律师观点分析

四川省安岳县人民法院

民事判决书

（2018）川2021民初3171号

原告：周XX，男，1965年8月16日出生，汉族，住安岳县共和乡。

原告：杨XX，女，1968年3月2日出生，汉族，住安岳县共和乡。

委托诉讼代理人：黄娇（系二原告共同委托），四川高扬律师事务所专职律师。

委托诉讼代理人：王龙（系二原告共同委托），四川高扬律师事务所专职律师。

被告：四川省安岳县XX房地产开发有限公司，住所地四川省安岳县。

法定代表人：杨XX，总经理。

委托诉讼代理人：曾XX，四川XX律师事务所专职律师。

委托诉讼代理人：刘XX，四川XX律师事务所专职律师。

原告周XX、杨XX与被告四川省安岳县XX房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年7月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周XX、杨XX委托的诉讼代理人王龙、被告四川省安岳县XX房地产开发有限公司委托诉讼代理人曾XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

周XX、杨XX向本院提出诉讼请求:1.判令被告立即给原告办理所购买房屋的不动产登记证书；2.判令被告支付原告未办理房屋产权违约金87420元（以310000元为基数，自2013年10月1日起按银行同期贷款利率暂计算至2018年5月1日止）。事实和理由：原、被告签订商品房买卖合同，合同约定被告将安岳县“X”商住楼X幢X单元X层X号房屋出售给原告，售价为329013元，原告已支付310000元。合同约定交房时间为2013年6月30日前。根据最高法院司法解释，被告应当在交付房屋3个月内为原告办理不动产登记证书，但至今因被告原因无法办理。现原告向法院提起诉讼，要求被告为原告办理房屋产权证明并承担违约责任。

四川省安岳县XX房地产开发有限公司辩称：1.被告已于2011年10月31日取得该商品房所在楼栋权属证明，未超过约定的期限。2.原、被告未对办理房屋产权进行约定，也未对办理房屋所有权证和土地使用证等事项进行约定，被告无约定义务为原告办理房屋所有权证和土地使用证，若法院认为被告应当履行法定办证义务，也需要原告向被告提供相关资料。3.原告至今未能办理到房屋权属证书的原因系由原告等业主违规行为所致。4.原告主张逾期办理房屋产权的违约金已超过诉讼时效。5.即使被告存在一定违约行为，该行为亦未给原告造成任何损失；如法院需要被告承担一定违约责任，请求法院结合原告是否存在损失及及被告经营特别困难等实际情况，承担不超过500元的赔偿责任。综上，请求法院依法不支持原告的诉讼请求。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告提供的安房权证安岳县字第20110XX**号、20150XXXX号、20110XXXX号、20110XX**号、安岳县人民政府关于安岳县行政区规划范围内实施不动产统一登记制度有关事项的通知、安岳县不动产登记中心关于国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记办事指南、XX公司的整改通知书、整改回复、建设行政处罚事先告知书、竣工验收报告、建设工程竣工验收消防备案受理凭证、楼顶违章搭建照片、违章搭建占用采光井照片、通知怡人居业主提交证件完善办理产权证的通知照片等证据，来源合法、内容客观真实且与本案有关联，对上述证据的证明效力均予确认。被告出具其经营状况不乐观、实为空壳公司等为内容的证明，无其它证据予以印证，对其证明效力不予确认。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2011年3月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买安岳县岳阳镇“X”商住楼X幢X单元X层X号商品房1套；预测建筑面积115.12㎡，单价2858元/㎡，总价款329013元；原告首期支付总房款的40%或者60%以上，其余款项可以向中国建设银行安岳县支行借款支付。被告在2013年6月30日前向原告交房，交付的商品房应具备取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表、有资质房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告、取得该商品房所在楼栋的房屋权属证明（即初始登记）等条件，并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；除不可抗力外，被告未能在约定期限内向原告交付房屋，应自期限届满次日起至实际交付房屋之日止，按日计算向原告支付全部已付款5?的违约金，并于实际交房之日起10日内支付；原告不得擅自改变、破坏该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。2011年12月18日，原告向被告交纳购房款310000元，接房后原告已交纳办理房屋权属证书等的相关费用。2013年6月25日，被告将修建完毕但未完成竣工验收的商品房向原告交付。原告接房后对房屋进行装修，但存在搭建影响房屋外观立面等情形。

在被告向原告交付房屋之前的2014年1月29日，质监部门向“X”施工单位发出整改通知，认为该工程存在违规搭建未拆除等14项问题，并要求整改且经验收合格后方可交付使用。同年4月19日，被告向原告等所有业主发出对擅自搭建问题进行整改的通知。同年4月20日，“X”商住楼建设施工监理单位回复质监部门，表明除违章建筑已按程序处理外的其余问题已整改完毕。2017年3月22日，建设行政主管部门以“X”商住楼工程项目未组织竣工验收即擅自交付使用为由对被告进行了行政处罚。2018年1月22日，被告通知小区业主项目进入产权办理阶段，要求业主将户口本原件等资料交到物管办公室，以便早日完成办证工作。2018年5月22日，“X”商住楼工程通过相关部门综合验收并完成竣工验收备案。因被告至今未办理原告购买房的权属证书，致形成本案诉讼。

本院认为：原、被告所签买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，应属有效，双方均应依约行使权利并履行义务。原、被告签订的合同虽未对办理权属转移登记予以明确约定，但被告收取原告办证契税等费用，表明被告自愿承担在原告向其提交办证资料后为原告办理转移登记的义务。被告未完成验收即将商品房交付原告等业主装修使用，为工程项目迟延验收、商品房转移登记逾期未能办理留下隐患，建筑施工缺陷对此亦有一定影响，原告所在小区业主接房后擅自搭建影响房屋外观立面状况或改变房屋用途且未行整改，则最终造成工程项目迟迟不能验收、商品房转移登记迟迟未能办理，原告所在小区业主对此有一定过错，根据公平和诚实信用原则，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十条“买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生也有过错，违约方主张扣减相应损失赔偿额的，人民法院应予支持。”的规定，结合可能造成的实际损失及承担责任前提，兼顾合同履行情况和双方当事人的过错程度，本院酌情确定被告应当承担的违约赔偿金。

综上所述，本院对原告要求被告交付房屋权属证书并承担转移登记违约金主张符合法律规定部分予以支持，对违约金主张过高部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十条规定，判决如下：

一、限被告四川省安岳县XX房地产开发有限公司于本判决生效且原告周XX、杨XX提交办证相关材料后六十日内为原告周XX、杨XX办理并交付所购安岳县岳阳镇“X”商住楼X幢X单元X层X号商品房的权属证书；

二、限被告四川省安岳县XX房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内支付原告周XX、杨XX逾期交付房屋转移登记权属证书违约赔偿金6000元；

三、驳回原告周XX、杨XX的其它诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取计993元，由原告周XX、杨XX负担481元，被告四川省安岳县XX房地产开发有限公司负担512元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。

审判员　王　能

二〇一八年九月二十九日

书记员　刘小丽

律师点评：近两年来，房地产市场极为活跃，房屋买卖交易频发，由此也造成了不少的经济纠纷。当事人在购房房屋时，一定要注意审查房屋买卖合同的违约金条款，交房条款，以及宽限期条款等内容，以免纠纷发生时，能在合同的约定上有更为有利的应对。