裁判要旨

从合同约定看，已经赋予债务人多次选择合同义务履行方式的机会，但其始终未能履行合同主要义务，其行为明显违反诚实信用原则。因此，虽然《预售合同》对《承包合同》的履行有一定保障作用，但并不能因此认定双方上述约定属于担保法规定的流押或流质条款。由于债务人未能按合同约定支付工程款，施工人有权并实际选择了履行《预售合同》，债务人应依约交付《预售合同》项下房屋。

案例索引

《北京盘古氏投资有限公司与被申请人深圳市康佳视讯系统工程有限公司一般合同纠纷案》【（2013）民申字第409号】

案情简介

盘古氏公司与康佳公司签订了《承包合同》及《预售合同》、《补充协议书》，分别建立了承揽合同关系及房屋买卖合同关系。根据《补充协议书》的约定，盘古氏公司在2009年3月30日前支付工程款，预售合同自动解除。如果盘古氏公司未按约定支付工程款，康佳公司有权选择要求其继续支付工程款或继续履行《预售合同》。

盘古氏投资公司再审认为，双方在《补充协议书》中关于两份合同相互独立及选择权等约定，与约定担保物直接归债权人所有无实质差异，明显是有意在规避物权法禁止流抵契约的强制性规定。

争议焦点

具有担保属性的预售合同在赋予债务人多次选择履行方式机会的情况下是否有效？

裁判意见

最高院认为：

（一）关于本案法律关系性质及适用法律问题。本案双方当事人在自愿协商的基础上签订了《承包合同》及《预售合同》、《补充协议书》，分别建立了承揽合同关系及房屋买卖合同关系。根据《补充协议书》的约定，盘古氏公司在2009年3月30日前支付工程款，预售合同自动解除。如果盘古氏公司未按约定支付工程款，康佳公司有权选择要求其继续支付工程款或继续履行《预售合同》。因此，虽然《预售合同》与《承包合同》存在一定联系，《预售合同》对《承包合同》的履行有一定保障作用，但并不能因此认定双方上述约定属于担保法规定的流押或流质条款，并应适用担保法的相关规定处理本案。且从合同约定看，盘古氏公司有多次选择合同义务履行方式的机会，但其始终未能履行合同主要义务，其行为明显违反诚实信用原则。故原审对本案法律关系性质的认定及适用法律并无不当。盘古氏公司申请再审提交的《工程施工联系单》及康佳集团股份有限公司的相关年报不属于民事诉讼法规定的新证据，且并不足以推翻原审认定的相关事实。

（二）关于判决结果是否显失公平的问题。涉案合同系双方自愿签订，不存在违反法律法规规定的情形。由于盘古氏公司未能按合同约定支付工程款，康佳公司有权并实际选择了履行《预售合同》，盘古氏公司应依约交付《预售合同》项下房屋。盘古氏公司在合同签订后并未基于显失公平为由依法诉请解除合同，在原审中也没有提供充分的证据证明六套房屋当时的实际销售价格。现虽然康佳公司如依约获得涉案房产，其收益似明显高于合同价款，但这并非双方当事人缔约时可以预见的，应属于市场交易的正常风险范围，且也未达到情势变更的程度。因此，原审判令盘古氏公司交付《预售合同》项下房屋有合同依据。盘古氏公司以原审判决结果显失公平为由请求再审，没有法律依据。

【延伸阅读】

最高法院:债务人拒绝履行以物抵债协议,债权人能否请求继续履行(附4个判例)

基于我国市场经济的深入发展，近年来因债权债务关系而产生的纠纷日益增多。其中，因以物抵债而引发的纠纷较为普遍。与其他纠纷相比，由于我国现行法律中对以物抵债没有明文规定，以物抵债纠纷的处理在司法实践中争议较大。本文将通过一篇最高法院的案例，对以物抵债纠纷中债务人拒绝履行以物抵债协议的问题进行剖析，供当事人在处理相关问题时参考。

当事人约定将基于借款所形成的债权债务关系转化为以物抵债协议中的权利义务关系，当债务人不履行以物抵债协议时，债权人可以请求债务人继续履行原协议。

一、2011年4月至2012年6月，杜娟向殷宪银多次出借借款。2012年9月6日双方签订以房抵债协议，由殷宪银以其所有的房屋抵偿该借款本息。

二、2012年9月16日，涉案房屋共有人殷宪银、王业花、房屋承租人闫志甫与杜娟签订协议书，将房屋租赁关系的出租人变更为杜娟。

三、2012年10月16日，山东省枣庄市中院在另案审理中裁定保全涉案房屋。2013年，山东省高院另案判决殷宪银偿还闫凡苓借款。判决生效后，殷宪银未履行判决。闫凡苓遂向山东省枣庄市中院申请执行殷宪银名下房产。

四、2014年，杜娟以案外人身份向山东省枣庄市中院提出书面异议。山东省枣庄市中院裁定驳回杜娟的异议。杜娟遂于2014年7月24日向山东省枣庄市中院提起案外人执行异议之诉。

五、山东省枣庄市中院认为，杜娟请求殷宪银转移涉案房屋所有权，应受法律保护，具有阻止执行的效力。据此，山东省枣庄市中院判决，终止闫凡苓对涉案房屋的强制执行。

六、2014年，闫凡苓不服山东省枣庄市中院判决，向山东省高院提起上诉。山东省高院认为，杜娟对涉案房屋享有的权益能够排除强制执行。据此，山东省高院判决，驳回闫凡苓上诉，维持原判。

七、2016年，闫凡苓不服山东省高院判决，向最高法院申请再审。经最高法院审理后，裁定驳回闫凡苓的再审申请。

当事人为抵消债务而签订以物抵债协议，协议自成立时生效。当双方明确约定将债权人的债权转化为以物抵债协议标的物的对价时，双方之间基于借款所形成的债权债务关系已转化为以物抵债协议中的买卖关系。本案中，由于杜娟与殷宪银在以物抵债协议中明确约定将杜娟对殷宪银的债权转化为房屋转让的对价，因此，杜娟与殷宪银之间的债权债务关系转化为房屋买卖关系，杜娟有权利要求殷宪银继续履行以物抵债协议。而对于闫凡苓“在未办理物权转移手续前债务人不履行以物抵债协议，债权人不得要求继续履行”的主张，最高法院不予支持。

前事不忘、后事之师。为避免未来发生类似败诉，提出如下建议：

一、以物抵债协议当事人约定将债权人的债权转化为以物抵债协议标的物的对价时，债务人有义务继续履行以物抵债协议；当债务人拒绝履行时，债权人有权要求债务人继续履行。

二、当事人约定以房屋抵顶债务时，为了避免不必要的损失，债权人应当要求债务人及时办理房屋变更登记，否则，即使债权人实际占有并使用该房屋，该房屋所有权依然未实际转移。