉人诉讼请求。2、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：《租赁合同》的违约条款合法有效、清晰明确，一审法院认定被上诉人违约的事实，却不判决被上诉人承担违约责任错误。一、一审判决“本院认为部分”认定事实有误。1、一审判决依法确认了上诉人与被上诉人签订的租赁合同合法有效及被上诉人的违约行为，却不支持上诉人依据合同违约条款向被上诉人主张权利。一审判决在“认定事实部分”确认了租赁合同履行情况，即被上诉人应当于合同约定的6月15日前交纳下一年度的租金，全年租金为XXX元，被上诉人在2019年6月15日和6月16日向上诉人交纳租金合计30万元，由此认定被上诉人未在约定时间足额预先支付全年租金，即被上诉人违约的事实。上诉人依据租赁合同第七条第一款的合同约定，请求解除合同有法律及事实依据，一审判决驳回上诉人的诉请无依据。2、被上诉人对自己的违约行为明知，并且恶意拖欠，严重侵犯了上诉人的合法权益。被上诉人对《租赁合同》中明确约定的，自己应当交纳租金的时间、金额和违约后果是明知的。但是被上诉人仍然是心存侥幸，在上诉人多次催收租金并提醒告知违约后果的情况下（被上诉人还拒绝签收上诉人的书面催交租金通知），仅支付了30万元租金就不再理会上诉人的催交，而是开始以安装电梯等各种理由故意推诿租金支付。而且，被上诉人为了达到逼迫上诉人答应其要求，多次在上诉人项目所在地滋事。一审期间，被上诉人故意用机动车撞坏停车场机动车出入口的栏，导致辖区公安机关介入处理，该行为极大地破坏了整个社区的商住环境。上诉人严格依照合同约定解除合同，符合法律规定。二、一审判决适用法律错误。一审判决依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条之规定，判决驳回上诉人解除合同的诉请，属于适用法律有误。合同法第二百二十七条规定，“承租人无正当理由未支付或者延期支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”该条款对“合理期限支付的要求权”是“可以”而不是“必须”，更何况无论是合同约定还是实际行动上，上诉人都给予了被上诉人足够长的时间，是被上诉人不履行，才导致诉至法院。一审判决适用上述条款于法无据，也是对当事人之间合法约定的限制。综上，请求二审法院依法撤销一审判决，支持上诉人的诉讼请求。

李XX、邢台越众酒店服务有限公司答辩称，原审认定事实清楚，被上诉人并无恶意拖欠租金的事实情况，根据双方合同，五个月的免租期应在第一年赠与，但上诉人强行推至第二年，并在收据中强行书写。出租房屋当时有两个电梯井，均未安装电梯，达不到酒店使用标准。经双方口头约定，由被上诉人先行使用安装一部，费用待次年交租金时扣除，安装电梯共花费20.7万元，在装修期间因上诉人与小区业主纠纷多次打架，被上诉人施工队被迫多次停工累计达两个月，折合租金189626.5元。在2019年6月15日之前被上诉人多次找上诉人的法定代表人何XX沟通上述事宜，但均以各种理由拒绝见面，多次打电话、发微信，其也不接电话，微信也不回。被上诉人无奈于2019年6月15、16日分五次向上诉人转款30多万元，上述总计已经全额支付第二年租金。即使按照已付租金30万元，再加上赠与的五个月装修期，商铺的租期已交到2020年2月份，故上诉人要求解除合同的条件不能成立。

邢台锐和房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1、依法解除房屋租赁合同；2、判令被告向原告交还房屋，将装修改变部分恢复原状承担恢复费用，赔偿原告损失，并自2019年7月1日起，按照每月94813.25元标准向原告支付费用直至房屋交还。

一审法院认定事实：2018年7月1日，原告与被告李XX签订了商铺租赁合同书，约定原告将锐和城芳草地临街商铺三、四层酒店式公寓出租给被告李XX，租赁期限自2018年7月1日至2030年6月30日止。租期内原告为被告李XX提供5个月的免租装修期。合同履约保证金95000元。租金支付方式：每年支付一次，租金采用预先支付的方式，首次租金在双方签订本合同后即支付给原告，此后每年，被告李XX应于6月15日前交纳下一年度租金。租金标准：2018年7月1日至2021年6月30日，每月租金为94813.25元，全年租金XXX元。原告为被告李XX提供5个月的免租装修期，具体时间为2018年7月1日至2018年11月30日止。被告李XX按时足额交纳租金及本合同约定的其他费用；未能按合同约定及时足额缴纳租金达30日，原告有权终止本合同，收回该房屋，所交租金及保证金不予退还。商铺租赁合同签订后，被告李XX于2018年7月9日向原告交纳保证金95000元，商铺租金XXX元，原告在出具的收据中载明该租金系2018年7月1日至2019年7月1日租金，不含5个月免租期，第二年免租期5个月直接减免。2019年6月15日、6月16日被告李XX向原告交纳租金30万元。

一审法院认为，原告与被告李XX在签订的商铺租赁合同中约定原告为被告李XX提供5个月的免租装修期，具体时间为2018年7月1日至2018年11月30日止，但双方在实际履行中变更为第二年免租期5个月直接减免。被告李XX又于2019年6月15日、6月16日交纳租金30万元，依此计算，商铺租金已交至2020年2月，截止到现在，被告李XX并不拖欠原告租金。其次，根据合同法规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同，本案中原告没有证据证明曾要求被告在合理期限内支付预付租金。综上所述，被告李XX虽未按商铺租赁合同约定期限足额预先支付租金，但原告并未要求被告李XX在合理期限内足额预付，且被告李XX已将商铺租金交至2020年2月，现原告起诉直接要求解除双方签订的商铺租赁合同，返还房屋，恢复原状等，没有事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告邢台锐和房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费2170元，减半收取1085元，由原告邢台锐和房地产开发有限公司负担。

本院二审期间，上诉人提交了如下证据：1、上诉人公司工程部人员孔XX拍摄的照片7张和1份律师函，用以证明在2019年7月17日我方向被上诉人催缴未足额缴纳的剩余租金的事实。2、邢台人和物业管理有限公司出具1份水电费催收函和上诉人公司缴纳电费明细。用以证明截至2019年10月29日被上诉人欠水电费108575元，之所以上诉人的电未停，是因为上诉人已经足额缴纳。

二被上诉人主要质证意见：1、律师函是由律师向当事人送达的文书，应当由律师完成送达。而根据证据显示，并非律师送达。律师函应当载明出具律师函的律师的姓名，并且应当由两名律师出具，根据该函并未记载律师的姓名，也没有律师的签名，因此该律师函并不具有合法性，并且未经依法送达，不产生效力。2、水电费是物业公司与邢台越众酒店服务有限公司之间所产生的，并且邢台越众酒店服务有限公司并不拖欠水电费，上述证据并不能证明被上诉人公司拖欠了水电费。

二被上诉人提交如下证据：1、被上诉人李XX和赵XX的一份录音。赵XX系上诉人招商经理，一审当时赵XX同意出庭作证，而后开庭赵XX没有出庭作证。用以证明该录音内容具有客观性，能够查明电梯安装费用应由上诉人承担的问题。2、被上诉人申请刘X出庭作证证言及书面证言。用以证明①其系锐和城物业公司副经理，2018年参加越众酒店租赁合同事宜，对于电梯问题，当时上诉人董事长、李XX和赵XX商谈，两部电梯被上诉人安装一部，上诉人安装一部，电梯一直没装，没有钱装不了，口头协议让被上诉人先装。装好之后，上诉人董事长否认该事。②汽车撞道闸杆问题。是汽车进门时，不巧道闸杆落下来砸到车了，不是故意的，当时报警了。③当时装修，因业主买的房屋面积与合同面积不符，业主给锐和城闹事，业主不让被上诉人公司装修。业主闹事，董事长才出来。所以影响了被上诉人公司两个多月。④邢台越众酒店服务有限公司交纳30万租金后，上诉人王XX、我又去催缴租金，当时李XX没在，吧台没有接催缴的函件，并说李XX已经多次找公司协商电梯和装修延误的问题，当时我照照片了。⑤赵XX是锐和城销售经理，他销售房子，负责招商工作。赵XX参加了租赁合同事宜。2019年9月份因欠电费，供电局拉闸了，邢台越众酒店服务有限公司李XX交了1.1万多元。电费应当锐和物业来交，被上诉人不欠水电费。

上诉人主要质证意见：1、不知道赵XX这个人。对该录音的真实性、合法性、关联性均有异议。被上诉人依据录音内容对涉及的电梯问题主张电梯费用。其在一审时候没有依法提出反诉，不应作为本案的审理内容。2、上诉人向被上诉人催缴未足额缴纳剩余租金的证据所证明的事实，对方证人刘X的当庭陈述中也有提及，以此证明能够证实一审判决认定事实是有错误的。

二审查明当事人提供其他证据显示的内容、争议事项以及查明事实与一审查明证据情况、争议事项以及查明事实内容一致。

本院认为，依法成立的合同，对当事人产生法律约束力。本案中，当事人于2018年7月1日签订的《商铺租赁合同书》（以下简称租赁合同）合法有效。承租人应当依照合同约定的条件履行交纳租金的义务。虽然邢台锐和房地产开发有限公司（以下简称XX公司）违反合同约定提前收取李XX5个月免租期的租金做法不妥，可能造成邢台越众酒店服务有限公司（以下简称XX公司）、李XX履行期限利益损失，但该违约行为，并不构成租赁合同的实质变更，承租人仍应当按照合同约定期限交纳租金。如该利益期限损失确实存在，不妨碍当事人依法另行解决。据此，按照当事人给付租金数额以及李XX提前交纳的5个月免租期租金的顺延计算，原审认定商铺租金已交至2020年2月正确。

另一方面，XX公司交付的商铺应当符合工程规划设计要求，XX公司作为房地产开发企业有义务且能够提交商铺电梯是否应当安装的设计、规划等资料。但其并未提交，本案不能得出XX公司出租商铺的原有设施符合设计要求属于正常合规交付商铺的结论。综合审查当事人庭审陈述、李XX、李XX、达XX、刘X出庭证人证言，电梯设备买卖合同收据、电梯安装合同收据、录音证据以及当事人提供其他证据，可以得出XX公司、李XX提交证据的关联程度及各证据之间相互联系的合理性，存在XX公司、李XX安装电梯费用、装修期间损失的合理指向。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条的规定，该安装电梯费用、装修期间合理部分的损失具有确定性，不违反诚实信用原则，能够作为上诉人请求给付租金的抗辩事由。再则，虽然李XX于2019年6月15日、6月16日交纳租金30万元，并不完全符合租赁合同约定的交付期限，存在瑕疵，但按照《全国法院民商事审判工作会议纪要》第47条的要求，双方形成诉讼，至本案审理终结，商铺租金已交至2020年2月。虽未能按约交付至2020年6月30日前租金，但其存在安装电梯费用、装修期间合理部分损失的抗辩事由，审查承租人交付租金时间上的瑕疵以及合法的抗辩事由，不能据此得出影响出租方合同目的实现的结论。据此，本院认定双方约定合同解除的条件并未成就。即使存在XX公司所述律师函催收租金的事实，但基于前述理由，XX公司请求解除租赁合同的诉请，本院不予支持。XX公司提供的水电费催收函等一审庭审辩论终结后形成的单据，基于二审终审的制度要求，不属于本案审查范围，也不影响前述判断结论。同时，鉴于XX公司、李XX只是提出减少租金的履行抗辩，并未提出XX公司应给付履约损失的反诉请求。故本院对于安装电梯费用、装修期间损失具体数额不予处理，当事人可以按照租赁合同履行纠纷另诉解决。

综上所述，邢台锐和房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，判决结论正确。本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第六十六条、第一百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2170元，由邢台锐和房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。