孟X1与海南**房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷

律师观点分析

一、案情简介：

原告孟X1向法院提出诉讼请求：1.判令XX公司支付利息234,931.51元，以240万元为基数，以孟X1实际交款时间按年利率10%计算至XX公司实际返还之日；2、XX公司承担赔偿责任暂定10万元。3、本案诉讼费用由XX公司承担。事实与理由：2018年3月，孟X1认购XX公司开发的**海棠府新G31-1-701房，房屋总价240万元。双方签署了预约登记协议书，XX公司承诺签订合同后将合同原件按孟X1预留的地址寄回，但因XX公司的原因未寄回。合同约定，XX公司通知孟X1签约正式购房合同10日内，若孟X1放弃签约，XX公司退还其已交房款并从其交齐房款之日按已交房款年利率10%对其进行补偿。孟X1于2018年3月10日向XX公司转账10万元，2018年3月29日转账180万元，同年6月29日转账50万元，付清全部房款。付清房款后的一年多时间里，XX公司迟迟未通知签订正式商品房买卖合同，经询问其工作人员得知，涉案项目因未审批，无法开发建设。故孟X1要求XX公司退还房款240万元，未按约要求XX公司支付利息并赔偿损失。双方签订的预约登记协议书约定，XX公司应在孟X1实际付款之日起按年利率10%支付利息。XX公司向孟X1出售房屋时故意隐瞒了项目未进行行政审批等重要事实，导致原告向他人借巨资购买房屋，现因其违约行为给孟X1带来了巨大经济损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，XX公司除应返还房款及利息外，还应承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。综上，孟X1诉至法院，恳请法院判如所请。

被告XX公司辩称，一、双方签订的预约登记协议系预约合同，合法有效。二、双方基于真实意思表示签订了预约登记协议书，对房号、房屋面积、房屋价款等主要合同条款作了约定，并未对签订正式商品房买卖合同的时间作出约定。根据房地产开发行业管理和法律规定，只有在满足法律规定的条件并依法取得商品房预售许可后，才会通知孟X1签订正式的商品房买卖合同。因此，双方在预约协议中约定：“甲方通知乙方签约正式购房合同10日内，若乙方放弃签约，甲方承诺……并按交齐房款之日起按已交房款的年利率10%对乙方进行补偿。”但该项目尚未取得预售许可，无法签订正式购房合同，故XX公司从未向孟X1发出过签约通知，孟X1请求支付补偿的前提不存在。三、双方签订的预约登记协议已经协商解除，孟X1于2019年4月16日提交退款申请单，以个人原因为由申请办理退款手续，自愿放弃该套房源所有权，由此产生的一切法律责任自行承担。现XX公司已将房款退还，预约登记协议书已经解除，孟X1提起本案起诉没有事实根据。综上，恳请法院驳回孟X1的全部诉讼请求。

当事人围绕诉讼请求向法院依法提交了证据，法院组织双方进行了证据交换及质证。法院经审理认定事实如下：孟X1与孟X2为父子关系，孟X1于2010年出生。2018年3月，孟X1认购XX公司开发的**海棠府G31-1-701房，双方未签订书面合同。孟X2于2018年3月10日向XX公司支付了10万元，2018年3月29日支付了180万元，2018年6月29日支付了50万元，合计240万元。XX公司向其出具了三份收据，均载明款项性质为预约登记费。2019年4月16日，孟X2代孟X1向XX公司提出退款，并填写了退款申请单。该申请单中载明：因个人原因，本人（孟X1）向贵司申请办理退款手续，相关费用共240万元，本申请单递交之日起，本人自愿放弃该套房源的所有权，由此引起的一切法律责任由本人自行承担！2019年5月16日，XX公司向孟X2的账户转账20万元，于同年5月17日转账120万元，于同年5月21日转账100万元，合计240万元。

双方对涉案项目未取得预售许可证无异议。孟X1自认：1、其与XX公司未签订书面协议；2、其向XX公司付款时知晓涉案项目未取得预售许可证，但XX公司承诺预售手续很快办理完毕，故其支付了款项。

以上事实，有转账汇款凭证、收据、退款申请单、XX储蓄银行电子回单及当事人陈述在案佐证。

二、判决结果：

法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的解释》第九十条的规定，判决如下：

驳回原告孟X1的全部诉讼请求。

本案受理费3162元（简易程序已减半收取），由原告孟X1负担。

三、法律分析：

本案中孟X2明知涉案项目未取得预售许可，代孟X1认购XX公司开发的涉案房屋，双方未签订任何书面协议，孟X2向XX公司转账支付了240万元后，XX公司向其出具的收据均载明款项性质为预约登记费。由此可知，双方的真实意思表示均为预约买房，本案为商品房预约合同纠纷。之后，孟X1提出退款，XX公司向其全额退还了240万元，双方之间的预约合同已经解除。

关于应否支付年利率10%补偿的问题，孟X1主张双方约定XX公司通知其签订正式商品房买卖合同，其放弃签约的，XX公司以已付款项为基数，按年利率10%向其支付补偿，XX公司对此不予认可。本案中，双方未签订任何书面协议，孟X1也未能举证证明该项约定存在，应当承担举证不能的后果，对其上述主张法院不予采纳。其请求XX公司支付该项补偿，没有事实根据和法律依据，法院不予支持。

关于应否承担赔偿责任的问题，孟X1请求XX公司根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定承担不超过已付房款一倍的赔偿责任，该司法解释第九条规定的赔偿责任以双方订立商品房买卖合同为前提，但双方仅存在预约合同关系且未签订任何书面协议。孟X1请求XX公司承担该项赔偿责任，缺乏事实根据和法律依据，法院不予支持。