一、案情

委托人于2014年购买了甲公司位于某区的房屋一处，签订买卖合同协议后，由于委托人购买了地下负一层和地上一层，因此希望进行内部改造成为复式结构（主要为加装电梯），双方随即又签订了改造协议，约定甲公司于2014年x月x日前向委托人交付房屋。交付日期届满后，甲公司并未能依约交付房屋，直至2015年x月x日，甲公司才向委托人交付了房屋，但仍存在电梯井漏水等问题，委托人要求甲公司负责维修改造。2016年x月x日，双方再次进行验收，但电梯楼水、天井渗水的情况仍然存在，此后维修工作时断时续，委托人也进行了装修，期间屡次因为渗水问题返工，造成较大损失。由于电梯处漏水问题始终得不到解决，委托人无法入住，无奈委托我律所，将甲公司起诉至某区人民法院。

二、承办思路

（一）案件切入点

本案是一个较为典型的迟延交付房屋的案件，涉及到违约责任和损害赔偿的问题，在我们详细了解案件后，认为维护委托人的合法权利应从以下角度切入，以相关的事实证明案件：

1.确定案涉房屋的实际交付日期。这是确定迟延交付事实并计算违约金的基础，因此必须确定甲公司向委托人交付房屋的日期。

2.确定维修房屋的损失。这个问题是委托人请求损害赔偿的事实基础，根据举证责任，损失的大小应当由委托人负责举证。

3.房屋空置损失的标准。由于房屋长期处于维修状态，委托人并未实际使用，因此请求该部分的利益应当依据一定的标准，否则只能是空口无凭。

（二）法律分析

1.关于违约责任的法律分析

根据《中华人民共和国合同法》第六十条和第一百零七条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，甲公司与委托人签订房屋买卖及改造协议后，应当于2014年x月x日前交付房屋，但根据委托人缴纳物业费、甲公司向委托人发放学位卡等事实足以认定，甲公司实际向委托人交付房屋的日期为2015年x月x日。根据合同约定，甲公司逾期交付房屋超过30日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金。甲公司迟延交付的期间为2014年x月x日至2015年x月x日，甲公司应当以已交房款为基数，以日息万分之三的利息为标准计算违约金。因此，甲公司支付违约金的既有法律的规定，又有合同的约定，事实清楚，应当依约支付。

2.关于可期待利益的法律分析

《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”关于委托人房屋空置损失的主张，我们认为这实际上是可期待利益的损失，即合同依约履行当事人一方可获得的利益，而房屋空置恰恰会导致该利益的折损。委托人购买案涉房屋的本意是获得小区自带学位并陪孩子读书，但房屋迟延交付并且存在质量问题，导致委托人该目的完全落空，若合同依约履行，委托人完全可以获得实际使用该房屋的利益，但正是由于迟延交付及质量问题导致房屋不能入住当事人因此损失该部分的利益。我们认为，该部分损失的计算标准应参考案涉房屋同小区、同面积、同户型等因素全面、综合确认案涉房屋的租金，并以此作为房屋空置损失。

3.关于装修装饰损失的法律分析

根据前述分析，甲公司应当向委托人承担违约责任、损害赔偿等责任，但损失的计算必须有充分的证据和事实依据。2019年x月，案涉房屋发生大规模反水事件后，我们当即联系公证处为办理了证据保全公证，对积水的深度、家具装修浸泡的状态都进行了拍照取证，但仍旧不能完全证明案涉房屋始终存在的质量问题造成损失的价值，因此向法院申请了鉴定。司法鉴定是此类案件计算损失的重要环节，对于确认具体的损失额有重要的意义，而鉴定的缺失也缺失造成了举证不利的问题。

三、结果

1.支付迟延交房违约金的请求全部支持；

2.赔偿房屋空置损失的请求部分支持，计算标准调低；

3.赔偿装饰装修损失的请求因撤回鉴定未能得到支持。