律师观点分析
【关键词】合同纠纷 赔偿损失 租金 朱XX律师
【案号】一审（2018）湘民申750号 二审(2017)湘02民终1662号
【案情简述】
朱XX律师代理蔡XX等人与湖南XX公司、株洲XX公司、株洲市XX公司房屋租赁合同纠纷。蔡XX（甲方）等人与第三人中信XX（湖南XX公司更名）（乙方）签订《商铺委托经营协议》，约定甲方委托乙方将其购买佳诚XX位于芦淞区租给乙方经营；2015年1月1日佳诚XX与中信XX作为出租方（甲方），再审申请人XX公司作为承租方（乙方），续签《株洲佳诚电脑城物业租赁合同》，约定甲方将位于株洲市的物业（包含被申请人等小业主所有和第三人佳诚XX所有的商铺）及附属设施设备、场地整体租赁给乙方使用。但蔡XX等出租方没有收到租金，故蔡XX依据合同约定申请仲裁要求支付租金及利息损失。
法院审理查明：在本案诉讼过程中，XX公司以佳诚XX、中信XX履行租赁合同违约造成其损失已向法院起诉，再审申请人提出该案的审理是否导致本案诉讼必须中止的问题。原审已经查明，2008年12月28日，被申请人蔡XX（甲方）与本案原审第三人中信XX（湖南XX公司更名）（乙方）签订《商铺委托经营协议》，约定甲方委托乙方将其购买佳诚XX位于芦淞区租给乙方经营；2015年1月1日佳诚XX与中信XX作为出租方（甲方），再审申请人XX公司作为承租方（乙方），续签《株洲佳诚电脑城物业租赁合同》，约定甲方将位于株洲市的物业（包含被申请人等小业主所有和第三人佳诚XX所有的商铺）及附属设施设备、场地整体租赁给乙方使用。对上述原审认定的事实，当事人均未提出异议。根据上述认定的事实，再审申请人XX公司作为承租人的相对出租人为佳诚XX与中信XX。也即对涉案房屋产生的租赁关系中承租人的义务履行的相对方也为佳诚XX与中信XX。原审也已查明，在合同履行过程中，XX公司是将租金及管理费付给了佳诚XX和中信XX，就被申请人等小业主应得租金，则由中信XX分别支付。2015年，XX公司已经依约支付了2015年全年租金及管理费给佳诚XX和中信XX，但佳诚XX和中信XX未能将租金付给被申请人等小业主，一部分小业主已经按照合同约定对佳诚XX申请仲裁。还查明，2016年6月12日，佳诚XX向XX公司出具《委托支付函》，主要内容为：根据双方签订的《株洲佳诚电脑城物业租赁合同》，你公司于2016年1月15日、3月15日前应付我公司租金合计XXX.51元，请贵公司根据我公司提供的小业主数据和原有支付业主银行明细单进行支付。当天，中信XX亦向XX公司出具《委托支付函》，主要内容为：根据合同约定，你公司于2016年1月15日、3月15日前应付我公司管理费合计XXX.7元，请贵公司根据我公司提供的小业主数据和原有支付业主银行明细单进行支付（作为应付给小业主的租金）。2016年7月2日，XX公司与小业主代表签订《会议纪要》，达成协议：1、2016年7月XX公司支付2016年4、5、6、7、8、9月份小业主商铺固定收益（已在XX公司登记并提供真实资料的业主，XX公司根据小业主与中信XX签订委托经营协议的金额进行支付）；2、XX公司在7月10日前支付第一笔租金，业主即发布公告申明给经营户，以保证经营户租金的正常收取，7月20日支付第二笔租金；3、2016年9月20日支付10、11、12及1、2、3月份小业主租金（支付要求同上第1点）；4.83户仲裁余款部分在2016年7月30日前支付至法院等内容。《会议纪要》签订后，XX公司直接向原告支付了2016年两个季度租金6412元（3206×2），之后未继续支付。而XX公司实际只租赁经营到2016年11月30日。对上述事实认定，双方当事人均未提出异议。根据以上原审认定的事实，佳诚XX、中信XX向XX公司出具《委托支付函》均是基于双方签订的《株洲佳诚电脑城物业租赁合同》约定的XX公司所负的支付租金的履行义务，《会议纪要》XX公司认可2016年7月支付2016年4、5、6、7、8、9月份小业主商铺固定收益。根据合同相对性原则，XX公司没有直接向被申请人等小业主支付租金的义务，《委托支付函》加上《会议纪要》则构成《中华人民共和国合同法》规定的“向第三人履行合同”，只是再审申请人XX公司对第三人即被申请人履行义务不能超过其与佳诚XX和中信XX签订的《株洲佳诚电脑城物业租赁合同》确定的租金支付义务。根据申请人XX公司向本院提交的其与佳诚XX、中信XX房屋租赁合同纠纷一案株洲市芦淞区人民法院作出的（2017）湘0203民初1527号民事判决书，该判决查实“庭审中，双方当事人确认2016年1月15日至2016年12月31日期间，XX公司应付给佳诚XX、中信XX的租金及管理费合计546.11万元，应抵扣XX公司已缴纳的租赁押金100万元，收租转让费38万元，XX公司自认已为中信XX向其他业主垫付的租金为XXX.5元”，确定“XX公司应当向佳诚XX、中信XX支付租金及管理费164384元”。对该事实认定，申请人没有异议。也即在该范围之内判定申请人承担支付租金的义务依据充分。申请人没有提交证据证实其向被申请人支付租金超过该数额。原审未予中止审理，未予支持并无不当。
法院判决：驳回湖南XX公司的再审申请。
律师代理要点：本案虽然金额不大，但是涉及的“甲方”（出租方）众多，朱XX律师代理众多甲方维权，也是经过了仲裁、诉讼、二审、再审、执行的阶段，时间长、资料复杂。接受代理后，朱XX律师组织众多委托人召开会议，选出委托人代表，使得诉讼工作顺利有序进展。本案的案情另一个复杂点在于租赁的模式，朱XX律师抓住重点协助委托人与承租人召开会议，签订会议纪要，稳固了本案的关键证据，最终取得案件胜利。朱XX律师代理了多起人数众多案件，有丰富的诉讼经验，从制定诉讼方案，确定团队，与委托人建立良好沟通信任、制定维稳方案，一步一步，使得案件顺利进行，最终能够让委托人满意、信服。
法条索引：最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条、《合同法》第八条和第六十条
