韩XX、XX公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

律师观点分析

上诉人(原审被告)：韩XX，女，1981年11月30日生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。

委托诉讼代理人：杜XX，广东XX律师。

委托诉讼代理人：寇XX，广东XX律师。

被上诉人（原审原告）：XX公司。住所地：大连高新XX。

法定代表人：李X，该公司董事长。

委托诉讼代理人：郝XX，辽宁XX律师。

委托诉讼代理人：路XX，辽宁XX律师。

上诉人韩XX因与被上诉人XX公司（以下简称XXX）物业服务合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2021）辽0211民初63号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

韩XX上诉请求：撤销一审判决，依法发回重审或改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：一、被上诉人签订的前期物业服务合同已到期，大连市甘井子区XX业主委员会（以下简称业委会）经双过半表决，决定不再与被上诉人续签合同，并已通知被上诉人，被上诉人无权继续提供服务并收取物业费。二、街道要求业委会整改、暂停履职，但未撤销业委会的公告和合同，业委会关于不与被上诉人续签合同、招标新物业公司、与新物业公司签订合同等行为均合法有效；生效判决撤销了业委会成员的决议，并由社区暂代业委会履职，但业委会主体资格仍存在。三、业委会经合法程序通过公开招标已选定新物业公司，并与之签订合同，业主有权在前物业合同到期后选择新的物业公司为小区提供服务。社区代管业委会期间，也未与被上诉人续签合同，被上诉人合同已到期。四、一审适用法律错误。本案应当适用《辽宁省物业管理条例》第四十一条第二款、《物业管理条例》第二十六条、《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第四项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一款、第十条第二款之规定，认定被上诉人合同已终止，不能强行提供服务，不能收取物业费。

XXX辩称，不同意上诉人的上诉请求，同意一审判决。主要答辩意见：一、根据《前期物业服务合同》第32条的约定，该合同尚未终止，上诉人关于该合同已到期终止的主张没有事实和法律依据。二、小区业委会未按法律规定进行招标并作出公告，街道已责令业委会停止招标行为并暂停业委会履职，故招标行为无效。三、社区代行业委会职责期间，未另聘物业单位，也未通知被上诉人停止服务，故被上诉人仍是小区物业服务单位，一审也提交证据证明案涉期间实际提供了物业服务，有权向业主主张物业费。

XXX向一审法院起诉请求：韩XX支付拖欠的2019年1月1日至2020年12月31日期间物业费24237.36元及逾期交费违约金（暂计算至2020年11月16日为2423.74元，请求支付至实际支付物业费之日），暂定合计26661.10元。

一审法院查明，大连XXX管理有限公司在2016年10月17日变更名称为XXX管理有限公司，在2018年6月27日变更名称为XX公司。2011年9月29日，XXX管理有限公司（乙方）与大连XX公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对位于大连市甘井子区辛寨子街道大东XX的融庄A3区提供前期物业管理服务事宜；住宅物业费交纳标准为4.5元/月/平方米；物业服务费用按季度当季交纳，业主或物业使用人应于每自然季度首月10日内向乙方交纳当期物业服务费，履行交纳业务。逾期未交纳的，业主或物业使用人须承担违约责任；未能按时足额交纳物业服务费用的，每逾期一日，按欠费总额的千分之三向乙方支付违约赔偿金；合同期限自签订起至物业业主委员会代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。后双方当事人签署《临时管理规约》，确认知悉由XXX为案涉小区提供前期物业服务，并同意遵守《临时管理规约》。自2011年9月起至本案一审法庭辩论终结时止，XXX一直在案涉小区提供物业服务。韩XX系融庄小区A3区46-2号房屋业主，已确认接收房屋。案涉房屋登记面积为224.42平方米，韩XX未交纳自2019年1月1日至2020年12月31日期间的物业费。XXX曾于2020年11月21日通过向韩XX发送短信方式向韩XX催缴物业费。另查，2018年7月31日，春田社区融庄小区业主大会成立业主委员会。2018年12月7日，大连市甘井子区辛寨子街道办事处对春田社区融庄小区业主委员会作出《整改通知》：春田社区融庄小区业主委员会11月9日在未召开业主大会，未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的情况下，发布物业企业招标公告[《公告》（第一号）]。上述行为违反了《物业管理条例》第十一条第四款、《业主大会和业主委员会指导规则》第二章第十七条第五款、《辽宁省物业管理条例》第三章第二十四条第三款规定。为维护春田社区融庄小区和谐稳定，依据《物业管理条例》第六章、《辽宁省物业管理条例》第七章相关规定，现责令春田社区融庄小区业主委员会立即停止招标活动，并妥善处置与投标企业之间矛盾纠纷。2018年12月24日，大连市甘井子区辛寨子街道办事处对融庄小区全体业主作出《关于暂停业主委员会履行职责的公告》：融庄小区业主委员会于2018年8月10日选举产生并正式备案。业主委员会组建后，本该按照相关法规要求履行职责，但该业主委员会于2018年11月9日在未召开业主大会，未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的情况下，发布物业企业招标公告[《公告》（第一号）]。而后在社区纠正其违规行为的情况下，并未及时纠正错误，于11月11日开始组织业主签字。上述行为违反了《物业管理条例》第十一条第四款、《业主大会和业主委员会指导规则》第二章第十七条第五款、《辽宁省物业管理条例》第三章第二十四条第三款规定的工作程序。2018年12月7日，辛寨子街道办事处依据《物业管理条例》第六章、《辽宁省物业管理条例》第七章相关规定，在口头和当面约谈业主委员会成员督促整改无效的情况下，下达了《整改通知书》，要求业主委员会停止错误工作程序组织整改，但业主委员会仍坚持上述做法，认为符合法律程序。为维护融庄小区和谐稳定，依据《辽宁省物业管理条例》第三十七条规定，现决定暂停业主委员会履行职责，自本公告发布之日起，依据相关规定，由春田社区代行业主委员会职责。2019年1月，融庄小区业主姜XX曾向一审法院提起诉讼，要求撤销大连市甘井子区XX业主大会作出的代XX、阎X、毕XX、梁X、李XX、付X、韩XX当选业主委员会委员的决议，请求判令依法改选业主委员会。一审法院于2020年5月20日作出（2019）辽0211民初240号民事判决，驳回了姜XX的诉讼请求。姜XX不服，提起上诉。大连市中级人民法院于2020年8月28日作出（2020）辽02民终4881号民事判决，判决撤销大连市甘井子区XX业主大会作出的代XX、阎X、毕XX、梁X、李XX、付X、韩XX当选业主委员会委员的决议。

一审法院认为，XXX与大连XX公司签订的《前期物业服务合同》约定合同期限自签订起至物业业主委员会代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。虽春田社区融庄小区业主大会在2018年7月31日成立业委会、2018年11月业委会决议解除与XXX的服务合同、发布物业企业招标公告等，但随后大连市甘井子区辛寨子街道办事处作出《整改通知书》、《关于暂停业主委员会履行职责的公告》，分别责令业委会停止招标活动、决定暂停业委会履行职责、由春田社区代行业委会职责。且大连市中级人民法院生效的（2020）辽02民终4881号民事判决书判决撤销春田融庄小区业主大会做出的代XX等七人当选业主委员会委员的决议，而代行业委会职责的春田社区亦未与其他物业服务人签订新的物业服务合同。因此，前述《前期物业服务合同》尚未终止，在诉争期间仍具有法律效力。韩XX主张合同在2019年1月1日终止依据不足，不予支持。前述《前期物业服务合同》既有效，则对案涉小区业主具有约束力。依据已经查明的事实，XXX在诉争期间已经基本履行了维修、养护、管理房屋共有部位、房屋共有设备、公用设施、附属配套建筑和设施、公共绿地、花木以及公共环境卫生的清扫保洁和垃圾的收集等合同义务，则作为业主的韩XX应当按照约定支付物业费。因此，XXX要求韩XX支付物业费24237.36元（224.42平方米×4.5元/月/平×24个月）于法有据，一审法院予以确认。关于韩XX提出物业服务存在诸多问题、应予减免物业费一节，由于其所述问题尚不足以构成XXX履行合同中的重大瑕疵，不足以构成减少或者免除业主交费义务的正当理由，一审法院不予支持。对于XXX主张韩XX支付违约金的诉讼请求，韩XX现仍系案涉小区业主，XXX仍继续为韩XX提供服务。虽然案涉《前期物业服务合同》对欠交物业费的违约金作出了明确的约定，但创建和谐、文明、美丽、有序的小区环境是每个业主和物业公司共同的责任，违约金的支付对促进小区物业服务质量的提升及缓和业主与物业公司之间的矛盾无法起到积极的作用，故对XXX要求韩XX支付违约金的诉请不予支持。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。关于韩XX提出未经法定招投标程序选定物业服务公司、直至2015年才开始备案一节，由于韩XX亦未提供证据证明案涉合同因违反法律、行政法规的效力性强制性规定而无效，且XXX已经提供物业服务，因此对该主张一审法院不予采纳。对于韩XX提出的诉讼时效抗辩，由于XXX提供的证据短信记录，可以证明XXX曾于2020年11月21日向韩XX主张过权利，因此，对于韩XX主张案涉债务已过诉讼时效的主张，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第二十条的规定，判决如下：一、韩XX于判决发生法律效力之日起十日内给付XX公司物业费人民币24237.36元（2019年1月1日至2020年12月31日）。二、驳回XX公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币233元，由韩XX负担，于判决发生法律效力之日起十日内给付。

二审中，双方均未提交新证据。本院经审理，对一审判决认定的事实予以确认。

补充查明，2018年11月9日，大连市甘井子区XX业主委员会发布公告（第一号）：被上诉人《前期物业服务合同》现已期满，业委会已成立，决定启动物业管理服务面向全社会公开招标，选聘优质物业服务企业。

2018年11月23日业委会发布《表决结果公告》：通过书面征求意见形式召开了业主大会，进行业主表决，表决结果如下：1.同意对春田融庄物业服务企业实行社会公开招标选聘；2.同意授权业委会制定招标文件、评价标准、并执行招标全过程。上诉人对于投票情况提供现场照片和表决单作为证据。

2018年12月1日，业委会发布《业主大会决议公告》，载明：2018年11月30日召开业主大会，经集体讨论现场签字表决、书面走访签字表决形式进行了业主表决，于2018年12月1日经现场唱票表决如下事项：小区投票权数为专有面积总建筑面积137951.92平方米，业主投票权数为324人。同意票为182票，占总票数56.1%，同意票数合计总建筑面积72059.86平方米，占小区总建筑面积52.2%，弃权票为142票；弃权票合计总建筑面积65892.06平方米，占小区总建筑面积43.9%。表决结果决定：1.同意中XX公司为中标企业。2.授权业委会制定物业服务合同条款并与中XX公司签订《物业服务合同》。上诉人对于投票情况提供现场照片和表决单作为证据。

2018年12月3日，业委会向中XX公司发出《中标通知书》，双方于次日签订了《物业服务合同（融庄别墅住宅）》和《补充协议（物业服务合同-融庄别墅住宅）》。

2018年12月3日，大连市甘井子区XX业主大会、业主委会员向XXX管理有限公司大连分公司发出《公函》，载明：经春田融庄业主大会决定，本小区依法依规以公开招标方式选聘物业服务企业，并确定中标人，经业主大会决定并经全体业主双过半数同意，中标企业为中XX公司。现已完成中标结果向全体业主公示，向行政主管部门备案工作。经业主大会决议，完成了春田融庄全体业主和中XX公司签订物业服务合同，合同起始期为2019年1月1日开始，与贵司合同于该日自动终止。请贵司按照《辽宁省物业管理条例》第五十三条规定，于2018年12月10日起与新选聘的物业服务企业移交相关资料和财务，二十天内办理完交接手续，于2018年12月30日上午十点正式撤离，由中标企业接管本小区物业服务。

大连市甘井子区辛寨子街道办事处针对春田社区融庄小区业主委员会招标行为，分别于2018年12月7日和24日作出《整改通知》和《关于暂停业主委员会履行职责的公告》，具体内容详见一审判决事实认定部分。

被上诉人未与中XX公司交接工作，仍继续为小区提供物业服务，中XX公司与业委会的物业服务合同尚未实际履行。

本院认为，业委会是由物业管理区域内业主代表组成，具有召集业主大会会议，执行业主大会决定事项，报告物业管理的实施情况，代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同等职责。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，有权责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

本案中，大连市甘井子区辛寨子街道办事处对春田社区融庄小区业主委员会下达了《整改通知》和《关于暂停业主委员会履行职责的公告》，该两份行政文件自下达并送达给业委会时生效。加之生效民事判决已撤销了选聘业委会七名成员的决议，故业委会关于招标新物业公司的工作成果全面被暂停。被上诉人因此继续为案涉小区提供物业服务至今，根据权利与义务相对等原则，上诉人已接受了物业服务，理应支付相应的物业费。现上诉人欠付2019年1月1日至2020年12月31日期间物业费是不争的事实，被上诉人要求上诉人给付拖欠物业费有合同和法律依据，一审予以支持并无不当，二审予以维持。

小区业主如还想更换物业公司，可以通过XX诉讼等其他程序撤销上述两个行政文件，恢复业委会招标活动效力；或通过代行业委会职责的社区重新召开业主大会，选聘新的物业公司，签订新的物业合同，待新的物业合同生效后，被上诉人的前期物业合同将自动终止。

综上，韩XX的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费466元，由上诉人韩XX负担。

本判决为终审判决。

审判长　　王慧莹

审判员　　王　迪

审判员　　毕春燕

二〇二一年六月二十二日

书记员　　张XX