律师观点分析

背景介绍

李丽梅律师是湖北立丰律师事务所的一名资深律师，此次代理了一起涉及房屋租赁合同的纠纷案件。案件的核心在于租金支付问题，涉及金额高达24万元人民币，并且涉及新冠疫情对合同履行的影响。

案件概述
当事人信息

· 申请人：朱某，H市xx区居民。

· 被申请人：武汉K房地产经纪有限公司，一家房地产经纪公司。

· 代理人：李丽梅，湖北立丰律师事务所律师。

案件详情

2020年12月7日，朱某与武汉K房地产经纪有限公司签订了一份《房屋租赁合同书》，约定将朱某位于H市xx区的房产出租给该公司，租赁期限从2021年1月1日至2023年12月31日。租金支付方式为：2021年每半年支付一次，2022年和2023年按年支付，每月租金分别为18,750元和20,000元。

案件争议焦点

1. 合同变更：被申请人主张双方已通过实际履行行为变更了合同内容，申请人要求支付2023年租金没有依据。

2. 不可抗力：被申请人认为新冠疫情属于不可抗力，不应承担违约责任。

3. 合同有效性：被申请人提出合同无效，因为双方未签字且没有委托书。

4. 违约责任：被申请人认为申请人存在违约行为，未配合变更或解除合同。

李丽梅律师的策略

1. 证据收集：收集并提交《房屋租赁合同书》、微信聊天记录、律师函、房屋所有权证等证据，证明合同的有效性和被申请人的违约行为。

2. 法律适用：依据《中华人民共和国民法典》和《武汉仲裁委员会仲裁规则》，主张合同有效，被申请人应按约定支付租金及违约金。

3. 调解与仲裁：在仲裁庭主持下尝试调解，以及合同法律效力的认定

李丽梅律师提出，根据《民法典》第161条，民事主体可以通过代理人实施民事法律行为，申请人可以委托其父亲代为签署合同。案涉合同加盖被申请人单位公章，且被申请人已按合同约定支付押金和租金，案涉租赁合同已经实际履行，应当视为被申请人对代理行为的追认。因此，合同有效。

欠付租金的数额：
李丽梅律师主张，根据合同约定，被申请人应在2022年12月支付2023年全年租金240,000元。被申请人已支付2023年1月1日至4月30日的租金80,000元，还应支付2023年5月1日至12月31日的租金160,000元。

逾期付款违约金的计算：

李丽梅律师提出，虽然合同未约定逾期付款违约金，但根据《民法典》第577条，被申请人应承担逾期付款的违约责任。仲裁庭采纳了李丽梅律师的意见，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率1倍标准计算逾期付款违约金。

仲裁费的承担：

根据仲裁庭对申请人仲裁请求的支持情况，李丽梅律师主张仲裁费应由被申请人承担。仲裁庭最终裁决被申请人承担10,000元仲裁费。

裁决结果

1. 被申请人向申请人支付2023年5月1日至12月31日租金160,000元。

2. 被申请人向申请人支付逾期付款违约金，计算方式如前所述。

3. 被申请人承担10,000元仲裁费。