邓慧婷律师
律师观点分析
主办律师：邓慧婷 湖北鹏恩律师事务所
案件类型：金融借款合同纠纷、按揭贷款、担保责任纠纷
案件结果：法院全额支持原告诉求，判决借款人清偿剩余本息、银行对抵押房产享有优先受偿权，担保公司依法承担连带清偿责任，我方全面胜诉。
一、案件背景
借款人田某、王某因购置商用房产，向银行申请 20 万元商业用房按揭贷款，双方签订《住房（商业用房）按揭借款合同》，约定借款期限 10 年、年利率 6.86%，并以案涉房产办理抵押预告登记。来某物流园公司为该笔贷款提供阶段性连带责任保证。
银行依约足额发放贷款后，田某、王某长期拖欠还款，仅由担保公司代为结清部分利息，贷款最终形成不良债权。银行多次催收无果后提起诉讼。诉讼过程中，两名借款人下落不明，案件由简易程序转为普通程序；担保公司当庭提出抗辩，主张担保期限已届满、无需承担连带清偿责任，案件争议焦点集中在保证责任存续、债务提前到期、抵押权效力三大问题。邓慧婷律师接受委托，作为银行专属代理人全程处理本案。
二、案件难点
主体送达困难：主借款人田某、王某失联，应诉材料邮寄被退回，需走公告送达流程，庭审缺席，事实核查与权利主张存在阻碍。
担保责任争议大：担保公司曲解合同条款，辩称阶段性保证自抵押预告登记完成之日即终止，试图免除还款连带责任。
多份合同效力认定复杂：本案同时存在《按揭贷款业务合作协议》《按揭借款合同》《共同还款协议》三份核心文书，条款约定看似冲突，需厘清适用优先级。
债务提前到期认定：银行未提前单独发函宣告债务到期，需依法向法院论证以起诉状送达时间作为债务提前到期节点的合法性。
三、办案思路与代理亮点
1. 梳理全套证据，构建完整证据链条
系统整理借款合同、放款凭证、还款流水、抵押登记证明、合作协议、共同还款承诺等全部材料，逐一印证借款事实、款项交付、违约行为、抵押设立、保证约定五大核心事实。即便被告缺席庭审，完整证据链也为法院裁判提供扎实依据。
2. 精准解读合同，驳斥担保方免责抗辩
针对担保公司 “担保期限已届满” 的核心主张，结合法律规定与合同本意展开论证： 案涉借款合同约定担保终止于抵押预告登记完成，若按此履行，担保周期仅短短数日，明显违背阶段性保证的设立初衷。结合在先签订的《按揭贷款业务合作协议》，明确双方真实合意：保证期间自主债务宣布提前到期之日起计算两年，且担保公司自愿放弃物保抗辩权。最终法院采纳该观点，认定担保公司必须承担连带清偿责任。
3. 厘清法律关系，明确多方还款义务
结合《共同还款协议》，锁定田某蓉、王某秋二人共同借款人身份，判令双方共同承担还本付息责任；同时依据抵押预告登记效力，确认银行对案涉商用房产享有合法优先受偿权，全方位保障金融债权。
4. 灵活适用程序规则，推进案件高效审理
面对借款人下落不明的情况，配合法院完成公告送达、程序转换等流程，严格把控庭审节点。依法主张以起诉状送达之日作为债务提前到期日，该认定方式符合司法实践，被法院直接采信。
四、判决结果
确认案涉借款合同债务于 2025 年 8 月 31 日提前到期；
田某、王某限期偿还剩余借款本金121456.38 元，并按合同标准支付 2025 年 5 月 22 日起至清偿完毕的利息、罚息；
银行对案涉抵押房产折价、拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；
来某物流园公司对全部债务承担连带清偿责任；
案件受理费由两名借款人承担。
五、律师核心优势
深耕金融借款领域，擅长处置不良贷款纠纷邓慧婷律师长期服务银行等金融机构，精通按揭贷款、金融借款、保证担保、抵押权等相关法律规则，熟悉不良债权催收、诉讼全流程，成功处理多起借款人失联、担保方推诿的疑难金融案件，有效维护金融机构合法权益。
精通复杂合同解读，精准化解条款争议擅长梳理多份关联合同、区分条款优先级，针对阶段性保证、担保期限、免责条款、物权效力等高频争议点，法理分析透彻，能够直击对方抗辩漏洞，推翻不合理免责主张。
熟悉民事诉讼全流程，应对程序类难题经验丰富熟练处理被告失联、公告送达、程序转换、缺席审理等实务问题，程序操作规范，保障案件稳步推进，最大程度降低当事人诉讼风险。
本地执业经验丰富，口碑专业可靠扎根恩施本地法律服务市场，获评恩施州服务实体经济优秀律师，同时担任州律师行业工会代表。除金融借款外，还可处理民间借贷、劳动争议、婚姻家庭、公司类纠纷，服务务实高效、诚信合规。
邓慧婷 律师执业机构：湖北鹏恩律师事务所
专业领域：金融借款 / 民间借贷、财产损害赔偿、劳动争议、婚姻家庭、公司法律事务