什么是“城中村”？如何确定它的土地性质及征收时的补偿标准？今天，杰睿律师陪您聊聊这个问题。

【“城中村”的土地性质】

原处于城市近郊或城乡结合部的村社，后被统一规划为城市区域，这些农村居民仍居住在原村社，而形成的城市里的特殊村庄就是这里所称的“城中村”。

“城中村”有两种类型：一是集体土地被划入城市规划区后就已被征收，农民的户籍也已由农村户籍转为城市户籍，征收后因资金等问题，原集体土地上农民居住的房屋未被拆迁，形成的“城中村”。二是农民居住房屋的周边土地相继被征收，农民户籍仍保留农村户籍，整个区域都已划入城市规划区，但农民居住的房屋始终未被征收，形成的“城中村”。

在判断土地性质问题时，一要看城市规划区域的范围。不在城市规划区域范围的土地，只有法律明确规定属于国家的土地或者国家通过征收取得的土地外，均应认为是集体性质的土地。二因城市规划的发布或者变更，将原集体土地扩展进城市规划区的，看是否对农村集体组织的土地进行了征收，如果没有进行征收或征收没有完成的，土地性质仍应认定为集体土地，征收完成的，才应认定为国有土地。

区分土地性质的目的，是为了在征收“城中村”的房屋时，遵循正规程序，正确适用法律。对已经被征收的“城中村”，征收时的程序，应当按照国有土地上的房屋征收程序进行。对于未被征收的“城中村”的房屋，适用的法律依据主要有《土地管理法》、《土地管理法实施条例》以及相关的法规、规章。

【“城中村”的补偿标准】

对土地已被征收过的“城中村”的房屋征收标准，应当按照国有土地上房屋征收标准计算。对于土地未被征收过的“城中村”的房屋征收标准，全国各地做法不一。因现行土地征收补偿制度和城市房屋征收制度都确立了国家征收农村集体土地和进行城市房屋拆迁，必须对房屋所占土地予以征收，并按照征收土地的原用途给予补偿，同时还应当保证所居住房屋的拆迁功能。虽然对补偿的方式和标准有不同的计算方法，但都坚持以公平、合理方式确定补偿方式和金额。不论是征收土地上的附着物补偿，还是货币补偿或者房屋产权调换都是一样的，都要坚持以房地产市场评估价格为准，坚持以在同区位、同类型房屋的市场交易价格为基准。

征收“城中村”的房屋其他损失的补偿，在征收集体土地上房屋的补偿 、安置标准中未作规定的，可以参照有关国有土地上房屋征收补偿与安置标准予以补偿、安置。