房屋买卖合同纠纷，帮助当事人挽回损失

律师观点分析

当事人信息

原告：XX，男。

委托诉讼代理人：张X，北京市XX律师。

被告：XX，男。

第三人：C，女。

委托诉讼代理人：郗XX，北京市XX律师。

委托诉讼代理人：赵XX，北京市XX律师。

审理经过

原告XX与被告XX、第三人C、北京XX公司（以下简称XX公司）、北京市昌平区霍营街道霍家营社区居民委员会（以下简称霍家营居委会）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理此案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告XX的委托诉讼代理人张X、第三人C的委托诉讼代理人郗XX和赵XX、XX公司的委托诉讼代理人王X、霍家营居委会的委托诉讼代理人李X到庭参加了诉讼。被告XX经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告XX向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方签订的《购房协议》；2.判令被告返还原告购房首付款358000元；3.判令被告赔偿原告违约金XXX元；4.判令被告赔偿原告中介费损失9700元；5.判令第三人北京XX公司对上述还款义务承担连带责任。2019年5月27日，原告变更诉讼请求为：1.判令解除原告与被告签订的《购房协议》及《北京市存量房屋买卖合同》；2.判令被告返还原告购房首付款及购房款共计358000元；3.判令被告承担已付款20%的违约金71600元，并赔偿因被告违约给原告造成的房屋差价损失XXX元；4.判令被告赔偿原告中介费损失9700元；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年7月10日，原、被告双方经第三人北京XX公司居间，签订《购房协议》。2012年7月13日，双方又签订《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号为：M120XXXX0679）。合同约定，原告购买被告所有的位于北京市昌平区东小口镇紫金新干XX三期的高板楼两居室康居房一套，建筑面积70平方米，总价款970000元；被告最晚应于2014年4月底交付房屋，2014年10月份办理过户手续；合同还约定了违约条款等内容。该房屋系被告于2009年12月12日向北京市昌平区东XX民委员会（现更名为北京市昌平区霍营街道霍家营居民委员会）认购所得。原告按照上述协议约定，按时向被告支付350000元的首付款及8000元购房款，但被告至今未履行房屋交付及过户手续。被告的上述行为已构成违约。

被告辩称

被告XX未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。

第三人C述称，不同意原告的诉讼请求。涉案房屋不是夫妻共同所有，不认可XX与XX之间的购房协议，购房协议上C的签名不是本人签字。购房款协议约定2014年12月底交付房屋，原告主张赔偿部分的诉讼时效已过，不认可原告主张的赔偿标准、数额。

第三人XX公司述称，该公司不是房屋买卖合同签订主体，对解除合同不发表意见；购房协议所涉及的主要权利义务不涉及该公司，是否解除听从法院判决；对其他诉讼请求，不涉及该公司，不发表意见。

第三人霍家营居委会述称，对XX与XX之间的房屋买卖交易不知情，回迁房是不允许村民私自对外出售的。该居委会对双方之间私下的房屋买卖交易不同意。如村民要求出售房屋，应由该居委会统一回购。

本院查明

本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2012年7月10日，XX（出卖方，甲方）与XX（受买方，乙方）签订《购房协议》，约定甲方将位于昌平区东小口镇紫金新干XX三期的高板楼住宅两居室住房，建筑面积70平方米出售给乙方，房屋性质为70年产权康居房；房屋总价款970000元，首付款350000元，于2012年7月12日前支付250000元，2012年8月1日前支付100000元，余款620000元于甲乙双方办理房屋过户手续时支付；甲方最晚于2014年4月底交付房屋，最晚于2014年10月份同乙方办理房屋过户手续；甲方承诺乙方房屋楼层南北向，可选择8-16层（优先），房屋楼层东西向可选择8-10层；甲方承诺乙方，签订合同之日起，以后每月月末见一次面；甲乙双方任何一方如对另一方作出承诺，都会以《买卖协议》等书面形式体现，双方不存在也不认可口头约定或承诺；在双方执行合同的过程中，如有任乙方提出与《买卖协议》等书面约定不符的要求，合同另一方有权拒绝配合，如提出要求方因所提条件未被配合而拒绝继续履行合同，则视为违约，若甲乙双方有一方违约，则甲乙双方中的守约方有权要求甲乙双方中的违约方承担合同金额10%的违约金。该合同条款中约定有见证方XX公司对协议中甲乙双方提供给该公司的信息尽心核实的责任，并监督甲方履行对乙方所做上述承诺之责任。合同还约定了其他内容，但未明确所出售房屋的具体门牌号。合同落款处有甲方签名为XX、甲方妻子签名为C、乙方签名为XX，并加盖有XX公司合同专用章。

2012年7月13日，XX（出卖人）与XX（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定出卖人所售房屋坐落为昌平区东小口镇紫金新干XX紫金新干线三期的高板楼高板楼住宅两居室，建筑面积70平方米；合同总价款970000元；房屋性质为按经济适用住房管理的房屋（危改回迁房、安居房、康居房、绿化隔离地区农民回迁房等房屋）；买受人委托XX公司代理达成交易；出卖人应但保证房屋没有产权纠纷，因出卖人原因造成房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任；出卖人应当保证如实陈述房屋全身状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系……买受人对出卖人出售的房屋具体状况充分了解，自愿买受该房屋；除不可抗力外，出卖人未按照该合同第六条房屋的交付约定的期限和条件将房屋交付买受人的，逾期在十日之内，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房款款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起三日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过十日后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起三日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金；双方同意自本合同签订之日起90日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。但该合同未明确约定所售房屋的具体门牌号、购房款的支付方式、房屋的交付时间。

合同签订后，XX分别于2012年7月12日、8月15日向XX名下农业银行尾号5919的银行账户转账共计350000元。2012年8月16日XX与XX签订《房款交付确认函》，双方对上述购房首付款350000元的交收确认无误。

2014年12月11日，XX向XX上述农业银行账户转账8000元。经询，XX称该笔款项系因XX住院需用钱应其要求而支付的，并认为该笔款项应作为向XX支付的购房款，故其主张已共计向XX支付购房款358000元。

在合同履行过程中，2016年8月29日XX通过以邮寄方式向XX发催告函，要求XX交付房屋并协助办理过户手续。该邮件未妥投，被退回。后原告XX将XX起诉至法院，请求判决被告继续履行合同，交付房屋并支付逾期交房的违约金。

另查一：XX原系北京市昌平区东XX村民，其所售房屋为回迁安置房。2009年12月30日，因霍营村拆迁，包括XX在内的家庭成员许X、杨XX、王XX、许XX、C共计6人签订《霍营村民认购回迁楼房及领取周转金家庭委托代理书》，委托案外人许X为家庭认购回迁楼及周转金全程代理。同日，许X（乙方，购房人）与北京市昌平区东XX村民委员会（甲方，售房人）签订《霍营村村民回迁楼认购协议书》，约定按照霍营村住宅小区回迁楼的优惠政策，人均可购买70平方米的优惠面积，乙方认购回迁楼房屋优惠面积420平方米，每平方米1300元；乙方购买回迁楼须交纳的总金额为546000元；乙方所购房屋可以取得房屋所有权证；拆迁安置回迁楼建成后乙方应当按照甲方通知的时间签订正式的房屋买卖合同，并办理房款结算和相关手续。

另查二：2015年9月29日，经北京市昌平区人民政府批复，撤销霍家营村村民会员会建立社区居民委员会。本案庭审中，霍家营居委会称该委回迁楼于2016年6月选房7月交付，尚未办理房产证；XX具有购房资格，但是没有选房。

另查三：XX公司为具备从事房地产经纪活动资格的公司。原告XX称经该公司居间与被告XX相识并签订《购房协议》及《北京市存量房屋买卖合同》。XX称向该公司交纳居间服务费9700元，并向法庭提交2012年7月10日《业务收据》一份。对此，XXX公司不予认可并否认与双方之间存在居间合同关系。XXX公司对《购房协议》、《业务收据》上所涉该公司印章也均不认可，但明确表示不申请公章真伪鉴定。

再查，XX与C系夫妻关系。在本案审理过程中，经询C本人，其称对于XX与XX签订的合同不知情，系XX私自售卖，合同上C的签名也不是本人所签。C表示XX已经失联多年，且离家后一直未归，自2016年后就再未联系上。

本院认为

本院认为，XX与XX签订的《购房协议》和《北京市存量房屋买卖合同》是双方的真实意思，合法、有效。《北京市存量房屋买卖合同》签订于《购房协议》之后，作为买卖标的相同合同，成立在后的《北京市存量房屋买卖合同》应当取代了之前的《购房协议》。XX与XX之间的合同关系应当以《北京市存量房屋买卖合同》的文本内容为依据。故，双方之间的《购房协议》已经被后合同取代而终止，无需再行解除。

根据我国民事诉讼法的相关规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，应视为其放弃了答辩和质证等相关诉讼权利。依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同。根据本案查明的事实，XX未履行交付房屋义务已经违反合同约定，现XX下落不明，无法继续履行合同，合同目的已不能实现。故对于XX要求解除双方之间《北京市存量房屋买卖合同》的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。

合同解除后，已收取的购房款应当予以返还。本案中，XX向XX支付购房首付款350000元，已经双方书面予以确认，故对该部分购房款的返还，有事实基础和法律依据，本院应予支持。对于XX称其另向XX转账8000元，对该笔款项的性质，根据XX自述、现有证据及合同履行情况，无法认定该笔款项系XX支付的后续购房款。故，对于XX要求将该款项作为购房款予以返还的请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。

对于XX要求XX承担已付房款20%的违约金71600元的诉讼请求，符合双方合同约定，本院予以支持。

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。根据上述法律规定及房地产市场价值变动等情况，XX要求XX赔偿房屋差价损失，理由正当，本院应予支持。关于赔偿的具体损失金额，应结合本案具体情况综合考虑。本案中，XX与XX签订房屋买卖合同时已经知晓买卖房屋为回迁安置房屋且尚未领取产权证，房屋亦未交付，对该交易存在的风险应当有所预见，自甘风险，亦应有相应的责任。综合考虑XX已支付购房款的具体情况、房地产市值变动情况，以及作为合同买卖双方的XX、XX在本次房屋交易的洽商、合同签订及履行过程中负有的责任等因素，本院对房屋差价损失赔偿数额酌情认定为600000元。

由于XX已经获得了相应的房屋差价损失赔偿，中介费用为其获得房屋价值的必要支出。故，对于XX要求XX赔偿中介费损失9700元的诉讼请求，本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：

裁判结果

一、解除XX与XX于2012年7月13日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；

二、XX返还XX购房款350000元，于本判决生效之日起七日内支付；

三、XX给付XX违约金71600元，于本判决生效之日起七日内支付；

四、XX赔偿XX房屋差价损失600000元，于本判决生效之日起七日内支付；