1993年,老张单位分配给其一套位于北京市海淀区的公有住房,老张及其爱人宋某一直在此房内居住。1999年,老张因病去世,承租人由老张变更为宋某。2002年,国家实行住房改革,公有房屋进行出售,由于宋某年事已高,便与其所有子女协商,约定所有子女中赡养自己至终之人有权购买该套房屋。老张与宋某共有五个子女,分别是儿子张一、张二、张三,女儿张四、张五。儿子张二答应赡养母亲余生,随后便以优惠价5万元购买该房屋,张二是房屋产权登记所有人。买房后张二便将母亲接到自己家中一同居住。

不料,自2009年始,张二与母亲时常发生矛盾及争执,张二亦不想履行当初购房时所同意的赡养母亲宋某至终的义务,张二与母亲遂于2010年2月10日签订书面协议。双方约定张二将不再对母亲宋某履行购房时答应的赡养义务,宋某将对登记在张二名下的房屋进行回购,回购后该房归宋某所有, 房屋的一切权益由宋某自行处置,任何人不得干涉。结合张二当初购买该房屋的初始费用以及对房屋的装修、添置家具等费用,回购价格定为20万元,协议签订后,母亲宋某依约支付了全部购房款。后由于种种原因,张二与母亲未对该房屋进行过户变更登记。

时至2012年8月,北京房屋价格普遍上涨,张二在宋某不知情的情况下擅自将该房屋以260万元的价格出卖给郭某。宋某得知后向法院提起诉讼，要求法院确认儿子张二将房屋出卖给郭某的行为无效，并判令张二配合办理涉诉房屋的过户手续。

本案的焦点问题在于,涉诉房屋的所有权人是张二还是其母亲宋某,如果所有权归张二所有,则张二出卖房屋的行为应当认定为有效;如果所有权归宋某所有,则张二的行为属于无权处分行为。

笔者认为双方的家庭协议真实有效,各方应按照协议履行。本案虽然发生在家庭内部,但实质是房屋买卖合同纠纷。诉争房屋在2002年房改时,在张二答应赡养母亲余生的情形下,母亲将购买房屋的权利让与儿子张二,张二在完成全部购房手续后也就获得了涉诉房屋的所有权。但到了2009年,张二不再对母亲进行赡养,母亲也花费了20万元对涉诉房屋进行了回购,双方也签订了家庭协议,虽然该协议被冠以家庭协议的名称,但实质上是母亲宋某与儿子张二签署的一份房屋买卖合同。

双方签订的家庭协议系双方当事人的真实意思表示,且无违反国家法律法规强制性规定的情形,因此该协议是合法有效的,应受到法律的保护。宋某在协议签订后已经按照协议约定履行了付款义务,张二应按照协议约定,配合宋某办理该房屋的过户手续。

虽然由于种种原因,涉诉房屋未进行房产变更登记,但房屋实际所有人应为宋某,宋某的权利应受到法律的保护。儿子张二在宋某不知情的情况下擅自将房屋出卖给第三人,因房屋实际所有权人不是张二,故其在本案中出卖房屋的行为属于无权处分行为。如果事后宋某对张二的买卖行为予以追认,那么房屋买卖协议是有效的,如果不予追认,则该协议无法继续履行。

因宋某回购房屋在先,其已经是该房屋的实际所有权人,处分房屋按照家庭协议的约定应由宋某亲自为之。但如果购房人系善意第三人,已经支付合理价款并且已经办理完成房屋过户手续,则第三人就善意取得了诉争房屋的所有权,宋某便不能主张要回涉诉房屋,其只能要求张二偿还出售房屋价款。

本案中,虽然房屋已经被张二转卖给第三人,但是双方并未办理过户,第三人尚未善意取得诉争房屋。因此,宋某可以主张要回房屋。另外,如果案件情况紧急,宋某可以向法院申请财产保全,保护己有财产不受侵害。

原则上,只要家庭协议的内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定,且是家庭成员的真实意思表示,那么签署的家庭协议就应认定为合法有效的,应当受到法律的保护

需要注意的是,房屋在完成买卖交易或协议变更所有权人后,房屋实际所有人一定要及时变更房屋产权登记,以免原登记人为了一己私利而损害房屋所有权人利益,给自己带来不必要的财产利益风险和法律风险。

【延伸阅读】

登记在一方名下的夫妻共同房产，一方未经对方同意擅自出售，该行为是否有效？

对于登记在一方名下的夫妻共同房产，一方未经对方同意擅自出售，该行为是否有效。
对于上述情况，应该分以下情形，区别对待：
（1）房屋买受人在签订房屋买卖合同时，是否明知出卖人有其他共有人，如果不是明知，则该买卖合同有效；如果是明知，则合同除经共有人追认外，合同无效。对此，房屋出卖人和其他共有人负有举证责任。
（2）如果房屋买受人是善意的，但未办理过户手续，虽然不影响合同的效力，但由于房产涉及共有人的所有权，按照物权优先于债权的原理，房屋买受人不能取得房屋所有权。买受人只能按照合同约定，追究行为人的违约责任，而不能要求行为人继续履行过户义务。
（3）如果房屋买受人是善意的，而且办理了过户手续，则买受人依照不动产善意取得制度，取得了房屋所有权。其他共有人只能要求行为人承担侵权责任，而不能要求买受人返还房屋。
法律依据：
1、《中华人民共和国物权法》第一百零六条：
“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”
2、最高人民法院《关于贯彻执行民法通则若干问题的意见》第89条：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”
3、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(一)》第十七条第二款：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”

4、《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》规定：夫妻一方未经另一方同意，以自己名义转让登记在自己名下的法定共有房屋，当事人以出卖人在缔约时对房屋没有所有权或者处分权为由主张房屋买卖合同无效的，不予支持；但该转让行为不符合善意取得的，夫妻另一方依据该规定要求追回房屋的，应予支持。