唐海燕
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二手房买卖中逾期迁出户口,究竟要支付多少违约金?!

作者:唐海燕时间:2021年03月13日分类:律师随笔浏览:356次举报


二手房买卖中,卖方逾期迁出户口时有发生,为此,买卖双方往往在合同中约定户口逾期迁出的违约责任,比如违约金为房价总额的日万分之五,尤其是高房价下,日万分之五的违约金,如果逾期迁出一年的话,那么违约金就是房价款的18%,如果是1000万的房产,那么逾期一年迁出户口将是180万元的巨额违约金


那么,司法实践中,卖方逾期迁出户口该如何承担违约责任?法院判决可以说千差万别!隆安(上海)律师事务所吴取彬律师今天给大家带来上海、北京两地法院的裁判案例,看看卖方逾期迁出户口,可能应承担的违约金数额!

 

一、上海法院


案例一:逾期迁出户口每日按30元计算违约金


一审案号:上海市浦东新区人民法院(2016)沪0115民初24012号

二审案号:上海市第一中级人民法院(2016)沪01民终11083号

 

合同约定违约金:


出卖方承诺于交易过户之日起90日内迁出原有户口,若未能迁出的,则须按总房价款的日万分之五支付违约金,即每逾期一日应支付725元违约金。

 

法院判决:


被告应于判决生效之日起十日内支付原告逾期迁出户口的违约金(自2015年5月30日起算至2016年3月18日止,按照每日30元的标准按实计算)。

 

一审判决理由:


但对于违约金的标准,被告提出合同约定的标准过高要求予以调整,一审法院考虑到原有户口逾期未迁不会对实际使用房屋造成实质重大影响,原告主张违约金21万元确实过分高于实际损失,故一审法院调整为按照每日30元的标准,自2015年5月30日起算至2016年3月18日止,超出部分不予支持。(吴取彬律师,房地产律师,欢迎关注法律顾问工作室公众号,电话:13817276735)

二审判决理由:


一审法院基于被上诉人的调整违约金的请求,结合本案的实际情况,酌定被上诉人按照每日30元的标准支付2015年5月30日至2016年3月18日期间的违约金,并无不当,数额尚属合理,本院予以维持。

 

然而,同样是上海第一中级人民法院


案例二:逾期2年迁出户口判赔25万元违约金(约340元/天)


一审案号:上海市徐汇区人民法院(2017)沪0104民初391号

二审案号:上海市第一中级人民法院(2017)沪01民终7022号


合同约定违约金:


根据房屋买卖合同补充条款约定,逾期迁出户口一日,按总房价万分之五支付违约金直至原户口迁出时止,即合同约定违约金为每日1,900元。


法院判决:


被告于判决生效之日起十日内一次性支付原告逾期迁户口违约金250,000元。


一审判决理由:


鉴于被告提出约定的违约金标准过高,考虑到原告至今未提供被告逾期迁户口给其造成实际损失的充分证据,根据公平和诚实信用原则,并兼顾合同履行情况、当事人过错程度、预期利益损失等因素,酌情判处被告支付逾期迁户口违约金25万元。(约340元/天)


二审判决理由:


本院认为,双方签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示,且不违反法律、法规禁止性规定,应为合法有效。被告直至一审判决后才将系争房屋内原有户口迁出,存在明显过错。根据房屋买卖合同补充条款约定,逾期迁出户口一日,按总房价万分之五支付违约金直至原户口迁出时止,房屋买卖合同对违约金约定为每日1,900元,刁博华、李铮在起诉时已将违约金调整为每日500元,一审法院在综合考虑本案的实际履行情况以及孔庆涛、孔宪明、潘漪的违约程度等因素,再将违约金金额向下调整,酌定违约金为250,000元,并无不当。

 

二、北京法院


案例:逾期迁出户口酌情判决30000元的违约金


一审案号:北京市海淀区人民法院(2019)京0108民初31041号

二审案号:北京市第一中级人民法院(2020)京01民终927号

再审案号:北京市高级人民法院(2020)京民申3660号

 

合同约定违约金:


出卖人应当在该房屋所有权转移之日起360日内,向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续,如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的,应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金;逾期超过30日未迁出的,自逾期超过30日起,出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。该案房价为380万元,即违约金为190000元+1900元/日

 

合同签订后,买方于2013年1月28日取得705号房屋的房屋所有权证卖方户口于2019年4月1日自705号房屋迁出。


法院判决:


判决生效之日起十日内,被告一次性给付原告逾期迁出户口的违约金30000元

 

一审判决理由:


约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中,原告虽已酌减违约金,但仍未述明被告及家人户口未迁出所造成的损失,亦未就此向法院提交相应证据。基于公平原则,应当适当减轻被告的违约责任程度,具体违约金额,由法院综合本案上述案情酌情予以判定。


二审判决理由:


一审法院以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则最终酌定违约金的数额为3万元,并无明显不当,本院予以维持。


再审判决:


一、二审法院综合考虑合同履行情况、当事人过错程度、实际损失等因素,酌定的违约金数额并无明显不妥。

  

律师点评:


通常在二手房买卖合同中,买卖双方就逾期迁出户口问题,会在合同中约定逾期迁出户口,每逾期一日,应承担日万分之五的违约金。然而,在目前高房价下,日万分之五的违约金可谓是一笔巨款。


依据《民法典》第五百八十五条第二款之规定:“约定的违约金低于造成的损失的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”

在司法实践中,这类案件只要被告提出违约金过高,人民法院就将违约造成的损失举证责任转移给买方,然而,买方很难证明卖方延迟迁出户口所造成的损失到底是多少。最终,人民法院往往会兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。


然而,逾期迁出户口的违约金,法院如何进行调整,可以说目前没有统一的裁判规则,全凭法官的主观认识,而且,对于违约金过高的调整系法院自由裁量权的范畴,通常情况下,二审法院一般不会对一审法院的裁量结果进行调整,这从上海市一中院判决的两个案例可见一斑。


综上,对于卖方逾期迁出户口,法院可能判决的违约金数额没有固定的标准,在买方无法提供实际损失的情况下,只要法院判决的违约金不高得离谱,都可能在正常范围。

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