XXX与海南**房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷

律师观点分析

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房买卖合同应当包括：当事人名称或者姓名和住所、商品房基本状况、商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期、装饰、设备标准承诺、供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任、公共配套建筑的产权归属、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜、解决争议的方法、违约责任以及双方约定的其他事项。本案中，双方签订的预约登记协议书缺少上述第十六条规定的多项内容。从协议书形式可知，性质属于预约；从协议书的内容来看，XX公司告知了XXX涉案房屋预售手续正在办理中，是就预约购买涉案项目房屋有关事项达成的协议，XXX支付的是预约登记费。因此，预约登记协议书所表现出来的双方的真实意思表示均为预约买房，该协议书应认定为商品房预约合同。双方签订的预约登记协议书充分考虑到了XX公司开发建设涉案项目尚未取得相关审批手续的实际，明确约定“待取得预售许可证时，再与项目开发商签订商品房买卖合同及其附件、补充协议”，也未对商品房的交付条件、交付时间、办证时间、违约责任等直接影响双方权利义务的重要条款作出约定。故从协议内容来看，并未违反法律和行政法规的效力性强制规定，该协议合法有效。XXX提出退款后，XX公司已将收取的预约登记费全额退还XXX，上述协议书已经解除。

关于应否支付利息的问题。XXX在签订预约登记协议书时已经知晓该项目尚未取得预售手续，签订正式购房合同需待XX公司通知。协议书中约定支付利息补偿的前提是XX公司通知XXX签订正式购房合同后10日内XXX放弃签约，现涉案房屋尚未取得预售许可证，未达到预售条件，XX公司并未通知XXX签订正式购房合同，预约登记协议书中约定XX公司支付利息补偿的条件并未达到。双方在预约登记协议书中约定的补偿款适用条件并非XX公司存在违约行为，约定的不是XX公司的违约责任。故XXX以涉案项目存在多处违规为由请求XX公司按年利率10%支付补偿款，没有事实根据和法律依据，法院不支持。

关于应否承担赔偿责任的问题，XXX请求XX公司根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定承担不超过已付房款一倍的赔偿责任，该司法解释第九条规定的赔偿责任以双方订立商品房买卖合同为前提，但如前所述，双方签订的预约登记协议书是商品房预约合同，不是商品房买卖合同。且签约时XX公司对涉案项目未取得相关行政审批手续已尽告知义务。XXX请求XX公司承担该项赔偿责任，缺乏事实根据和法律依据，法院不予支持。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房买卖合同应当包括：当事人名称或者姓名和住所、商品房基本状况、商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期、装饰、设备标准承诺、供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任、公共配套建筑的产权归属、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜、解决争议的方法、违约责任以及双方约定的其他事项。本案中，双方签订的预约登记协议书缺少上述第十六条规定的多项内容。从协议书形式可知，性质属于预约；从协议书的内容来看，XX公司告知了XXX涉案房屋预售手续正在办理中，是就预约购买涉案项目房屋有关事项达成的协议，XXX支付的是预约登记费。因此，预约登记协议书所表现出来的双方的真实意思表示均为预约买房，该协议书应认定为商品房预约合同。双方签订的预约登记协议书充分考虑到了XX公司开发建设涉案项目尚未取得相关审批手续的实际，明确约定“待取得预售许可证时，再与项目开发商签订商品房买卖合同及其附件、补充协议”，也未对商品房的交付条件、交付时间、办证时间、违约责任等直接影响双方权利义务的重要条款作出约定。故从协议内容来看，并未违反法律和行政法规的效力性强制规定，该协议合法有效。XXX提出退款后，XX公司已将收取的预约登记费全额退还XXX，上述协议书已经解除。

关于应否支付利息的问题。XXX在签订预约登记协议书时已经知晓该项目尚未取得预售手续，签订正式购房合同需待XX公司通知。协议书中约定支付利息补偿的前提是XX公司通知XXX签订正式购房合同后10日内XXX放弃签约，现涉案房屋尚未取得预售许可证，未达到预售条件，XX公司并未通知XXX签订正式购房合同，预约登记协议书中约定XX公司支付利息补偿的条件并未达到。双方在预约登记协议书中约定的补偿款适用条件并非XX公司存在违约行为，约定的不是XX公司的违约责任。故XXX以涉案项目存在多处违规为由请求XX公司按年利率10%支付补偿款，没有事实根据和法律依据，法院不支持。

关于应否承担赔偿责任的问题，XXX请求XX公司根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定承担不超过已付房款一倍的赔偿责任，该司法解释第九条规定的赔偿责任以双方订立商品房买卖合同为前提，但如前所述，双方签订的预约登记协议书是商品房预约合同，不是商品房买卖合同。且签约时XX公司对涉案项目未取得相关行政审批手续已尽告知义务。XXX请求XX公司承担该项赔偿责任，缺乏事实根据和法律依据，法院不予支持。

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