房屋买卖合同纠纷，帮助当事人保住房产

律师观点分析

当事人信息

原告：新余市XX公司，住所地江西省新余市。

被告：B，汉族，住江西省新余市。

委托诉讼代理人：周XX，江西XX律师。

原告诉称

XX公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的《商品房买卖合同（现售）》（合同编号：XXXXXXXX）；2.B向其支付违约金4895元（当庭变更诉讼请求）；3.案件受理费由B承担。事实和理由：2019年1月24日，双方签订了《商品房买卖合同（现售）》，合同约定B向其购买位于新余市渝水区房屋一套，建筑面积为130.59平方米，房屋单价为2750元／平方米，总价为271947.5元。购房款本应在签订合同时一次性付清，但因双方均系经熟人介绍促成的交易，遂在被告未付款的情况下，其便与B去房产管理部门办理了案涉房屋的备案手续。但至今，B未向其支付任何款项，其遂向本院提起诉讼。

被告辩称

B辩称，其已在签订合同当天支付了购房款，XX公司的工作人员张XX办理了房产备案登记，经办人手写了收款收据并加盖了XX公司公章，故其不存在违约行为，XX公司无权解除合同并要求其承担违约金。

本院认为

本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。本案争议焦点为：一、B是否已支付购房款？二、XX公司是否能够解除购房合同？B是否应当承担违约金？

关于B是否已支付购房款的问题。首先，XX公司认可双方系经熟人介绍签订的合同。而经本院查明，案外人张X、被告B及证人曾X均确认B是通过证人曾X向XX公司堆上农贸市场项目部购买了案涉房产，张X为具体经办人。因此，这三人才清楚具体办理过程。其次，B诉称其已通过证人曾X支付了案涉房款（其中转账320000元，其余为现金）。而现有证据能够证明B于合同签订当日向曾X转账320000元，同日，曾X又将该款项转账给了案外人胡XX。虽然张X述称其并未让胡XX代收该款项。但综合考虑张X与B之间因堆上农贸市场302室返还购房款一事正在进行诉讼，B诉请张X需承担共同还款责任，因此其述称B未付款一事存疑，需有其他证据佐证方可采信。而现有证据中能与张X该主张相印证的证据为胡XX的陈述，胡XX述称其于合同签订当天收取的320000元，系案外人陈XX指示其向曾X代收的借款，并非代收的购房款。但在本院向陈XX核实情况时，陈XX明确表示其并未让胡XX代收借款，该笔钱应该系购买堆上农贸市场房子的钱。由于曾X、陈XX在本案均无利害关系，且二人之间的证言能够相互印证。再结合该笔款项支付的时间为签订合同当天，而胡XX在收款当天系新余市XX公司投资人，该公司经营范围含商品房销售代理。同时张X又于当天手写了收款数据，且去办理了备案登记，能够与证人曾X述称的“经办人张X要求我转给胡XX的，合同和收据都是张X给我们的，签字也是张X的”相印证。据此可以认定，B将钱转给曾X后再由曾X代为支付这一付款方式获得了张X的认可。在张X已经出具的收款收据的情况下，可以认定B已按照张X要求支付了购房款。

关于XX公司是否能够解除购房合同，B是否应当承担违约金的问题。首先，《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。”据此，行为人在无代理权或超越代理权限实施代理行为时，如果行为人具有已授权表象，导致相对人有理由相信其具备代理权的，行为人的代理行为有效，其后果应由被代理人承担。第一，本案中张X虽然并非XX公司员工，但XX公司对双方签订的关于案涉房产《商品房买卖合同》予以认可，张X亦在房屋买卖合同附件《关于商品房购买过程中重点注意事项温馨提示》上签字，XX公司其诉请解除该合同的理由仅是因为其未收到B支付的购房款。结合本院查明在B购买案涉房产时，张X能够自由使用XX公司堆上农贸市场项目部的公章，且其能够办理备案登记手续这一事实。据此，可以认定张X对外销售案涉房产的行为获得了XX公司的授权。第二，双方签订的房屋买卖合同明确约定，全部购房款应存入XX公司账户。但本院现已查明，B并未将钱存入XX公司账户，而是经张X认可后将钱付给曾X，再由曾X代为进行支付（理由详见第一个争议焦点）。据此，可以认定张X改变收款方式的行为系超越代理权限实施的代理行为，该行为产生的法律后果是否需要由XX公司承担，取决于B是否有理由相信张X有权改变收款方式。综合张X能够代表XX公司签订购房合同，并在B变更付款方式后能够办理房产备案登记成功，且能够自由使用XX公司堆上农贸市场项目部的公章的事实，在现有证据无法证实B明知张X系越权代理的情况下，可以认定B有理由相信张X可以改变收款方式。据此该越权代理行为产生的后果，应由XX公司承担。故本院对XX公司诉请解除房屋销售合同并要求B支付违约金的主张，不予支持。

依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条、第一百六十条之规定，判决如下：

裁判结果

一、驳回原告新余市XX公司的全部诉讼请求。

案件受理费5，454元，减半收取2，727元，由原告新余市XX公司负担。