租用厂房遇拆迁的赔偿、解除合同的问题

律师观点分析

　　上诉人（原审原告）：上饶市XX公司，住所地江西省上饶经济技术开XX。

　　法定代表人：陶XX，该公司执行董事兼总经理。

　　委托诉讼代理人：余XX，男，该公司员工。

　　被上诉人（原审被告）：江西XX公司，住所地江西省上饶经济技术开XX旭日片区。

　　法定代表人：黄XX，该公司首席代表。

　　委托诉讼代理人：王X，江西赣东北律师事务所律师。

　　委托诉讼代理人：刘X，江西赣东北律师事务所律师。

　　原审被告：上饶市XX公司，住所地江西省上饶经济技术开XX旭日片区。

　　法定代表人：黄XX，该公司首席代表。

　　委托诉讼代理人：王X，江西赣东北律师事务所律师。

　　委托诉讼代理人：刘X，江西赣东北律师事务所律师。

　　审理经过

　　上诉人上饶市XX公司（以下简称XX公司）因与被上诉人江西XX公司（以下简称XX公司），原审被告上饶市XX公司（以下简称华欣XX）租赁合同纠纷一案，不服江西省上饶市广信区人民法院于2020年9月17日作出的（2020）赣1121民初2244号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案受理并依法组成合议庭，因本案没有新的事实和理由，本院决定不开庭进行了审理。本案现已审理终结。

　　上诉人诉称

　　XX公司上诉请求，请求

　　二审法院依法撤销一审判决第二项，依法判令XX公司赔偿XX公司停产停业损失398,489元整，本案诉讼费由XX公司承担。事实与理由：

　　一、XX公司与XX公司签订的《租赁合同》约定，若发生拆迁等情形，XX公司支付给XX公司1.5万补偿费用，而实际上XX公司的实际损失远远不止1.5万元，该条款显然是显失公平，属于《合同法》规定的可以撤销的情形。

　　二、XX公司在未与XX公司就提前终止租赁合同达成一致的情况下，就与上饶市经济技术开发区政府签订拆迁补偿协议，造成XX公司的损失，XX公司主观上存在过错，客观上属违约行为，应对XX公司承担赔偿责任。

　　三、经上饶市经济技术开发区政府《工业用地土地收储和征收补偿方案》第四款停产停业损失等综合补偿规定，“1.企业正常经营的，按6%-10%补偿停产停业损失。2.企业停产或土地闲置的，不予补偿停产停业损失。”本案所诉地块由XX公司租赁给XX公司做生产经营之用，XX公司本身并未在该地块上进行经营活动，不应享受该地块的停产停业损失补偿。而该地块上的停产停业损失应由实际进行生产经营的XX公司获得，XX公司领取了该地块上的停产停业损失补偿款，属于不当得利行为，应将该部分停产停业损失补偿款返还给XX公司。其次因XX公司行为让XX公司无法正常生产，应当予以赔偿。

　　被上诉人辩称

　　XX公司答辩称，1.一审法院认定双方签订的租赁合同合法有效，本案不存在显失公平的情形。合同中约定，如遇政府拆迁，XX公司可以解除合同，该约定系双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，XX公司作为合同一方应该受此约束。2.XX公司解除合同不违反合同约定。XX公司已经按照约定提前60天通知了XX公司，符合合同约定。况且XX公司与拆迁人签订的拆迁补偿协议约定搬迁日2020年12月31日，该时间节点与XX公司与XX公司签订的合同期满日一致。在该日，XX公司与XX公司租赁期届满，在XX公司没有同意续租的前提下，XX公司也应该搬迁出租赁房屋。3.XX公司主张停产停业损失补偿款无任何法律依据。在XX公司与XX公司约定的搬迁日之前，XX公司可以继续经营，并未造成XX公司的损失。况且合同中约定，XX公司遇到政府拆迁，只要提前60天通知，返还剩余租金和保证金即可，并没有约定可以赔偿XX公司的损失。XX公司与拆迁人之间的拆迁补偿协议约定的内容与XX公司无关，XX公司不是合同一方，无权就拆迁补偿协议的内容进行主张权益。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回XX公司的上诉请求。

　　华欣XX答辩称，华欣XX不是房屋出租方，也不是房屋被拆迁的主体，本案与其无关联。

　　一审原告诉称

　　XX公司向一审法院起诉请求：1.XX公司、华欣XX返还XX公司搬迁费、停产停业损失、机械设备损失等共计500,000元，本案诉讼费由XX公司、华欣XX承担。

　　一审法院查明

　　一审法院认定，XX公司于2016年5月10日登记成立，注册资本130万元，股东陶XX、余XX各占股50%，其中陶XX任职公司执行董事兼总经理，系公司法定代表人。在XX公司登记成立前的2015年1月1日，陶XX作为乙方，XX公司作为甲方，双方签订《租赁合同书》，涉案有关条款为：第一条租赁范围。1.1乙方向甲方承租XX公司框架厂房第三层楼房，面积1000平方米，作为乙方生产使用。第二条租赁期限。2.1租赁期自2015年1月1日起至2020年12月31日止。第三条租金支付方式及条件。3.1厂房租金为每年45000元，不含税。第五条甲方权利和义务。6.4乙方应于承租期满或合同解除之日搬出厂房，乙方逾期不搬迁，甲方有权从厂房中将乙方物品搬出，不承担保管义务，因此而引起的一切损失由乙方自行承担，与甲方无关。甲方有权要求乙方赔偿因此而产生的费用，并有权诉之法律。第六条乙方的权利义务。7.2乙方租赁期内对厂房进行装修及改造时，必须先向甲方管理部门申请并经同意后方可进行，装修及改造的费用由乙方自负。在合同终止、解除租赁关系时，乙方装修或改造厂房及与厂房有关的设施全部归甲方所有，可移动设施（不包括移动后会使厂房墙面、天花及地面造成损坏的设施）除外。第七条合同终止。8.2甲方因特殊情况收回厂房（如政府拆迁等事宜），甲方必须提前60天通知乙方解除合同，甲方无息退还已收取的承租保证金、剩余租金给乙方，否则甲方赔偿由此给乙方造成的损失。甲、乙双方协商同意解除合同的，乙方尚欠甲方的合理费用，由甲、乙双方各负担一半。《租赁合同书》签订后，陶XX、余XX夫妻投资成立的原告上饶市XX公司的登记地即为上述租赁厂房所在地，原告并在租赁的场所进行生产经营至今。在《租赁合同书》履行过程中的2020年3月9日，上饶经济技术开发区管理委员会办公室印发饶开管办字（2020）3号关于印发《上饶经济技术开发区老城区品质提升板块工业用地收储和拆迁补偿方案》（以下简称《方案》）的通知，对相关企业进行收储拆迁，XX公司在收储拆迁范围内。《方案》中与本案有关的内容为第五条收储补偿。第五条收储补偿第（三）款设备物资搬迁补偿规定：“设备物资搬迁包括拆装（安装调试）以及存货、原材料等搬迁、搬运费补偿。根据实际搬迁情况进行评估，在评估的基础上协商，确定补偿金额；因确实无法搬迁的，由企业提供购买凭证等相关证明材料，评估公司结合成新率评估后予以补偿。”第（四）款停产停业损失等综合补偿规定：“被收储企业因搬迁造成的停产停业损失，按被收储土地和地上附着物价值补偿总价的一定比例结合土地使用情况、生产经营状况，实行分类补偿：1.企业正常生产经营的，按6—10%补偿停产停业损失；2.企业停产或存在土地闲置的，不予补偿停产停业损失；土地使用情况和生产经营状况，由各工作小组征求国土资源局、经济发展局、市管分局、招商局、安监局、生态环境局等部门意见后，报指挥部认定。被收储企业认为其停产停业损失超过上述第1款规定的，须提供经税务部门核准或者会计事务所审计确认的，前三年税后平均利润数据等证明材料，并与工作小组共同委托评估机构结合停产停业期限进行综合评估，协商确定。”第七条其他情况的处置第（二）款规定：“被收储企业土地或房屋已经出租给其他企业或个人的，由被收储企业负责做好与承租人解除合约及搬迁工作。”2020年5月31日，XX公司作为乙方，与甲方上饶经济技术开发区土地储备中心签订《土地及厂房整体收储和拆迁补偿协议书》，涉案有关条款为第一条收储标的物概况。1.3收储地块内地上合计建筑物总面积为13266.82平方米，办理产权证面积6672平方米，分4个单元办理权属登记，证号分别为：上房权证字第**，面积3480平方米；上房房权证字第**，积792平方米；上房权房权证字第**，960平方米；上房权证房权证字第**，440平方米；未办证面积6594.82平方米。1.5收储总评估价1845.61万元。其中：土地评估价格为188.05万元；建筑物、构筑物、附属物、配套设施、道路、管网、绿化等地上附着物评估价1428.36万元；不可搬迁设备和搬迁费67.56万元；停产停业损失161.64万元。第三条价款支付及标的物交付。3.2（一）本协议书签订后，并在乙方签订放弃残值处置权承诺书之日起5个工作日内，甲方支付收购款的30%，计643.68万元；（二）乙方提供相关证照原件给甲方用于办理注销或变更权属登记后，收购标的物的所有权转移至甲方名下之日起5个工作日内，甲方支付收购款的30%，计643.68万元；（三）为支持收储企业搬迁过渡，甲方同意乙方在签订本协议书之日利用原厂房继续生产7个月，即2020年12年31日前完成全部清场和搬迁，甲方在10个工作日内支付剩余收购款。第四条乙方对收储地块现状陈述及土地权利瑕疵的承诺。4.2乙方承诺消除第三人对收储地块的土地使用权和房屋所有权抵押、租赁等一切他项权利，并应负责在本协议书签订后的（空白）5日内将所涉收购标的物权利瑕疵予以全部消除。第五条双方的权利义务。5.2乙方的责任和义务。5.2.5乙方必须负责按照本协议的约定消除收购标的的全部权利瑕疵（包括但不限于抵押、担保、查封、冻结、租赁等任何瑕疵）。2020年6月19日，上饶经济技术开发区土地储备中心支付XX公司补偿款128XXXX3660元，即收储总评估价184XXXX6100元＋搬迁奖励XXX元合计214XXXX6100元的60%。XX公司认为补偿款中的搬迁费、停产停业损失中属于XX公司的份额XX公司应依法支付，经协商未果，XX公司遂向该院起诉。

　　一审法院认为

　　一审法院认为，XX公司法定代表人陶XX个人与XX公司于2015年1月1日签订的《租赁合同书》合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人应按合同约定履行义务。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国公司法若干问题的规定>（三）》第二条规定：“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”本案中，XX公司实际使用了租赁场地进行生产经营，庭审中XX公司对《租赁合同书》也予以确认，根据权利义务相一致原则，该院认定XX公司有权主张涉案合同约定的权利。根据《租赁合同书》第二条、第五条、第七条约定，租期至2020年12月31日届满，XX公司应于租期届满日前搬离；租赁期间遇政府拆迁的，XX公司提前60天通知后有权单方解除合同，XX公司因此仅需退还剩余租金及已收取的保证金。因此根据《租赁合同书》约定，XX公司主张XX公司被收储拆迁的涉案搬迁费、机器设备损失和停产停业损失，没有合同依据，该院不予支持。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。”第十七条第一款规定：“作出房屋征收决定的市、县人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成停产停业损失的补偿。”因此XX公司辩称其作为被收储企业，系法律规定的搬迁费、停产停业损失的补偿对象，该院予以采信。现XX公司作为被征收厂房的承租人主张XX公司因房屋征收所获搬迁费和停产停业等损失补偿的相应份额属其所有，则XX公司对此应承担举证责任。XX公司提供的《租赁合同书》，如前所述，不仅不能证明因政府征收拆迁发生的搬迁费和停产停业损失属其所有，相反，XX公司据此还可单方解除合同，因解除合同应向XX公司承担的责任仅是退还剩余租金和已收取的保证金。因此XX公司提供的《租赁合同书》对其主张没有证明力。XX公司提供的银行交易明细，不仅不能证明该补偿款属其所有，与之相反，反而证明上饶经济技术开发区土地收储中心2020年6月19日支付补偿款12,873,660元的对象是XX公司。另外，结合XX公司提供的反驳证据《方案》第五条第（四）款规定和《补偿协议书》第一条第1.5款约定，应当认为涉案停产停业损失的补偿依据是被收储企业土地使用情况和生产经营状况；补偿标准是被收储土地补偿费188.05万元和建筑物、构筑物、附属设施等地上附着物补偿费1,428.36万元之和计1,616.41万元的10%；补偿对象是被收储企业XX公司。《方案》和《补偿协议书》规定的补偿依据、补偿标准、补偿对象均与XX公司无关。因此XX公司主张涉案搬迁费、停产停业损失相应份额属其所有，没有事实和法律依据，该院不予支持。XX公司主张搬迁费远远不止15,010元，以及机器设备损失费约100,000元，均未提供相应证据证明，该院不予采信。根据XX公司签章及股东签字确认的《固定资产-可搬迁设备类资产清查评估申报表》《固定资产-可搬迁存货类资产清查评估申报表》；和评估单位对XX公司现场勘查照片及《评估报告书》载明的评估程序实施过程和情况，应当认为《评估报告书》中关于XX公司的搬迁费的评估结论真实、客观、可信，故该院对《评估报告书》中评估的XX公司名下相关资产搬迁费为15,010元的事实予以采信。又因为根据《租赁合同书》《方案》和《补偿协议书》的约定，以及有关法律规定，均不足以认定XX公司主张的涉案搬迁费、停产停业损失相应份额属XX公司所有，因此XX公司在本案诉讼过程中申请对相关补偿项目重新评估，该院不予准许。XX公司同意《评估报告书》中评估确认的关于XX公司名下可搬迁设备类资产搬迁费8,980元及可搬迁存货类资产搬迁费6,030元，搬迁费合计15,010元归XX公司所有，系XX公司对自身权利处分范围，该院予以准许。XX公司诉请华欣XX承担付款责任没有任何事实和法律依据，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国公司法>若干问题的规定（三）》第二条之规定，判决XX公司支付XX公司搬迁费15,010元，驳回XX公司其余诉讼请求。案件受理费8,800元，减半收取4,400元，财产保全申请费3,020元，合计7,420元，由XX公司负担7,197元，由XX公司负担223元。

　　本院查明

　　二审期间，双方当事人均无新证据向本院提交。二审法院认定事实与一审法院查明的事实一致。

　　本院认为

　　针对上诉人的上诉请求、被上诉人的答辩意见，本院认为，本案争议焦点为：

　　XX公司与XX公司解除租赁合同是否存在违约行为，XX公司是否应该向XX公司支付停业停产损失。本院认为，首先，根据XX公司与XX公司签订的租赁合同约定，XX公司因政府拆迁事宜需要收回厂房，解除租赁合同，应该提前60天通知XX公司，并将无息退还给XX公司已收取的承租保证金和剩余租金。可见，当事人在协商建立租赁合同之初，对因拆迁可以解除合同已经有约定，应该按照约定执行。本案中，XX公司因拆迁事由解除合同并没有违反合同约定，无违约的行为发生。其次，虽然XX公司自主在2020年10月搬出案涉租赁房屋，但是从XX公司与拆迁主体签订的拆迁补偿协议来看，对案涉房屋可以继续利用至2020年12年31日，而XX公司与XX公司签订的租赁合同也是到该日为止，由此可以看出，XX公司在客观上也提供了满足履行租赁合同时间条件。综上，XX公司认为XX公司客观上有违约行为，应该支付停车停业损失、机械设备损失等诉求没有事实和法律依据，XX公司的上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）的规定，判决如下：

　　裁判结果

　　驳回上诉，维持原判。

　　二审案件受理费7,277.34元，由上诉人上饶市XX公司负担。

　　本判决为终审判决。