案情摘要

原告（卖家）与被告（买家）于2017年9月23日签订了房屋买卖合同，约定两原告（卖家）将其所有的位于济南市XX小区2号楼1-xxx室房屋出卖给被告（买家）。

合同约定房屋总价款为409万元，首付款240万元，剩余房款169万元通过按揭贷款支付。

如果按揭贷款不能办理或者银行确定的贷款金额少于169万元时，被告（买家）应于过户前一次性补足。

合同第十三条经手写如下合同:1.经甲乙双方协商，乙方（被告（买家））于2017年11月3日承担甲方（原告（卖家））银行按揭月供，本金在购房款中扣除，直至过户解押当日；2.经甲乙双方协商合同第十二项第二条违约金30%变更改为违约金30%和市溢价；3.经甲乙双方协商乙方可以办房产证时办到第三人名下。

合同签订后，被告（买家）如约支付了首付款240万元，原告（卖家）也于2017年12月26日开发商交房当天向被告（买家）交付了案涉房屋，被告（买家）在收房日至过户前一直将案涉房屋对外出租。

原告（卖家）于2020年4月14日提前偿还了案涉房屋的银行贷款、于2020年4月15日取得了涉案房屋的不动产证书。

2020年5月7日，原告（卖家）按照被告（买家）的指示将案涉房屋过户，成交价格为409万元。

但房屋过户前被告（买家）仅向原告（卖家）支付1463716.9元。

自2017年11月3日至房产过户的2020年5月7日，被告（买家）共计偿还贷款总额226283.1元，其中本金52279.33元。

根据合同约定该本金52279.33元应在尾款169万元中扣除，即被告（买家）应在过户前向原告（卖家）支付尾款1637720.67元。

现被告（买家）仅支付1463716.9元后不再支付，尚有剩余房款174003.77元未支付。

根据房屋买卖合同第四条第二项的约定，如果按揭贷款不能办理或者确定的贷款数额少于169万时，买方应在过户前一次性补足。

根据房屋买卖合同第十二条第2项的约定，原告（卖家）作为守约方有权选择要求违约方合同总价款30%的违约金，并且根据第十三条手写条款的约定可以看出，买卖双方对违约责任按照总价款30%计算达成了完全的合意，且有对违约方加重惩罚的意思，即使被告（买家）要求调整违约金数额也应当属于不可调整的情形。

同时按照合同第十二条第2项的约定被告（买家）应当承担原告（卖家）因本案支出的律师费。

综上所述，被告（买家）延迟支付房屋尾款的行为违反了双方签订的房屋买卖合同的约定，在不能办理按揭贷款时，也没有在房屋过户前一次性补足，尚有剩余房款174003.77元未支付。

法律评析

原告（卖家）与被告（买家）签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效。

合同签订后，双方均应按合同约定行使权利、履行义务。

本案中，双方当事人争议的焦点为合同第十三条中“本金”应如何理解。

合同第十三条约定，经甲乙双方协商，乙方于2017年11月3日承担甲方银行按揭月供，本金在房款尾款中扣除，直至过户解押当日。

两原告（卖家）认为本金意为被告（买家）的偿还的按揭贷款中的本金部分，合同中写明本金在尾款中扣除，被告（买家）偿还的银行按揭贷款中只有本金可以在尾款中扣除。

被告（买家）辩称，其代两原告（卖家）偿还按揭贷款，实际上提前向两原告（卖家）支付了购房款，本金意为其提前支付了购房款而不向两原告（卖家）收取提前付款的利息，且其还款时只知道每月总还款数额，并不知晓按揭贷款中每月本金、利息的具体金额。

《中华人民共和国合同法》第一百二十五条  第一款  规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。

从合同第十三条所用的词句看，双方约定的代偿款项中只有本金可以在房屋尾款中扣除。

从交易习惯看，如双方约定代偿的款项包括本金及利息均应在房屋尾款中扣除，相应合同条款应表述为代偿的按揭贷款或本金、利息在尾款中扣除。

而双方在合同中对此却进行了特殊说明，明确约定本金在房屋尾款中扣除。

合同虽约定了成交价409万元，但同时在第十四条约定，如果本合同第十三条的约定与其他条款约定不一致，以第十三条约定的内容为准。

因此，合同第十三条中本金应为每月偿还的贷款中的本金部分，被告（买家）代两原告（卖家）偿还的按揭贷款的利息部分不能在房屋尾款中扣除。

被告（买家）辩称的“本金”为其代偿的所有贷款，约定利息扣减系不向两原告（卖家）收取代偿贷款利息的意见，与正常房屋买卖的交易习惯及生活常理不符，也与双方该条款中明确的意思表示相悖。

2017年11月3日至2020年4月14日，被告（买家）共代原告（卖家）偿还本金54333.70元、利息171949.94元，原告（卖家）在2020年4月14日提前还款时支付利息2054.37元。

被告（买家）已支付240万元、1463709.67元、7.23元，偿还本金54333.7元，原告（卖家）提前还款时另支付利息2054.37元，该利息亦应由被告（买家）负担。

因此，被告（买家）还应向两原告（卖家）支付174003.77元（169万元-1463709.67元-7.23元-54333.70元+2054.37元）。

被告（买家）虽未按合同约定及时间向两原告（卖家）付款，但其系对合同条款主观理解有误，并非恶意拒绝履行合同。

其在合同履行过程中也是积极履行义务，并且按照自己对合同的理解向两原告（卖家）支付了尾款，除因就房屋尾款数额与两原告（卖家）有争议而未足额支付尾款外，被告（买家）并无其他违约行为。

房屋买卖合同中虽在其他约定部分再次确认了违约方承担的违约责任为房屋总价款的30%及市场溢价，但违约金数额应综合实际损失、合同履行情况、当事人过错程度等确定。

本案诉讼中原告（卖家）并未举证证实其实际损失，双方在2020年4、5月份就房屋尾款产生争议，法院已确定被告（买家）尚未支付的尾款数额为174003.77元。

按照合同约定，被告（买家）应在过户解押当日支付尾款，两原告（卖家）按照被告（买家）的指示将该房屋所有转移登记至被告（买家）名下的时间为2020年5月27日，自该日后被告（买家）拒绝付款的行为构成违约。

因被告（买家）拒付该款项，使得两原告（卖家）获得该款项的期待权暂时无法实现，必然造成两原告（卖家）对该款项利息的可期待损失。

因此，法院酌定将违约金标准调整为，以174003.77元为基数，自2020年5月27日起至该款项付清之日止，以贷款利率的X倍为标准核算违约金。

以案说法------法律风险防范与救济

本案中，房屋买卖合同约定，房屋过户前，买家替卖家偿还的银行贷款，本金部分在买家需要支付的尾款中扣除，但是卖家的银行月供包括本金和利息，利息由谁承担双方发生了争议。

法律风险提示，签订合同时，一定要明确买卖双方的权利和义务，约定明确，不要发生理解上的歧义。

【版权声明】：

　　本文图文转载于网络，版权归原作者所有，仅供学习参考，禁止用于商业用途，如有侵权，请联系删除!