张鑫律师
律师观点分析
一、案件概述
本案属于商业网点房屋租赁合同纠纷。我方当事人作为出租方，将两处商业网点房屋对外出租给企业主体，双方签署正式房屋租赁合同，对租金标准、付款周期、违约责任、水电物业费用承担作出完整约定。承租企业在缴纳首期租金后，不再按期支付后续房租，后续出现失联、拒接沟通的情形。
委托人委托张鑫律师作为案件代理人提起民事诉讼，起诉请求解除房屋租赁合同，追索合同约定违约金、房屋占有使用费以及租赁期间产生的物业费、电费，同时要求对方承担案件全部诉讼、保全相关费用，维护房屋出租方的合法财产权益。
二、案情背景
出租方与承租方签订书面房屋租赁合同，租赁期限三年，租金按半年周期支付，承租方需要提前一个月缴纳下一周期租金，租赁产生的物业费、电费全部由承租方承担；合同同时约定，承租方逾期交纳租金达到约定期限，出租方拥有单方解除合同权利，同时违约方需要承担两个月租金标准的违约金。
合同订立完成后，承租方仅支付首期半年租金以及租房押金。到下一租金缴纳节点，承租方没有按期支付房租。我方当事人按照合同预留通信地址，邮寄律师函进行租金催告，但函件被退回，承租企业处于失联状态。后续我方当事人实地查看房屋，发现承租方已经自行搬离房屋，但并未正式办理房屋交接手续，腾退时间无法确定。双方协商途径已经完全受阻，出租方为止损维权，委托张鑫律师向法院提起诉讼。
三、案件难点与争议焦点
被告企业全程拒不到庭，案件适用缺席审理，全部事实都需要依靠我方提交证据予以证明，证据链条不能存在短板。
合同解除时间认定存在难点：我方当事人主观希望合同自承租方欠付租金起始日解除，但法律规定直接起诉解除的，合同自起诉状副本送达对方时解除，需要厘清法律规定与当事人预期之间差异。
损失扩大的法律风险：在承租方失联后，出租方负有法定减损义务，对于未及时收回房屋造成的扩大部分占有使用费，存在不被法院支持的风险。
物业费、电费损失如何界定：承租方失联后持续产生水电物业开支，法院会结合减损规则，仅支持合理期限内的相关费用，需要筛选、梳理有效缴费凭证，争取法院最大限度支持实际产生的费用。
押金抵扣问题：已经收取的租房押金，如何在违约金中进行抵扣，需要在诉讼当中明确提出处理意见。
四、律师代理思路与办案过程
接受委托之后，张鑫律师梳理全部合同、沟通记录、物业缴费单据、房屋现场照片等全套材料，结合本案被告大概率缺席庭审的情况，制定完整诉讼方案。第一，固定核心证据。整理房屋租赁合同、租金支付记录、催告律师函及快递记录、物业公司出具的欠费证明、房屋现场现状照片，形成完整证据组，证明租赁关系、逾期欠租事实、催告过程以及水电物业欠费情况。第二，完整设计诉讼请求。提出解除租赁合同，主张合同约定标准的违约金，主张房屋占有使用费、拖欠物业费、电费，同时主张诉讼费、保全费、保全责任保险费用，完整覆盖当事人全部维权诉求。第三，针对案件法律风险提前预判。充分考虑民法典当中守约方防止损失扩大的法定义务，庭审中如实陈述房屋实地查看情况，向法庭说明承租方擅自搬离、失联，我方难以单方完成房屋交接的客观困境；同时主动提出押金可以在违约金当中予以抵扣，减少法庭认定障碍。第四，围绕缺席审理的特点开展庭审工作。被告未到庭，律师逐项出示证据，对租赁履行、欠租、催告、房屋现状、各项费用计算方式完整进行陈述，帮助法庭查明案件全部事实，保障我方合法主张得到法庭考量。
五、案件结果与办案启示
案件结果
法院审理后作出判决：确认案涉房屋租赁合同予以解除；判令承租企业向我方当事人支付抵扣押金之后的违约金，同时判令承担合理期间内的物业费、电费。虽然占有使用费扩大部分以及保全保险费因法律规则未得到支持，但是核心的合同解除、主要违约金、实际发生的水电物业损失诉求得到法院支持，在被告缺席失联的不利情形下，当事人拿到生效裁判文书，可据此申请强制执行，案件取得阶段性胜诉结果。
办案启示
商业房屋出租，一定要在租赁合同中写明双方司法送达地址，便于后期发生欠租纠纷时发函催告、诉讼送达，降低对方失联带来的维权障碍。
遇到承租方拖欠租金、失联跑路，作为出租方负有法定减损义务，不能放任房屋长期空置扩大损失，应当及时发函催告，及时通过起诉解除合同，尽早收回房屋，否则扩大部分租金、占有使用费将无法获得司法保护。
发生租赁纠纷，要妥善保管租赁合同、租金流水、催告凭证、物业及电费票据、房屋现场照片，若被告拒不到庭，全部案件事实依靠原告举证，证据不全将直接影响判决结果。
租房押金可以在违约金、欠款当中进行抵扣，诉讼阶段应当主动向法庭说明该处理意见，便于法院直接在判决中予以处理，避免后续另行处理。
保全责任保险费用，如果租赁合同没有明确约定由违约方承担，诉讼中存在不被法院支持的风险，签署租赁合同时可以将维权产生律师费、保全保险费的承担写入合同条款。