非小区业主能否取得小区车位的使用权？

引言

小区车位作为建筑物的附属设施，系居民生活的基本需求，与居民的居住权息息相关。开发商对外出售车位使用权，首先应当满足本小区业主的需求，那么，在此情况下，非小区业主能否取得小区车位的使用权呢？

案例回顾

某置地公司系某小区的开发商。2016年1月25日，某置地公司与房某签订《车位永久适用协议》，将小区地下车位78号、79号车位的使用权转让给房某，使用期限从2016年1月25日起，截止日期与某小区商品房适用年限相同，每个车位永久使用费为38800元，两个车位共计77600元。房某当日支付了该笔费用，房某并非某小区的业主，在该小区并无住房。后置业公司欠该小区物业公司债务，置业公司将该小区地下车库停车位使用权交由物业公司对外销售，以冲抵其结欠物业公司的债务。2017年12月19日，物业公司将78号、79号车位的使用权转让给陆某，每个车位的费用为35000元，两个车位共计70000元，陆某支付了该笔费用。后因陆某占有78号、79号车位，房某将物业公司与陆某诉至法院，请求撤销两者之间签订的《地下车位使用权转让协议》。

法院判决

一审法院判决驳回房某的诉讼请求。

律师说法

本案的争议焦点是小区车位的适用权能否转让给非小区业主。根据《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款的规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库首先应当满足业主的需求。物业公司根据某置业公司的授权对外销售地下车库车位的使用权，有合法授权，陆某系本小区业主，支付了物业管理费和车位管理费，占有了案涉车位。物业公司与陆某之间签订的《地下车位使用权转让协议》不存在合同法规定的重大误解、欺诈、胁迫、显失公平等法定可撤销事由。而房某并非本小区业主，未缴纳车位管理费，亦未有证据证明其占有78号、79号车位。置地公司违反物权法的强制性规定，将地下车库的车位使用权转让给非小区业主以外的人，置业公司与房某签订的《地下车位使用权转让协议》应认定为无效。综上，法院驳回房某请求撤销物业公司与陆某之间签订《地下车位使用权转让协议》的诉讼请求。房某因无效协议而产生的相应损失，可以另行主张权利。

结语

小区车位使用权与居民的生活息息相关，如果放任建设单位任意处分规划车位，将损害广大业主的切身权益，导致极大的不公平。因此，开发商违违反物权法相关规定转让车位使用权的，权益受损的业主可以请求法院认定该转让行为无效，法院对此应当予以支持。

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