相关案例
小明将自家的50亩地租给了老张后,又高价租给了老王,与老王签署了流转合同,并做了土地经营权登记。老张发现后,将老王和小明告上了法庭。
老王设立了土地经营权时为善意第三人,因此,老张的土地经营权虽然成立在先,但其因未登记,不得对抗善意的老王。
01
相关法条
《民法典》第339条土地承包经营权人可以自主决定依法采取出租、入股或者其他方式向他人流转土地经营权。
《民法典》第 341条流转期限为五年以上的土地经营权,自流转合同生效时设立。当事人可以向登记机构申请土地经营权登记;未经登记,不得对抗善意第三人。
02
律师评析
《民法典》通过吸收《农村土地承包法》的相关规定,确定了农村集体土地的“三权分置”结构,一块集体土地上可能存在三个不同的权利主体,即集体土地所有权人、土地承包经营权人、土地经营权人。这样做的好处是进一步增强了农村土地经营权的流动性,打破集体土地仅在集体组织成员内部流转的局限,既保证了集体土地的所有权人不变,又能够提高集体土地利用率,有利于进一步盘活资产。
《民法典》第339条、第341 条对土地经营权的流转方式、设立期限及生效要件等作了详细规定。土地经营权的设立方式灵活多样:土地承包经营权人能够自主决定以出租、入股、互换等其他方式转让土地经营权,此外,通过招标、拍卖等方式进行承包也能依法取得土地经营权。那么土地经营权何时生效呢?《民法典》第341 条明确规定,约定的流转期限为5 年以上的,流转合同生效时土地经营权设立。由此可知,土地经营权并不采取登记生效主义,转让合同生效时即设立,申请登记仅具有对抗效力。
本案中,老张与土地承包经营权人赵小明签署了合法有效的流转合同,老张的土地经营权自流转合同生效时依法设立。老王并不知道该土地上已经设立了土地经营权,其与赵小明签署的流转合同亦是有效的,并且老王向登记机构申请了土地经营权登记,因此,老王的土地经营权也已设立,其为善意土地经营权人。《民法典》第341 条规定土地经营权的设立不以登记为生效要件,但登记具有对抗效力,未经登记不得对抗善意第三人。老张的土地经营权虽在老王之前合法成立并已生效,但因老张未向登记机构申请登记,老张的土地经营权不得对抗善意且已经登记的老王的土地经营权。
03
律师提示
《民法典》第341条仅规定“流转期限为五年以上的”土地经营权,自流转合同生效时设立,但并未规定“流转期限为五年以下”土地经营权设立的生效要件。因此,实践中双方签署流转合同的,建议约定流转期限至少为 5年,并且申请登记土地经营权,从而寻求相对稳定的法律保护,避免土地经营权人合法权利受到影响。
土地经营权属于用益物权,未经登记不得对抗善意第三人,此处的“善意第三人”应当符合《民法典》规定的善意取得制度。《民法典》第311条第3款规定,“当事人善意取得其他物权的,参照适用前两款规定”,即土地经营权设立中的“善意第三人”需满足以下三个条件:一是受让时主观上是善意的;二是以合理价格转让;三是土地经营权已合法设立且登记。
土地承包经营权人流转土地经营权时,需注意流转的期限不得超过土地承包经营权的剩余期限。