卖家违约拒绝交易，买家可以要求赔偿房屋差价损失吗？

　　一、卖家违约拒绝交易，买家可以要求赔偿房屋差价损失吗？
　　法律规定及司法裁判均认可房屋买卖合同案件中被告赔偿损失的范围应包括房屋差价损失
　　《民法典》第五百八十四条第一款规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；
　　根据以上民法典的规定，违约方赔偿损失的范围应包括守约方履行合同可获得的利益。卖家拒绝出售房屋导致买家另行购买类似房屋成本与原房屋总价款的差价即属于卖家应赔偿的买家损失范畴，最高人民法院民事审判第一庭主编的《民事审判实务问答》（2021年7月第1版）亦对此予以明确。
　　问∶买受人与出卖人通过中介公司签订《房屋买卖合同》，合同约定了出卖人违约时需要支付给买受人30万元违约金。但是，签约后，由于房屋升值巨大，出卖人不愿履行合同。现因房屋升值造成的差价远远大于合同约定的违约金数额30万元。买受人在请求解除合同的情况下，能否请求将房屋差价作为买受人的损失，由违约方出卖人予以赔偿？
　　答∶这个问题在审判实践中比较普遍。《民法典》第五百八十四条规定∶“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。”在有效的《房屋买卖合同》履行过程中，由于出卖人拒绝履行合同，导致买受人需要另行购买相类似的房屋，则其需要支付的另行购房成本就同其之前签约的购房成本之间存在明显的价值之差，此种房屋差价是由于违约方的违约行为造成的，可以作为守约方所遭受的损失。
　　人民法院在当事人已经约定了固定违约金的情况下，能否判决违约方承担房屋差价的违约责任，则涉及《民法典》第五百八十五条第二款规定的适用问题，该款规定∶“约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”但约定的违约金是否低于造成的损失，则属于事实认定问题，应由人民法院根据案件具体情况加以处理。当然，如果人民法院能够认定约定的违约金低于造成的损失，则可以适用《民法典》第五百八十五条第二款及相关司法解释的规定，对违约金予以调整，以房屋差价作为非违约方的损失，由违约方予以赔偿。
　　二、宅基地房屋买卖合同有效吗，拆迁款归谁？
　　宅基地房屋所在土地被纳入征收范围，之前已经成立的宅基地房屋买卖合同效力是现在许多购买农村自建房的买房人共同关心的问题。针对此问题，买卖双方的身份问题是关键，主要分以下两种情况：
　　一、买卖双方均为本集体经济组织成员
　　集体经济组织成员之间关于宅基地房屋的买卖合同，若符合其他条件的，法律是允许的。同时要注意以下几点：（一）宅基地转让必须经村集体组织的同意，宅基地是农村集体所有的，村民只拥有宅基地的使用权，宅基地的转让一定要经过本村集体组织的同意，不能私自转让，否则转让可能会被认定是无效的。（二）房地一体，转让宅基地要和房子要一起转让。宅基地不可以单独转让，必须要与房屋一起转让，在转让宅基地时，如果不转让房子，只给被转让人房子的使用权，是不合法的。（三）出卖人转让宅基地后，不得再次申请宅基地。
　　二、买受人非本集体经济组织成员
　　非本集体经济组织成员的买卖在实践中引发的争议较多，容易产生合同效力的问题。司法实务中多数裁判认为，对宅基地房屋的处分必然涉及农村宅基地使用权的转让，而宅基地使用权具有较强的福利属性，系集体经济组织提供给成员使用，司法裁判往往会引用以下法条:《民法典》第三百六十三条：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理的法律和国家有关规定。”将宅基地房屋转让给非集体经济组织成员，违反法律强制性规定，应认定无效。
　　当合同被认定为无效后双方应如何行使自己的权利保障自己的权益呢？在2019年11月最高人民法院《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称“九民纪要”）中规定，在确定合同不成立、无效或者被撤销后财产返还或者折价补偿范围时，要根据诚实信用原则的要求，在当事人之间合理分配，不能使不诚信的当事人因合同不成立、无效或者被撤销而获益。该裁判理念在上海司法指导意见中早有体现，如上海市高级人民法院《关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》规定，如果系争房屋已经拆迁或者已纳入拆迁范围的，应在扣除购房人的购房款后，充分考虑购房人重新购房的合理支出，由购房人与出卖人按比例取得补偿款，其分割比例一般可以考虑在7：3左右。
　　由此可见，当我们遇到宅基地买卖时要充分的考虑合同效力的问题以及后期可能面临的风险。但法律也坚守着合同的诚信原则来最大限度的保障双方的合法权益。