【基本信息】

· 案件类型：居间合同纠纷

· 审理法院：上海市浦东新区人民法院（一审）/上海市第一中级人民法院（二审）

· 代理方：一审原告、二审被上诉人（某房地产经纪公司）

· 最终结果：一、二审全面胜诉，居间服务费5万元全额支持，违约金按同期贷款利率计算

【案情简介】

2016年8月，我方当事人某房地产经纪公司为俞某父子（房屋出售方）与案外人赵某（购买方）就上海市镇宁路某房屋提供居间服务，促成双方达成交易。当日，三方共同签署《居间协议》，协议第5.2条明确约定：“签订买卖合同当日，甲方（出售方）同意按照本协议4.1款所述房价款的2%支付丙方（某房产公司）佣金。”同时第八条约定：“745万元为俞某净到手价，本次交易中的税费由赵某支付。”

同日，俞某之子与某房产公司签订《佣金确认书》，确认佣金金额为5万元，支付日期为“某房产公司还款之日”，并约定逾期按日千分之五支付滞纳金。当日，买卖双方还签署了正式的《上海市房地产买卖合同》。2016年10月30日，房屋完成过户交接。

然而，俞某父子在房屋交易完成后，以“净到手价745万元，所有费用应由下家承担”为由，拒绝支付5万元佣金。某房产公司多次催讨未果，遂提起诉讼。

【争议焦点】

1.“净到手价”是否包含居间服务费？俞某主张佣金应由下家承担，某房产公司对此是否知情并认可？

2.《佣金确认书》是否有效？俞某之子一人签字能否约束俞某？是否存在欺诈或误签情形？

3.补充协议约定能否对抗居间人？ 俞某与下家事后约定“任何费用由下家承担”能否免除俞某对居间人的付款义务？

4.违约金标准是否过高？日千分之五的滞纳金应否调低？

【代理意见】

一、以合同文义锁定佣金支付义务主体

我方首先依据《居间协议》第5.2条的明确约定，主张佣金支付义务人为出售方（俞某父子）：“签订买卖合同当日，甲方同意按照房价款的2%支付丙方佣金。”该条款表述清晰、无歧义。

针对俞某提出的“净到手价”抗辩，我方精准区分两个法律概念：协议第八条明确限定了“净到手价”的适用范围——“本次交易中的税费由赵某支付”，而居间服务费并非房产交易中当然产生的税费，二者性质不同。协议同时存在佣金条款和税费条款的情况下，“净到手价”不应被扩大解释为涵盖佣金。二审法院完全采纳了我方观点，明确指出“居间服务费并非房产交易中当然产生的税费”。

二、以证据链锁定《佣金确认书》的效力

针对俞某提出的“俞某之子误签”“俞某不知情”“欺诈”等抗辩，我方从以下角度予以有力回击：

· 同一天签署、内容承继：佣金确认书与居间协议系同一天签署，内容上具有承继性，居间协议已确认佣金支付义务，佣金确认书仅系对该义务的具体量化；

· 家事代理的适用：在居间协议确认主要义务的情况下，俞某之子作为家庭成员签字确认佣金金额，属于一般家事代理范畴，对俞某具有约束力；

· 误签/欺诈的举证责任：主张欺诈或误签的一方承担举证责任，俞某未能提供任何证据证明我方存在欺诈行为或俞某之子系误签，该主张不应被采纳。

二审法院采纳了我方观点，认定“俞某之子的签字确认居间服务费金额等内容亦属在一般家事代理的范畴内”。

三、以合同相对性原则击破“补充协议”抗辩

俞某主张其与赵某的补充协议约定“交易过程中产生的任何费用均由赵某承担”，故佣金应由赵某支付，我方应向下家主张。

我方指出：补充协议即使属实，也仅是俞某与赵某之间的约定，某房产公司不是该协议的签约方，对该约定不知情、未同意，不受其约束。根据合同相对性原则，某房产公司有权依据《居间协议》和《佣金确认书》向合同相对方俞某主张佣金，不能以第三方的约定对抗居间人的合法债权。

一审、二审法院均采纳了我方观点。

四、关于违约金，接受法院合理调整

合同约定逾期违约金为日千分之五。俞某主张该标准过高。我方在庭审中表示：合同约定系双方真实意思表示，但尊重法院依法裁判。

法院最终将违约金标准调低至中国人民银行同期贷款利率。虽然低于合同约定，但该标准已覆盖某房产公司的资金占用成本，且我方核心诉求：5万元服务费本金获得全额支持。

【裁判结果】

一审判决（上海市浦东新区人民法院）：

· 俞某父子支付志远公司居间服务费5万元；

· 俞某父子支付逾期滞纳金（按中国人民银行同期贷款利率，以5万元为基数）；

· 诉讼费由双方按比例分担。

二审判决（上海市第一中级人民法院）：

· 驳回上诉，维持原判；

· 二审案件受理费1,087元由俞某负担。

本案最终结果：我方核心诉请获得一审、二审全面支持，居间服务费5万元全额追回，违约金按同期贷款利率计付。

【案例评析】

本案系二手房居间交易中，卖方以“净到手价”为由拒绝支付佣金的纠纷。

1.“净到手价”不等于“佣金免责”：合同条款的效力优先于当事人的主观理解。若居间协议中同时存在佣金条款和税费条款，“佣金”与“税费”被视为独立概念，卖方不能以“净到手价”为由免除佣金支付义务。居间服务费与税费在性质上的差异是本案胜诉的关键切入点。

2.家事代理在辅助性文件签署中的适用：对于居间协议本身已确认的主要义务，其辅助确认文件（如佣金确认书）由家庭成员签署，法院倾向认定具有代理效力。本案中，俞某之子的签字对俞某产生约束力，有效避免了卖方以“未签字”为由逃避付款义务。

3.合同相对性原则不可突破：委托人与第三人之间的内部约定，未经居间人同意或知情的，不得对抗居间人。居间人有权依据居间合同向合同相对方主张权利，无需向第三方追索。

4.违约金约定应合理：日千分之五（年化182.5%）的违约金标准明确过高，法院调低至同期贷款利率是合理的司法干预。