王元会律师代理的合同纠纷案

律师观点分析

基本信息：

原告:刘某。

委托诉讼代理人:王元会律师，四川德斯普律师事务所律师。

被告:李某、刘某。

原告刘某与被告李某、刘某合同纠纷一案，法院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理原告刘某的委托诉讼代理人王会元到庭参加诉讼，被告李某、刘某经法院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉。本案现已缺席审理终结。

刘某向法院提出诉讼请求:
1.判令解除刘某与李某、刘某签订的合资建房协议;
2.判令李某、刘某立即向刘某支付建房款、违约赔偿共计 50 万元;
3.本案的诉讼费用由李某、刘某承担。

法院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定。本案属于民法典施行前的法律事实引起的民商事纠纷，应适用《中华人民共和国民法典》施行前的法律、司法解释。

根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，我国实行土地管制制度，农村宅基地实行“一户一宅”原则，即农村村民一户只能拥有一处宅基地。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定身份相关联，具体双重保障功能。一方面保证农民的基本居住及参与社会生活需要，另一方面是为实现耕地功能服务的。国家相关政策禁止非本集体经济组织成员购买宅基地房屋，系基于保护农民利益，保护农村稳定，保障经济社会可持续发展。这些应属于社会公共利益的范畴。非本集体经济组织成员购买宅基地房屋，损害了相关政策所维护的社会公共利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条:“有下列情形之一的，合同无效:……(四)损害社会公共利益”的规定，应当认定为无效。对此，《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》第 19 条也明确规定:“在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的,应当综合考虑当事人过错等因素予以确定”。

本案中，刘某与刘某、李某签订《合作建房协议书》《协议书》,约定其出资与对方共建房屋后按约取得50%的房屋所有权。该协议虽非宅基地房屋的买卖合同，但其履行效果与买卖并无不同，均是取得宅基地的房屋及宅基地使用权，故对其效力应作相同认定。由于龙泉驿区并非国家确定的宅基地制度改革试点地区，因此案涉《合作建房协议书》《协议书》应当认定为无效。因合同无效，故刘某诉请解除，法院不予支持。

对于刘某诉请刘某、李某支付建房款32万元以及违约赔偿款 18 万元，共计 50 万元的问题。如前所述，案涉相关协议无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条:“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还:不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，刘某诉请折价补偿建房款 32万元有事实及法律依据，法院予以支持。

判决结果：

1、被告刘某、李某于本判决生效之日起十日内向原告刘某支付建房款 32 万元;

2、被告刘某、李某于本判决生效之日起十日内向原告刘某支付赔偿款 18 万元;

3、驳回原告刘某的其余诉讼请求。

律师说法：

合同无效后往往无法达到我们当初签订合同想实现的收益，所以在签订合同时建议有专业人士提供专业服务，即使在当时的环境下必须签订合同，也可以事先把合同条款处理好，如遇到分歧，可以在法律规定的框架下最大的保护自身权益。