王元会律师代理：合同纠纷一案

律师观点分析

当事人基本信息

原告：李某，女。

被告：黄某，黄某，车某。

审理经过

原告李某诉称：

1.判令解除2018年7月29日签订的房屋买卖合同；

2.判令被告双倍返还定金56000元，并返还房款112000元，共计168000元；

3.判令被告承担本案的诉讼费用。诉讼中，原告增加诉讼请求：以112000元为基数从2018年8月7日起至付清为止，由三被告按年利率6%支付原告的资金占用利息。并明确其诉求的金额均由三被告共同返还。

事实和理由：2018年7月，原告因想在黄舣镇购房而认识房产中介车某，被告车某带原告李某看了位于泸州市江阳区的房产，并通知所涉房产的所有权人黄某、黄某将房产证、土地证原件拿过来给原告核实产权，原告认为所涉房屋产权清晰，与之进一步协商购买细节，产权人黄某、黄某以有急事需要亲自处理为由离开，并说已经全权委托车某办理卖房事宜，原告与车某谈妥后，按照约定支付了40000元定金，车某随后将房屋钥匙交付给原告李某，2018年7月29日，原告按约第二次转账支付房款80000元给被告车某并签订了合同，之后原告按照被告车某的要求转账支付5000元、10000元和现金支付5000元，后原告要求过户，被告车某告知不能过户，才得知房屋已过户给了其他人，原告要求被告按约定双倍返还定金及购房款未果，故诉至本院，请求依法判决。

被告黄某辩称：

我和被告黄某是夫妻；房子确实要卖，但我未与买房人见面，被告车某是介绍人，原告是由被告车某介绍过来买房，我未与原告直接接触，第一次接触是在2018年7月26日我从被告车某处获得买房定金2万元；我未与被告车某签订书面的合同，也没委托其卖房，现房子已于8月20日过户了，我不知道现在买房人的名字，也是被告车某介绍的。

被告车某辩称：

我是中介人，原告付款、被告黄某卖房均是事实，我共收到原告130000元，后退还原告部分款项，在给原告出具欠条时我多出具了10000元，该款为买卖未成功我自愿承担的原告损失，我同意今天解除合同，认可原告主张的112000元，但不认可双倍返还4万元定金。我中途还按100000元每月800元的利息支付给原告部分现金。

本院认为：

一、关于《房屋买卖合同》是否应当解除的问题。

本案中所签订的《房屋买卖合同》是被告车某与原告签订，被告车某作为房屋买卖中介人，对涉案房屋并不享有房屋所有权，且被告车某签订合同的行为也未得到被告黄某、黄某的追认，原告也陈述被告黄某、黄某对原告与被告车某签订《房屋买卖合同》并不知情。

故《房屋买卖合同》对被告黄某、黄某不发生法律约束力，根据《最高人民法院关于适用买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，被告车某虽然未取得案涉房屋的所有权或处分权，但其与原告签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，应当有效。原告作为非违约方享有解除权，鉴于被告车某同意解除合同，故原告李某与被告车某于2018年7月29日签订的《房屋买卖合同》于2020年4月13日解除。

二、关于是否适用定金罚则和合同解除后果的问题。

虽然合同的约定为“定金”且将总购房款140000元均约定为“定金”，但从双方签订房屋买卖合同的时间及被告车某出具的收条可以看出，2018年7月26日交付的40000元系合同签订之前，是原告预付给被告车某，且在车某出具的收款收据中可以看出原告交付的款项为“房屋订金”，在签订合同后，被告出具的收款收据中载明的款项性格均为“订金”，故原告于2018年7月26日交付的40000元为预付款，并非定金，不适用定金罚则。

原告主张双倍返还定金，本院不予支持。

关合同解除后果的问题。被告黄某和被告黄某并非房屋买卖合同的当事人，故不应承担退款及赔偿责任。被告车某作为合同相对人应当返还原告14万元购房款并应赔偿给原告造成的资金占用利息损失。

被告车某于2019年6月7日向原告微信转账1000元、500元，2019年7月25日向原告转账1000元，共计支付了2500元购房款，并支付了2个月利息1600元，故被告车某还应返还原告137500元购房款，并支付从2018年8月7日到2019年6月6日（303天），以140000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息（4.35%/年）5050.53元，以及从2019年6月7日到2019年7月24日（47天），以138500元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息（4.35%/年）775.79元，和从2019年7月25日至2019年8月19日止（25天），以137500元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息409.67元，并支付自2019年8月20日起至付清之日止，以137500元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。