房屋漏水起诉楼上住户和开发商？不是同一法律关系，诉讼请求未获支持

律师观点分析

1、楼下漏水，业主以财产损害赔偿纠纷为由起诉楼上业主和开发商，然而，开发商认为案涉房屋的保修期已经届满，在保修期限届满后发生的问题不属于保修范围，开发商没有保修义务。且开发商与业主之间仅存在商品房买卖合同关系，业主起诉开发商主张权利的，属于合同纠纷，开发商不是财产损害赔偿纠纷的适格被告。法院经审理认为虽然开发商作为出卖人对房屋负有质量担保责任，但此系业主与开发商之间的合同纠纷，与本案不属同一法律关系，因此对业主要求开发商承担责任的诉讼请求不予支持。

2、在立案过程中，法院会要求原告根据《民事案由规定》对其明确其起诉涉及的法律关系的性质，一般情况下，法院会根据案由确定的法律关系的性质对案涉纠纷进行审理和判决。本案中业主起诉楼上住户，案由是财产损害赔偿纠纷，属于侵权关系，而业主要求开发商承担责任的依据是购房合同中约定的保修责任，双方属于合同关系。因此，在本案中仅处理侵权关系，至于合同关系，业主只能另行起诉。此外，根据《建设工程质量管理条例》规定，在正常使用条件下，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏的最低保修期限为5年。超过质保期后，开发商不再承担保修责任。

3、因为房屋漏水引起的纠纷，一般会考虑起诉楼上住户或开发商，如果起诉开发商，建议首先核实清楚房屋是否在保修期内，如果保修期已经届满，那么还是建议起诉楼上住户。如果在质保期内，则需要根据事实情况，分析漏水原因是楼上住户侵权所致还是房屋质量问题，进而确认诉讼方案。如果无法确认漏水原因，可以选择一并起诉楼上住户和开发商，并在诉讼中申请通过司法鉴定核实漏水原因，一旦确认了漏水原因，就可以确认责任人，进而调整诉讼方案。